Locazione graduale

Che cos'è un contratto di locazione graduale?

Un contratto di locazione step-up è un contratto che stabilisce futuri aumenti di prezzo per il locatario a orari prestabiliti per tutta la durata del contratto. I contratti di locazione step-up hanno lo scopo di proteggere il proprietario dai rischi che l'inflazione o un mercato in aumento presentano per un contratto di locazione a lungo termine. Tale contratto di locazione può specificare, ad esempio, un aumento del 3% del tasso di locazione base ogni 18 mesi .

Comprensione dei contratti di locazione step-up

I contratti di locazione step-up sono in genere impiegati in contratti di locazione a lungo termine che coprono diversi anni. In queste situazioni, il locatore (cioè il locatore) si assume una quantità significativa di rischio bloccando un tasso di locazione. Il prezzo al quale viene firmato il contratto di locazione potrebbe non avere senso se i canoni di locazione o i valori degli immobili nell'area aumentano significativamente durante il periodo di locazione. Inoltre, i contratti di locazione commerciale possono presentare responsabilità per il locatore che possono anche aumentare in modo imprevisto, come l'aumento dei costi di manutenzione degli edifici a causa dell'aumento dei prezzi della manodopera .

I contratti di locazione step-up sono utilizzati quasi esclusivamente per immobili commerciali. Negli immobili residenziali, che si tratti di case, condomini o appartamenti, i locatori possono mitigare i rischi di inflazione e di prezzo concentrandosi sul breve termine di un contratto di locazione. La durata standard del contratto di affitto residenziale è generalmente di un anno, anche se alcuni possono essere per periodi più brevi o fino a due anni . Negli immobili commerciali e industriali, tuttavia, le aziende richiedono locazioni a lungo termine a causa dei costi legati alla creazione delle operazioni, del valore della creazione di una posizione ben nota e della necessità di un costo prevedibile anno dopo anno. I termini variano a seconda del mercato immobiliare. Ad Austin, in Texas, ad esempio, la società immobiliare commerciale Aquila afferma che "poiché Austin è uno dei mercati più competitivi e in più rapida crescita del paese, i proprietari chiedono attualmente termini di locazione compresi tra tre e dieci anni " .

Mentre i contratti di locazione tendono ad essere standard, i contratti di locazione commerciali richiedono quasi sempre trattative dettagliate. Per creare un contratto di locazione step-up, le due parti devono concordare tempi e rate degli aumenti. Alcuni contratti di locazione step-up si collegano a un riferimento, come i canoni industriali medi nell'area citati da una fonte indipendente o anche il tasso di inflazione complessivo misurato dall'indice dei prezzi al consumo (CPI). Questi sono anche noti come "locazioni di indici " .

In un contratto di locazione commerciale step-up, il locatario e il locatore hanno incentivi diversi. Il primo vuole stabilità e costi contenuti, mentre il secondo vuole essere il più vicino possibile al tasso di mercato per tutta la durata del contratto di locazione.

Ulteriori clausole del contratto possono incidere sui tassi di aumento, come un tetto massimo annuo di aumento o un requisito minimo di aumento. Attraverso la negoziazione, entrambe le parti possono finire con un contratto di locazione graduale che non arricchirà né mendicherà ingiustamente l'una o l'altra.

Considerazioni speciali: leasing di attrezzature graduali

Il leasing graduale viene utilizzato anche in termini di leasing di attrezzature. Sebbene la definizione sia simile - aumenti periodici del canone di locazione - lo scopo del leasing graduale dell'attrezzatura è dare al locatario il tempo di avere l'attrezzatura e guadagnare entrate per pagare il canone di locazione più elevato. I contratti di leasing graduale per le apparecchiature sono progettati per aiutare le aziende a corto di liquidità a espandersi differendo l'intero costo del leasing in futuro. Naturalmente, generalmente c'è un premio rispetto ai canoni di locazione standard che compensa il locatore per i ricavi persi all'inizio del contratto .

Mette in risalto

• Un contratto di locazione graduale include aumenti predeterminati dei canoni di locazione concordati al momento della firma del contratto di locazione.

• Questo tipo di prestazione si riscontra più spesso nelle locazioni commerciali pluriennali e raramente si riscontra negli immobili residenziali.

• L'aumento consente ai proprietari di anticipare l'aumento dei costi o gli effetti dell'inflazione che potrebbero verificarsi in futuro.