Investor's wiki

Пошаговая аренда

Пошаговая аренда

Что такое поэтапная аренда?

Пошаговая аренда — это договор, который устанавливает будущее повышение цены для арендатора в установленное время в течение срока действия договора. Пошаговая аренда предназначена для защиты арендодателя от рисков, связанных с инфляцией или растущим рынком при долгосрочной аренде. В таком договоре аренды может быть указано, например, увеличение базовой арендной ставки на 3% каждые 18 месяцев .

Понимание поэтапной аренды

Пошаговая аренда обычно используется в долгосрочной аренде, которая охватывает несколько лет. В таких ситуациях арендодатель (т. е. арендодатель) берет на себя значительный риск, фиксируя арендную ставку. Цена, по которой подписывается договор аренды, может не иметь смысла, если арендные ставки или стоимость недвижимости в этом районе значительно увеличиваются в течение срока аренды. Кроме того, коммерческая аренда может налагать ответственность на арендодателя, которая также может неожиданно увеличиться, например, рост затрат на содержание здания из-за более высоких цен на рабочую силу .

Пошаговая аренда используется почти исключительно для коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости, будь то дома, кондоминиумы или квартиры, арендодатели могут снизить риски инфляции и ценообразования за счет краткосрочной направленности договора аренды. Стандартный срок договора аренды жилья обычно составляет один год, хотя некоторые из них могут заключаться на более короткие периоды или до двух лет . Однако в сфере коммерческой и промышленной недвижимости компании требуют долгосрочной аренды из-за затрат, связанных с организацией операций, стоимости создания известного местоположения и необходимости предсказуемой годовой стоимости. Условия варьируются в зависимости от рынка недвижимости. Например, в Остине, штат Техас, компания по коммерческой недвижимости Aquila говорит, что «поскольку Остин является одним из самых конкурентных и быстрорастущих рынков в стране, арендодатели в настоящее время запрашивают сроки аренды от трех до десяти лет » .

В то время как договоры аренды, как правило, стандартны, коммерческая аренда почти всегда требует детальных переговоров. Чтобы создать поэтапную аренду, обе стороны должны согласовать сроки и скорость увеличения. Некоторые договоры поэтапной аренды привязаны к справочным данным, таким как средняя промышленная арендная плата в этом районе, указанная независимым источником, или даже общий уровень инфляции, измеряемый индексом потребительских цен (ИПЦ). Их также называют «индексной арендой » .

При коммерческой поэтапной аренде арендатор и арендодатель имеют разные стимулы. Первый хочет стабильности и низкой стоимости, а второй хочет быть максимально приближенным к рыночному курсу на протяжении всего срока аренды.

Дополнительные пункты в контракте могут повлиять на ставки повышения, например, максимальный годовой потолок увеличения или требование минимального увеличения. Путем переговоров обе стороны могут прийти к поэтапной аренде, которая не будет ни несправедливо обогащать, ни разорять ни ту, ни другую.

Особые соображения: лизинг оборудования Step-Up

Пошаговая аренда также используется в терминах лизинга оборудования. Хотя определение аналогичное — периодическое повышение арендной ставки — цель поэтапного лизинга оборудования состоит в том, чтобы дать арендатору время, чтобы иметь оборудование и получать доход, чтобы платить более высокую арендную ставку. Поэтапная аренда оборудования предназначена для того, чтобы помочь компаниям, испытывающим нехватку денежных средств, расшириться за счет переноса полных лизинговых расходов на будущее. Конечно, обычно существует надбавка к стандартным арендным ставкам, которая компенсирует арендодателю доход, потерянный в начале контракта .

Особенности

  • Пошаговая аренда включает заранее определенное увеличение арендных платежей, которое согласовывается при подписании договора аренды.

  • Этот тип обеспечения чаще всего встречается в многолетней коммерческой аренде и редко встречается в жилой недвижимости.

  • Повышение позволяет арендодателям предвидеть рост затрат или последствия инфляции, которые могут произойти в будущем.