Arrendamento Avançado
O que é um Step-Up Lease?
Um step-up lease é um contrato que estabelece futuros aumentos de preço para o locatário em momentos definidos ao longo da vida do contrato. Os arrendamentos step-up destinam-se a proteger o proprietário dos riscos que a inflação ou um mercado em alta apresentam para um arrendamento de longo prazo. Tal arrendamento pode especificar, por exemplo, um aumento de 3% na taxa básica de arrendamento a cada 18 meses .
Entendendo os Leasing Step-Up
Os arrendamentos step-up são normalmente empregados em arrendamentos de longo prazo que abrangem vários anos. Nessas situações, o arrendador (ou seja, o proprietário) assume uma quantidade significativa de risco ao fixar uma taxa de arrendamento. O preço pelo qual o arrendamento é assinado pode não fazer sentido se as taxas de aluguel ou os valores dos imóveis na área aumentarem significativamente ao longo do período do arrendamento. Além disso, os arrendamentos comerciais podem apresentar responsabilidades para o locador que também podem aumentar inesperadamente, como o aumento dos custos de manutenção do edifício devido ao aumento dos preços da mão de obra .
Os arrendamentos step-up são usados quase exclusivamente para propriedades comerciais. Em imóveis residenciais, sejam casas, condomínios ou apartamentos, os locadores podem mitigar os riscos de inflação e preços pelo foco de curto prazo de um contrato de aluguel. O prazo padrão do contrato de aluguel residencial é geralmente de um ano, embora alguns possam ser por períodos mais curtos ou até dois anos . Em imóveis comerciais e industriais, no entanto, as empresas exigem arrendamentos de longo prazo por causa dos custos envolvidos na instalação das operações, o valor de estabelecer um local conhecido e a necessidade de um custo previsível ano a ano. Os prazos variam de acordo com o mercado imobiliário. Em Austin, no Texas, por exemplo, a imobiliária comercial Aquila diz que “por ser Austin um dos mercados mais competitivos e de mais rápido crescimento do país, os proprietários estão atualmente a pedir prazos de arrendamento entre três e dez anos ” .
Enquanto os contratos de aluguel tendem a ser padrão, os arrendamentos comerciais quase sempre exigem negociações detalhadas. Para criar um contrato step-up, as duas partes devem concordar com o prazo e a taxa dos aumentos. Alguns aluguéis step-up se vinculam a uma referência, como os aluguéis industriais médios da região cotados por fonte independente ou mesmo a taxa de inflação global medida pelo índice de preços ao consumidor (IPC). Estes também são conhecidos como “locações de índice ” .
Numa locação comercial step-up, o locatário e o locador têm incentivos diferentes. O primeiro quer estabilidade e baixo custo, enquanto o segundo quer estar o mais próximo possível do preço de mercado ao longo do prazo da locação.
Cláusulas adicionais no contrato podem afetar as taxas de aumento, como um teto máximo de aumento anual ou um requisito de aumento mínimo. Por meio da negociação, ambos os lados podem terminar com um contrato de arrendamento que não enriquecerá injustamente nem prejudicará um ou outro.
Considerações Especiais: Leasing de Equipamentos Step-Up
Os leasings step-up também são usados em termos de leasing de equipamentos. Embora a definição seja semelhante - aumentos periódicos na taxa de locação - o objetivo do leasing de equipamentos step-up é dar ao locatário tempo para ter o equipamento e obter receita para pagar a taxa de locação mais alta. Os arrendamentos progressivos de equipamentos são projetados para ajudar as empresas com problemas de caixa a se expandirem, adiando os custos totais de arrendamento para o futuro. Obviamente, geralmente há um prêmio sobre as taxas de arrendamento padrão que compensa o arrendador pela receita perdida no início do contrato .
##Destaques
Um arrendamento step-up inclui aumentos predeterminados nos pagamentos de aluguel que são acordados na assinatura do arrendamento.
Este tipo de provisão é mais frequentemente visto em arrendamentos comerciais plurianuais e raramente encontrado em imóveis residenciais.
O step-up permite que os proprietários antecipem custos crescentes ou os efeitos da inflação que podem ocorrer no futuro.
