Bail progressif

Qu'est-ce qu'un bail progressif ?

Un bail progressif est un contrat qui établit des augmentations de prix futures pour le locataire à des moments précis tout au long de la durée du contrat. Les baux progressifs sont destinés à protéger le propriétaire des risques que l'inflation ou la hausse du marché présentent pour un bail à long terme. Un tel bail peut spécifier, par exemple, une augmentation de 3 % du taux de location de base tous les 18 mois .

Comprendre les baux progressifs

Les baux progressifs sont généralement employés dans des baux à plus long terme qui s'étendent sur plusieurs années. Dans ces situations, le bailleur (c'est-à-dire le propriétaire) assume un risque important en bloquant un taux de location. Le prix auquel le bail est signé peut ne pas avoir de sens si les taux de location ou la valeur des propriétés dans la région augmentent de manière significative au cours de la période de location. De plus, les baux commerciaux peuvent présenter des responsabilités pour le bailleur qui peuvent également augmenter de manière inattendue, comme l'augmentation des coûts d'entretien des bâtiments en raison de la hausse des prix de la main-d'œuvre .

Les baux progressifs sont presque exclusivement utilisés pour les propriétés commerciales. Dans l'immobilier résidentiel, qu'il s'agisse de maisons, de condos ou d'appartements, les bailleurs peuvent atténuer les risques d'inflation et de prix en mettant l'accent sur le court terme d'un contrat de location. La durée standard du contrat de location résidentielle est généralement d'un an, bien que certains puissent être pour des périodes plus courtes ou aussi longues que deux ans . Dans l'immobilier commercial et industriel, cependant, les entreprises exigent des baux à long terme en raison des coûts liés à la mise en place des opérations, de la valeur de l'établissement d'un emplacement bien connu et de la nécessité d'un coût prévisible d'une année sur l'autre. Les conditions varient en fonction du marché immobilier. À Austin, au Texas, par exemple, la société immobilière commerciale Aquila déclare que "parce qu'Austin est l'un des marchés les plus compétitifs et à la croissance la plus rapide du pays, les propriétaires demandent actuellement des durées de location comprises entre trois et dix ans " .

Alors que les contrats de location ont tendance à être standard, les baux commerciaux nécessitent presque toujours des négociations détaillées. Pour créer un bail progressif, les deux parties doivent s'entendre sur le calendrier et le taux des augmentations. Certains baux progressifs se rattachent à une référence, comme les loyers industriels moyens de la région cités par une source indépendante ou encore le taux d'inflation global mesuré par l' indice des prix à la consommation (IPC). Ceux-ci sont également connus sous le nom de "baux indexés " .

Dans un bail commercial progressif, le preneur et le bailleur ont des incitations différentes. Le premier veut de la stabilité et un faible coût, tandis que le second veut être aussi proche que possible du taux du marché sur la durée du bail.

Des clauses supplémentaires dans le contrat peuvent avoir une incidence sur les taux de majoration, comme un plafond d'augmentation annuelle maximale ou une exigence d'augmentation minimale. Par la négociation, les deux parties peuvent se retrouver avec un bail progressif qui n'enrichira ni ne mendiera injustement l'un ou l'autre.

Considérations particulières : location d'équipement progressive

Les baux progressifs sont également utilisés en termes de location d'équipement. Bien que la définition soit similaire - augmentations périodiques du taux de location - le but de la location progressive d'équipement est de donner au locataire le temps d'avoir l'équipement et de gagner des revenus afin de payer le taux de location plus élevé. Les baux progressifs pour l'équipement sont conçus pour aider les entreprises à court de liquidités à se développer en reportant la totalité des coûts de location dans le futur. Bien sûr, il existe généralement une prime par rapport aux taux de location standard qui compense le bailleur pour les revenus perdus au début du contrat .

Points forts

• Un bail progressif comprend des augmentations prédéterminées des paiements de loyer qui sont convenues à la signature du bail.

• Ce type de disposition est le plus souvent observé dans les baux commerciaux pluriannuels et rarement rencontré dans l'immobilier d'habitation.

• Le step-up permet aux propriétaires d'anticiper la hausse des coûts ou les effets de l'inflation qui pourraient survenir dans le futur.