Loan-to-Cost Ratio (LTC)

Hva er Loan-to-Cost Ratio (LTC)?

Lån-til-kostnad (LTC)-forholdet er en beregning som brukes i kommersiell eiendomsbygging for å sammenligne finansieringen av et prosjekt (som tilbudt av et lån) med kostnadene ved å bygge prosjektet. LTC-forholdet tillater kommersielle eiendomslångivere å bestemme risikoen ved å tilby et byggelån. Det lar også utviklere forstå hvor mye egenkapital de beholder under et byggeprosjekt. I likhet med LTC-forholdet, sammenligner låne-til-verdi (LTV)-forholdet også byggelånsbeløpet, men med den virkelige markedsverdien av prosjektet etter ferdigstillelse.

Formelen for LTC er

$\begin &\text = \frac{ \text{Lånebeløp} }{ \text } \ \end$ </ span>

Hva forteller lån-til-kostnad-forholdet deg?

LTC-forholdet brukes til å beregne prosentandelen av et lån eller beløpet som en långiver er villig til å gi for å finansiere et prosjekt basert på de harde kostnadene for byggebudsjettet. Etter at byggingen er ferdigstilt vil hele prosjektet få en ny verdi. Av denne grunn brukes LTC-forholdet og LTV-forholdet side om side i næringseiendomsbygging.

LTC-forholdet bidrar til å avgrense risikoen eller risikonivået ved å skaffe finansiering til et byggeprosjekt. Til syvende og sist betyr et høyere LTC-forhold at det er en mer risikofylt satsning for långivere. De fleste långivere gir lån som kun finansierer en viss prosentandel av et prosjekt. Generelt finansierer de fleste långivere opptil 80 % av et prosjekt. Noen långivere finansierer en større prosentandel, men dette innebærer typisk en betydelig høyere rente.

Mens LTC-forholdet er en formildende faktor for långivere som vurderer å gi et lån, må de også vurdere andre faktorer. Långivere vil også ta hensyn til plasseringen og verdien av eiendommen som prosjektet bygges på, troverdigheten og erfaringen til byggherrer, og låntakernes kredittoppføring og lånehistorikk også.

Eksempel på hvordan du bruker LTC

Som et hypotetisk eksempel, la oss anta at de harde byggekostnadene for et kommersielt eiendomsprosjekt er $200 000. For å sikre at låntakeren har noe egenkapital på spill i prosjektet, gir utlåner et lån på $160 000. Dette holder prosjektet litt mer balansert og oppmuntrer låntakeren til å se prosjektet gjennom fullføringen. LTC-forholdet for dette prosjektet vil bli beregnet til $160 000 / $200 000 = 80%.

Forskjellen mellom lån-til-kostnad og lån-til-verdi-forhold

Nært knyttet til LTC er belåningsgraden, men den er litt annerledes. LTV-forholdet sammenligner det totale lånet gitt for et prosjekt med verdien av prosjektet etter ferdigstillelse (i stedet for med byggekostnadene). Med tanke på eksemplet ovenfor, la oss anta at den fremtidige verdien av prosjektet, når det er fullført, er det dobbelte av de harde byggekostnadene, eller $200 000. Hvis det totale lånet gitt for prosjektet, etter fullføring, er $320.000, vil LTV-forholdet for dette prosjektet også være 80% eller $320.000 / $400.000.

Høydepunkter

• En høyere LTC betyr at prosjektet er mer risikabelt for långivere, der de fleste långivere kun vil finansiere et prosjekt med en LTC på opptil 80 %.

• Loan-to-cost (LTC) sammenligner finansieringsbeløpet for et næringseiendomsprosjekt med kostnadene.

• I mellomtiden sammenligner lån-til-verdi (LTV) lånebeløpet med forventet markedsverdi på det fullførte prosjektet.

• LTC beregnes som lånebeløpet delt på byggekostnaden.