Loan-to-Cost Ratio (LTC)

Vad är lånet-till-kostnadskvoten (LTC)?

Låne-till-kostnad (LTC)-förhållandet är ett mått som används i kommersiell fastighetskonstruktion för att jämföra finansieringen av ett projekt (som erbjuds av ett lån) med kostnaden för att bygga projektet. LTC-kvoten tillåter kommersiella fastighetslångivare att bestämma risken med att erbjuda ett bygglån. Det gör det också möjligt för utvecklare att förstå hur mycket eget kapital de behåller under ett byggprojekt. I likhet med LTC -kvoten, jämför belåningsgraden (LTV) också bygglånebeloppet men med det verkliga marknadsvärdet för projektet efter slutförandet.

Formeln för LTC är

$\begin &\text = \frac{ \text{Lånebelopp} }{ \text } \ \end$ </ span>

Vad säger lånet-till-kostnadsförhållandet dig?

LTC-kvoten används för att beräkna andelen av ett lån eller det belopp som en långivare är villig att tillhandahålla för att finansiera ett projekt baserat på den hårda kostnaden för byggbudgeten. Efter att bygget är klart får hela projektet ett nytt värde. Av denna anledning används LTC-kvoten och LTV-kvoterna sida vid sida i kommersiellt fastighetsbyggande.

LTC-kvoten hjälper till att avgränsa risken eller risknivån för att tillhandahålla finansiering för ett byggprojekt. I slutändan innebär en högre LTC-kvot att det är en mer riskabel satsning för långivare. De flesta långivare ger lån som endast finansierar en viss andel av ett projekt. I allmänhet finansierar de flesta långivare upp till 80 % av ett projekt. Vissa långivare finansierar en större andel, men detta innebär vanligtvis en betydligt högre ränta.

Även om LTC-kvoten är en förmildrande faktor för långivare som överväger att tillhandahålla ett lån, måste de också ta hänsyn till andra faktorer. Långivare kommer också att ta hänsyn till läget och värdet av fastigheten som projektet byggs på, trovärdigheten och erfarenheten hos byggare, och låntagarnas kredithistorik och lånehistorik.

Exempel på hur man använder LTC

Som ett hypotetiskt exempel, låt oss anta att de hårda byggkostnaderna för ett kommersiellt fastighetsprojekt är $200 000. För att säkerställa att låntagaren har ett visst eget kapital på spel i projektet, ger långivaren ett lån på 160 000 $. Detta håller projektet något mer balanserat och uppmuntrar låntagaren att se projektet genom dess slutförande. LTC-kvoten för detta projekt skulle beräknas till $160 000 / $200 000 = 80%.

Skillnaden mellan lån-till-kostnad och lån-till-värde-kvot

Nära relaterat till LTC är belåningsgraden, men den är något annorlunda. LTV-kvoten jämför det totala lånet som ges för ett projekt med värdet av projektet efter slutförandet (snarare än med dess byggkostnad). Med tanke på exemplet ovan, låt oss anta att det framtida värdet av projektet, när det väl är klart, är dubbelt så mycket som de hårda byggkostnaderna, eller $200 000. Om det totala lånet som ges för projektet, efter avslutat, är $320 000, skulle LTV-kvoten för detta projekt också vara 80% eller $320,000 / $400,000.

Höjdpunkter

– En högre LTC innebär att projektet är mer riskfyllt för långivare, där de flesta långivare bara kommer att finansiera ett projekt med en LTC på upp till 80 %.

• Loan-to-cost (LTC) jämför finansieringsbeloppet för ett kommersiellt fastighetsprojekt med dess kostnad.

• Samtidigt jämför lån till värde (LTV) lånebeloppet med det förväntade marknadsvärdet för det avslutade projektet.

– LTC beräknas som lånebeloppet dividerat med byggkostnaden.