Bruttotulokerroin

Mikä on bruttotulokerroin?

Bruttotulokerroin (GIM) on sijoituskiinteistön arvon karkea mitta. Se lasketaan jakamalla kiinteistön myyntihinta sen vuotuisella bruttovuokratulolla. Sijoittajat voivat käyttää GIM:ää muiden menetelmien, kuten kapitalisaatioprosentin (Cap rate) ja diskontatun kassavirran menetelmän, kanssa kaupallisten kiinteistöjen,. kuten kauppakeskusten ja kerrostalokompleksien, arvostamiseen.

Bruttotulokertoimen ymmärtäminen

Sijoituskiinteistön arvostaminen on tärkeää jokaiselle sijoittajalle ennen kiinteistösopimuksen allekirjoittamista. Mutta toisin kuin muut sijoitukset, kuten osakkeet,. ei ole helppoa tapaa tehdä se. Monet ammattimaiset kiinteistösijoittajat uskovat, että kiinteistön tuottama tulo on paljon tärkeämpää kuin sen arvostus.

Bruttotulokerroin on kiinteistöalalla laajalti käytetty mittari . Sijoittajat ja kiinteistöalan ammattilaiset voivat käyttää sitä arvioidakseen karkeasti, onko kiinteistön hintapyyntö hyvä tarjous – aivan kuten hinta-tulos- suhdetta (P/E) voidaan käyttää arvostamaan yrityksiä osakemarkkinoilla.

Kun GIM kerrotaan kiinteistön bruttovuositulolla, saadaan kiinteistön arvo tai hinta, jolla se pitäisi myydä. Alhainen bruttotulokerroin tarkoittaa, että kiinteistö voi olla houkuttelevampi sijoituskohde, koska sen tuottama bruttotulo on paljon korkeampi kuin sen markkina-arvo.

Erityisiä huomioita

Bruttotulokerroin on hyvä yleinen kiinteistömittari. Mutta on rajoituksia, koska se ei ota huomioon useita tekijöitä, kuten kiinteistön käyttökustannuksia, kuten apuohjelmia, veroja, ylläpitoa ja avoimia työpaikkoja. Samasta syystä sijoittajien ei pitäisi käyttää GIM:ää tapana verrata mahdollista sijoituskiinteistöä toiseen, samankaltaiseen. Kahden tai useamman kohteen tarkemman vertailun tekemiseksi sijoittajien tulisi käyttää nettotulokerrointa (NIM). NIM huomioi kunkin kiinteistön sekä tulot että käyttökulut.

Vertaile kahta tai useampaa omaisuutta nettotulokertoimella.

Bruttotulokerroinmenetelmän haitat

GIM on loistava lähtökohta sijoittajille arvioida mahdollisia kiinteistösijoituksia. Tämä johtuu siitä, että se on helppo laskea ja antaa karkean kuvan siitä, mitä kiinteistön ostaminen voi tarkoittaa ostajalle. Bruttotulokerroin tuskin on käytännöllinen arvostusmalli, mutta se tarjoaa lähtökohtana kirjekuoren takaosan. Mutta kuten edellä mainittiin, on olemassa rajoituksia ja useita keskeisiä haittoja, jotka on otettava huomioon käytettäessä tätä lukua sijoituskiinteistöjen arvon määrittämisessä.

Luonnollinen argumentti kerroinmenetelmää vastaan syntyy, koska se on melko karkea arvostustekniikka. Koska korkojen muutoksia – jotka vaikuttavat diskonttokorkoihin rahan aika-arvolaskelmissa – lähteitä, tuloja ja kuluja ei oteta erikseen huomioon.

Muita haittoja ovat:

• GIM-menetelmä olettaa ominaisuuksien yhdenmukaisuutta samanlaisten luokkien välillä. Ammatinharjoittajat tietävät kokemuksesta, että samankaltaisten kiinteistöjen kustannussuhteet vaihtelevat usein muun muassa lykättyjen huoltojen, kiinteistön iän ja isännöitsijän laadun vuoksi.

• GIM arvioi arvon bruttotulon eikä nettoliikevoiton (NOI) perusteella, kun taas kiinteistö ostetaan ensisijaisesti sen nettotuottovoiman perusteella. On täysin mahdollista, että kahdella kiinteistöllä voi olla sama NOI, vaikka niiden bruttotulot eroavat merkittävästi. Siten GIM-menetelmää voivat helposti väärinkäyttää ne, jotka eivät ymmärrä sen rajoja.

• GIM ei ota huomioon vertailukelpoisten kiinteistöjen jäljellä olevaa taloudellista käyttöikää. Jäljelle jäävän taloudellisen käyttöiän huomioimatta ammatinharjoittaja voi antaa samat arvot uudelle ja 50 vuotta vanhalle kiinteistölle – olettaen, että ne tuottavat yhtäläiset tulot.

Esimerkki bruttotulokertoimen laskemisesta

Tarkasteltavana olevan kiinteistön efektiivinen bruttotulo on 50 000 dollaria. Vertailukelpoinen myynti on saatavilla 56 000 dollarin tehokkaalla tulolla ja 392 000 dollarin myyntiarvolla (todellisuudessa etsisimme useita vertailukelpoisia analyysin parantamiseksi).

Meidän GIM olisi 392 000 $ ÷ 56 000 $ = 7.

Tämä vertailukelpoinen - tai comp,. kuten sitä usein kutsutaan käytännössä - myytiin seitsemän kertaa (7x) sen efektiiviseen bruttohintaan. Tällä kertoimella näemme, että tämän kiinteistön pääoma-arvo on 350 000 dollaria. Tämä löytyy seuraavalla kaavalla:

V = GIM x EGI

7 x 50 000 dollaria = 350 000 dollaria.

Kohokohdat

• Bruttotulokerroin on sijoituskiinteistön arvon karkea mittari.

• Sijoittajien ei pitäisi käyttää GIM:ää ainoana arvostusmittarina, koska se ei ota huomioon tulokiinteistön käyttökustannuksia.

• GIM lasketaan jakamalla kiinteistön myyntihinta sen vuotuisella bruttovuokratulolla.