Démembrement de capitaux propres

Qu'est-ce que le démembrement d'équité ?

L'Equity Stripping est un ensemble de stratégies conçues pour réduire l' équité globale d'une propriété. Les stratégies de démembrement de fonds propres peuvent être utilisées par les débiteurs pour rendre les propriétés peu attrayantes pour les créanciers, ainsi que par les prêteurs prédateurs qui cherchent à profiter des propriétaires menacés de saisie.

Comprendre le démembrement d'équité

Le démembrement de fonds propres est considéré par certains comme l'une des méthodes les plus simples et les plus efficaces de protection des actifs contre les créanciers, tandis que d'autres considèrent cette tactique simplement comme une forme de prêt prédateur.

L'idée derrière le démembrement de capitaux propres en tant que stratégie de protection des actifs est qu'en réduisant l'intérêt sur une propriété, les créanciers sont découragés d'inclure la propriété dans toute réclamation contre le débiteur. En donnant à une autre partie une créance sur une propriété, un propriétaire peut conserver l'utilisation de la propriété ainsi que le contrôle des flux de trésorerie tout en faisant simultanément de la propriété un actif peu attrayant pour tout créancier qui pourrait autrement tenter d'exercer un jugement légal contre le propriétaire.

En tant que mécanisme de prêt prédateur, le démembrement de capital est exercé contre les propriétaires menacés de saisie. Un investisseur achète la propriété du propriétaire sous la menace d'une forclusion et s'engage à louer la propriété à l'ancien propriétaire, qui peut alors continuer à utiliser la propriété comme résidence. Les investisseurs prédateurs utilisent souvent cette méthode pour profiter des propriétaires fonciers disposant de ressources et d'informations limitées.

Formes de démembrement de capital

En plus des stratégies employées par les prêteurs prédateurs, deux des stratégies de démembrement de capital les plus courantes sont le démembrement de conjoint et les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).

Le démembrement de conjoint est le processus de transfert du titre d'une propriété au nom du conjoint d'un débiteur. Cette stratégie permet à un débiteur de déposer une renonciation à la propriété au nom de son conjoint, qui n'a vraisemblablement aucune dette ou peu de dettes. Bien que cette stratégie ne soit pas une méthode à toute épreuve pour protéger les biens contre les créanciers, il s'agit d'une stratégie de protection des actifs simple et accessible pour de nombreux propriétaires qui gèrent des dettes importantes.

Les marges de crédit sur valeur domiciliaire permettent au propriétaire d'utiliser la valeur nette de sa maison comme marge de crédit. Un HELOC est une sorte de deuxième hypothèque, utilisant la valeur nette de la maison, ou la différence entre la valeur de la maison et le solde hypothécaire restant, comme garantie sur une ligne de crédit. Les fonds dans un HELOC fonctionnent de la même manière qu'une carte de crédit. La banque émettant le HELOC à un propriétaire fournira un certain nombre de moyens d'utiliser ces fonds, y compris une carte de crédit émise par la banque liée au compte. Bien que les HELOC offrent des avantages attrayants, notamment des taux d'intérêt variables et, dans certains cas, des frais de clôture faibles ou nuls, ils peuvent également mettre les emprunteurs en danger de perdre la valeur nette de leur maison.

Exemple de démembrement d'équité

Supposons qu'une maison vaut 500 000 $ et que le propriétaire puisse réclamer une exemption de 100 000 $ de la propriété. Sans hypothèque, un créancier du propriétaire de la maison pourrait placer un privilège sur la maison d'un montant de 400 000 $, soit le solde inférieur à l'exonération fiscale. Avec une hypothèque, cependant, le créancier ne pourra pas placer un privilège pour ce montant en raison de la sûreté à laquelle le prêteur de l'hypothèque a droit.

Points forts

• Le démembrement d'actions est une pratique de protection des actifs dans laquelle les actifs sont protégés en distribuant des intérêts à plusieurs parties.

• Elle est également considérée comme une pratique de prêt prédatrice car elle aide les créanciers à réduire la créance d'un propriétaire sur une propriété en achetant systématiquement des actions et en contrôlant les flux de trésorerie associés à la propriété.

• Le démembrement de conjoint et le HELOC sont deux des formes les plus courantes de démembrement d'équité.