Laina-kustannussuhde (LTC)

Mikä on laina-kustannussuhde (LTC)?

Lainakustannussuhde (LTC) on liikekiinteistörakentamisessa käytetty mittari, jolla verrataan projektin rahoitusta (lainan tarjoamana) projektin rakentamiskustannuksiin. LTC-suhteen avulla liikekiinteistölainanantajat voivat määrittää rakennuslainan tarjoamisen riskin. Sen avulla kehittäjät voivat myös ymmärtää oman pääoman määrän, joka heillä on rakennusprojektin aikana. Kuten LTC-suhde, myös laina-arvo (LTV) vertaa rakennuslainan määrää, mutta projektin käypään markkina-arvoon valmistumisen jälkeen.

LTC:n kaava on

$\begin &\text = \frac{ \text }{ \text } \ \end$ </ span>

Mitä laina-kustannussuhde kertoo?

LTC-suhteella lasketaan lainan prosenttiosuus tai summa, jonka lainanantaja on valmis antamaan rahoittaakseen projektin rakennusbudjetin kovien kustannusten perusteella. Rakentamisen valmistuttua koko hankkeelle tulee uusi arvo. Tästä syystä LTC-lukua ja LTV-lukua käytetään rinnakkain liikekiinteistörakentamisessa.

LTC-suhde auttaa määrittelemään rakennushankkeen rahoituksen riskin tai riskitason. Viime kädessä korkeampi LTC-suhde tarkoittaa, että se on riskialtisempi yritys lainanantajille. Useimmat lainanantajat tarjoavat lainoja, jotka rahoittavat vain tietyn prosenttiosuuden projektista. Yleensä useimmat lainanantajat rahoittavat jopa 80 % projektista. Jotkut lainanantajat rahoittavat suuremman prosenttiosuuden, mutta tähän liittyy yleensä huomattavasti korkeampi korko.

Vaikka LTC-suhde on lieventävä tekijä lainanantajille, jotka harkitsevat lainan myöntämistä, heidän on otettava huomioon myös muut tekijät. Lainanantajat ottavat huomioon myös rakennuskohteen sijainnin ja arvon, rakentajien uskottavuuden ja kokemuksen sekä lainanottajien luottotiedot ja lainahistorian.

Esimerkki LTC:n käytöstä

Oletetaan hypoteettisena esimerkkinä, että liikekiinteistöhankkeen kovat rakennuskustannukset ovat 200 000 dollaria. Lainanantaja tarjoaa 160 000 dollarin lainan varmistaakseen, että lainanottajalla on jonkin verran pääomaa hankkeessa. Tämä pitää hankkeen hieman tasapainoisempana ja rohkaisee lainanottajaa näkemään hankkeen valmistuvan. Tämän projektin LTC-suhde laskettaisiin seuraavasti: 160 000 dollaria / 200 000 dollaria = 80 %.

Ero laina-kustannus- ja laina-arvo-suhteen välillä

Laina-arvosuhde liittyy läheisesti LTC:hen, mutta se on hieman erilainen. LTV-suhde vertaa hankkeelle myönnettyä kokonaislainaa hankkeen arvoon valmistumisen jälkeen (eikä sen rakennuskustannuksiin). Ottaen huomioon yllä oleva esimerkki, oletetaan, että projektin tuleva arvo valmistuttuaan on kaksinkertainen kovaan rakentamiseen verrattuna eli 200 000 dollaria. Jos hankkeelle myönnetty kokonaislaina on valmistumisen jälkeen 320 000 dollaria, myös tämän projektin LTV-suhde olisi 80 % tai 320 000 / 400 000 dollaria.

Kohokohdat

• Korkeampi LTC tarkoittaa, että hanke on riskialtisempi lainanantajille, koska useimmat lainanantajat rahoittavat vain projektin, jonka LTC on enintään 80 %.

• Loan-to-cost (LTC) vertaa liikekiinteistöhankkeen rahoitusmäärää sen kustannuksiin.

• Samaan aikaan laina-arvo (LTV) vertaa lainasummaa valmiin projektin odotettuun markkina-arvoon.

• LTC lasketaan lainasummalla jaettuna rakennuskustannuksilla.