Arrendamiento Step-Up
¿Qué es un arrendamiento incremental?
Un arrendamiento escalonado es un contrato que establece aumentos de precios futuros para el arrendatario en momentos determinados a lo largo de la vida del contrato. Los arrendamientos incrementales están destinados a proteger al arrendador de los riesgos que la inflación o un mercado al alza presentan para un arrendamiento a largo plazo. Dicho contrato de arrendamiento puede especificar, por ejemplo, un aumento del 3 % en la tarifa base del arrendamiento cada 18 meses .
Comprensión de los arrendamientos escalonados
Los arrendamientos escalonados generalmente se emplean en arrendamientos a más largo plazo que abarcan varios años. En estas situaciones, el arrendador (es decir, el arrendador) asume una cantidad significativa de riesgo al fijar una tasa de arrendamiento. El precio al que se firma el contrato de arrendamiento puede no tener sentido si las tarifas de alquiler o los valores de propiedad en el área aumentan significativamente durante el período de arrendamiento. Además, los arrendamientos comerciales pueden presentar responsabilidades para el arrendador que también pueden aumentar inesperadamente, como el aumento de los costos de mantenimiento del edificio debido al aumento de los precios de la mano de obra .
Los arrendamientos escalonados se utilizan casi exclusivamente para propiedades comerciales. En los bienes raíces residenciales, ya sean casas, condominios o departamentos, los arrendadores pueden mitigar los riesgos de inflación y precios mediante el enfoque a corto plazo de un contrato de alquiler. El plazo estándar del contrato de alquiler residencial es generalmente de un año, aunque algunos pueden ser por períodos más cortos o de hasta dos años . Sin embargo, en el sector inmobiliario comercial e industrial, las empresas exigen arrendamientos a largo plazo debido a los costos involucrados en el establecimiento de operaciones, el valor de establecer una ubicación conocida y la necesidad de un costo predecible año tras año. Los términos varían según el mercado inmobiliario. En Austin, Texas, por ejemplo, la firma de bienes raíces comerciales Aquila dice que “debido a que Austin es uno de los mercados más competitivos y de más rápido crecimiento en el país, los propietarios actualmente solicitan plazos de arrendamiento de entre tres y diez años ” .
Si bien los contratos de alquiler tienden a ser estándar, los arrendamientos comerciales casi siempre requieren negociaciones detalladas. Para crear un arrendamiento escalonado, las dos partes deben acordar el momento y la tasa de aumentos. Algunos arrendamientos incrementales se relacionan con una referencia, como las rentas industriales promedio en el área citadas por una fuente independiente o incluso la tasa general de inflación medida por el índice de precios al consumidor (IPC). Estos también se conocen como "arrendamientos indexados " .
En un arrendamiento comercial incrementado, el arrendatario y el arrendador tienen diferentes incentivos. El primero quiere estabilidad y bajo costo, mientras que el segundo quiere estar lo más cerca posible de la tasa de mercado durante el plazo del arrendamiento.
Cláusulas adicionales en el contrato pueden afectar las tarifas de aumento, como un límite máximo de aumento anual o un requisito de aumento mínimo. A través de la negociación, ambas partes pueden terminar con un arrendamiento intensificado que no enriquecerá injustamente ni empobrecerá a uno u otro.
Consideraciones especiales: Arrendamiento de equipos Step-Up
Los arrendamientos incrementales también se utilizan en términos de arrendamiento de equipos. Aunque la definición es similar (aumentos periódicos en la tarifa de arrendamiento), el propósito del arrendamiento de equipo escalonado es dar al arrendatario tiempo para tener el equipo y obtener ingresos para pagar la tarifa de arrendamiento más alta. Los arrendamientos incrementales para equipos están diseñados para ayudar a las empresas con problemas de liquidez a expandirse al diferir los costos totales de arrendamiento en el futuro. Por supuesto, generalmente hay una prima sobre las tarifas de arrendamiento estándar que compensa al arrendador por los ingresos perdidos al principio del contrato .
Reflejos
Un arrendamiento escalonado incluye aumentos predeterminados en los pagos de alquiler que se acuerdan al firmar el arrendamiento.
Este tipo de disposición se ve con mayor frecuencia en arrendamientos comerciales de varios años y rara vez se encuentra en bienes raíces residenciales.
El step-up permite a los propietarios anticipar el aumento de los costes o los efectos de la inflación que podrían producirse en el futuro.
