Multiplicador de ingresos brutos

¿Qué es un multiplicador de ingresos brutos?

Un multiplicador de ingresos brutos (GIM) es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión. Se calcula dividiendo el precio de venta de la propiedad por su renta anual bruta. Los inversores pueden usar el GIM, junto con otros métodos como la tasa de capitalización (tasa de capitalización) y el método de flujo de caja descontado , para valorar propiedades inmobiliarias comerciales como centros comerciales y complejos de apartamentos.

Comprender el multiplicador de ingresos brutos

Valorar una propiedad de inversión es importante para cualquier inversor antes de firmar el contrato inmobiliario. Pero a diferencia de otras inversiones, como las acciones,. no hay una manera fácil de hacerlo. Muchos inversores inmobiliarios profesionales creen que los ingresos generados por una propiedad son mucho más importantes que su valorización.

El multiplicador de ingresos brutos es una métrica muy utilizada en la industria inmobiliaria. Los inversionistas y los profesionales de bienes raíces pueden usarlo para determinar a grandes rasgos si el precio de venta de una propiedad es un buen negocio, al igual que la relación precio-beneficio (P/E) se puede usar para valorar empresas en el mercado de valores.

Multiplicando el GIM por el ingreso anual bruto de la propiedad, se obtiene el valor de la propiedad o el precio por el cual debería venderse. Un multiplicador de ingreso bruto bajo significa que una propiedad puede ser una inversión más atractiva porque el ingreso bruto que genera es mucho más alto que su valor de mercado.

Consideraciones Especiales

Un multiplicador de ingresos brutos es una buena métrica general de bienes raíces. Pero existen limitaciones porque no tiene en cuenta varios factores, incluidos los costos operativos de una propiedad, incluidos los servicios públicos, los impuestos, el mantenimiento y las vacantes. Por la misma razón, los inversores no deberían usar el GIM como una forma de comparar una propiedad de inversión potencial con otra similar. Para hacer una comparación más precisa entre dos o más propiedades, los inversores deben utilizar el multiplicador de ingresos netos (NIM). El NIM tiene en cuenta tanto los ingresos como los gastos operativos de cada propiedad.

Utilice el multiplicador de ingresos netos para comparar dos o más propiedades.

Inconvenientes del método del multiplicador de ingresos brutos

El GIM es un excelente punto de partida para que los inversores valoren posibles inversiones inmobiliarias. Esto se debe a que es fácil de calcular y proporciona una imagen aproximada de lo que puede significar la compra de la propiedad para un comprador. El multiplicador de ingresos brutos difícilmente es un modelo de valoración práctico, pero ofrece un punto de partida al dorso del sobre. Pero, como se mencionó anteriormente, existen limitaciones y varios inconvenientes clave a tener en cuenta al utilizar esta cifra como una forma de valorar las propiedades de inversión.

Surge un argumento natural contra el método del multiplicador porque es una técnica de valoración bastante tosca. Debido a que los cambios en las tasas de interés, que afectan las tasas de descuento en los cálculos del valor del dinero en el tiempo, las fuentes, los ingresos y los gastos no se consideran explícitamente.

Otros inconvenientes incluyen:

• El método GIM asume uniformidad en las propiedades entre clases similares. Los profesionales saben por experiencia que las proporciones de gastos entre propiedades similares a menudo difieren como resultado de factores como el mantenimiento diferido, la antigüedad de la propiedad y la calidad del administrador de la propiedad.

• El GIM estima el valor con base en el ingreso bruto y no en el ingreso operativo neto (NOI), mientras que una propiedad se compra en función principalmente de su poder adquisitivo neto. Es muy posible que dos propiedades puedan tener el mismo NOI aunque sus ingresos brutos difieran significativamente. Por lo tanto, el método GIM puede ser mal utilizado fácilmente por aquellos que no aprecian sus límites.

• Un GIM no tiene en cuenta la vida económica restante de propiedades comparables. Al ignorar la vida económica restante, un profesional puede asignar valores iguales a una propiedad nueva y una propiedad de 50 años, suponiendo que generen ingresos iguales.

Ejemplo de cálculo del multiplicador de ingresos brutos

Una propiedad bajo revisión tiene un ingreso bruto efectivo de $50,000. Una venta comparable está disponible con un ingreso efectivo de $56,000 y un valor de venta de $392,000 (en realidad, buscaríamos una cantidad de comparables para mejorar el análisis).

Nuestro GIM sería $392 000 ÷ $56 000 = 7.

Este comparable, o comp,. como suele llamarse en la práctica, se vendió por siete veces (7x) su valor bruto efectivo. Usando este multiplicador, vemos que esta propiedad tiene un valor de capital de $350,000. Esto se encuentra usando la siguiente fórmula:

V = GIM x EGI

7 x $50 000 = $350 000.

Reflejos

• Un multiplicador de ingresos brutos es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión.

• Los inversores no deben usar el GIM como la única métrica de valoración porque no tiene en cuenta los costos operativos de una propiedad de ingresos.

• GIM se calcula dividiendo el precio de venta de la propiedad por su renta bruta anual de alquiler.