Relação empréstimo-custo (LTC)

Qual é a relação empréstimo-custo (LTC)?

A relação empréstimo-custo (LTC) é uma métrica usada na construção de imóveis comerciais para comparar o financiamento de um projeto (conforme oferecido por um empréstimo) com o custo de construção do projeto. O índice LTC permite que os credores imobiliários comerciais determinem o risco de oferecer um empréstimo para construção. Também permite que os desenvolvedores entendam a quantidade de capital que retêm durante um projeto de construção. Semelhante ao índice LTC, o índice Loan-to-Value (LTV) também compara o valor do empréstimo para construção, mas com o valor justo de mercado do projeto após a conclusão.

A fórmula para LTC é

$\begin &\text{Empréstimo ao Custo} = \frac{ \text{Valor do Empréstimo} }{ \text{Custo de Construção} } \ \end$ </ intervalo>

O que a relação empréstimo-custo lhe diz?

O índice LTC é usado para calcular a porcentagem de um empréstimo ou o valor que um credor está disposto a fornecer para financiar um projeto com base no custo total do orçamento de construção. Após a conclusão da construção, todo o projeto terá um novo valor. Por esse motivo, o índice LTC e o índice LTV são usados lado a lado na construção de imóveis comerciais.

O índice LTC ajuda a delinear o risco ou nível de risco de fornecer financiamento para um projeto de construção. Em última análise, um índice LTC mais alto significa que é um empreendimento mais arriscado para os credores. A maioria dos credores oferece empréstimos que financiam apenas uma certa porcentagem de um projeto. Em geral, a maioria dos credores financia até 80% de um projeto. Alguns credores financiam uma porcentagem maior, mas isso normalmente envolve uma taxa de juros significativamente mais alta.

Embora o índice LTC seja um fator atenuante para os credores que estão considerando a concessão de um empréstimo, eles também devem considerar outros fatores. Os credores também levarão em consideração a localização e o valor da propriedade na qual o projeto está sendo construído, a credibilidade e experiência dos construtores, e também o histórico de crédito e crédito dos mutuários.

Exemplo de como usar o LTC

Como exemplo hipotético, vamos supor que os custos de construção de um projeto imobiliário comercial sejam de $ 200.000. Para garantir que o mutuário tenha alguma participação no projeto, o credor oferece um empréstimo de US$ 160.000. Isso mantém o projeto um pouco mais equilibrado e incentiva o mutuário a ver o projeto até a sua conclusão. O índice LTC neste projeto seria calculado como $ 160.000 / $ 200.000 = 80%.

A diferença entre o rácio empréstimo-custo e empréstimo-valor

Intimamente relacionado ao LTC está a relação empréstimo/valor, mas é um pouco diferente. O índice LTV compara o empréstimo total concedido para um projeto com o valor do projeto após a conclusão (em vez de seu custo de construção). Considerando o exemplo acima, vamos supor que o valor futuro do projeto, uma vez concluído, seja o dobro dos custos de construção, ou $ 200.000. Se o empréstimo total concedido para o projeto, após a conclusão, for de $ 320.000, o índice LTV para este projeto também seria de 80% ou $ 320.000 / $ 400.000.

Destaques

• Um LTC mais alto significa que o projeto é mais arriscado para os credores, onde a maioria dos credores só financiará um projeto com um LTC de até 80%.

• Loan-to-cost (LTC) compara o valor do financiamento de um projeto imobiliário comercial ao seu custo.

• Enquanto isso, o empréstimo para valor (LTV) compara o valor do empréstimo com o valor de mercado esperado do projeto concluído.

• LTC é calculado como o valor do empréstimo dividido pelo custo de construção.