Association nationale des hypothèques du gouvernement (Ginnie Mae)

Qu'est-ce que la Government National Mortgage Association ?

Le terme Government National Mortgage Association fait référence à une société du gouvernement fédéral qui garantit le paiement en temps opportun du principal et des intérêts sur les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) émis par des prêteurs agréés. L'association est communément connue sous le nom de Ginnie Mae et est abrégée en GNMA. L'assurance de Ginnie Mae permet aux prêteurs hypothécaires d'obtenir un meilleur prix pour les MBS sur les marchés des capitaux.

Que fait Ginnie Mae ?

La Government National Mortgage Association a été créée en 1968 dans le cadre du Département américain du logement et du développement urbain (HUD) pour promouvoir l'accession à la propriété abordable. Ginnie Mae ne crée ni n'avance des hypothèques mais les garantit pour les maisons unifamiliales et multifamiliales. Étant donné que ces prêts sont garantis par le gouvernement, les propriétaires peuvent obtenir des taux d'intérêt plus bas,. réduisant ainsi leurs coûts d'emprunt.

L'utilisation d'une calculatrice hypothécaire est une bonne ressource pour budgétiser ces coûts.

Elle a été la première organisation à créer et à garantir des titres adossés à des créances hypothécaires en 1970 et a continué à soutenir ces instruments depuis. Les titres ont été vendus pour la première fois sur le marché international à la Bourse de Luxembourg en 1983. Ginnie Mae se situe essentiellement à quelques pas du marché hypothécaire, ni émission, ni vente, ni achat de titres adossés à des créances hypothécaires, ni achat de prêts hypothécaires. Au lieu de cela, les prêteurs privés agréés émettent des prêts éligibles, les regroupent en titres et émettent des titres adossés à des hypothèques garantis par Ginnie Mae. Selon le site Web de l'association, le solde du portefeuille MBS de Ginnie Mae vaut 2,1 billions de dollars.

Ginnie Mae a garanti des titres adossés à des créances hypothécaires depuis 1970 pour aider à ouvrir le marché des prêts hypothécaires aux nouveaux propriétaires, aux emprunteurs à faible revenu et à d'autres groupes mal desservis.

Ce faisant, Ginnie Mae garantit le paiement en temps voulu du principal et des intérêts des émetteurs agréés, tels que les banquiers hypothécaires,. les banques d'épargne et de crédit et les banques commerciales , des prêts éligibles. Un investisseur dans un titre GNMA ne sait pas qui est l'émetteur sous-jacent des hypothèques, mais simplement que le titre est garanti par Ginnie Mae. Cela signifie qu'il est soutenu par la pleine confiance et le crédit du gouvernement américain, tout comme les instruments émis par le Trésor américain. La garantie GNMA signifie que les investisseurs détenant des parts dans les fonds Ginnie Mae n'ont jamais à s'inquiéter de l'impact des retards de paiement ou des défauts de paiement hypothécaire sur leur investissement. Lorsque les emprunteurs hypothécaires ne parviennent pas à effectuer un paiement, Ginnie Mae intervient pour honorer ces paiements manqués.

Les efforts de Ginnie Mae servent à élargir le bassin de propriétaires en facilitant principalement les prêts aux propriétaires qui sont traditionnellement mal desservis sur le marché hypothécaire. La plupart des prêts hypothécaires titrisés en tant que Ginnie Mae MBS sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA), qui assure généralement les prêts hypothécaires aux accédants à la propriété et aux emprunteurs à faible revenu. D'autres bénéficiaires fréquents des garanties Ginnie Mae sont des titres constitués d'hypothèques assurées par la Veterans Administration (VA) et le Rural Housing Service (RHS).

Histoire de Ginnie Mae

Trente ans après sa création, la Federal National Mortgage Association (FNMA), mieux connue sous le nom de Fannie Mae, était devenue si importante qu'en 1968, elle a été scindée en deux entités distinctes avec deux fonctions distinctes. Fannie Mae achèterait des prêts conventionnels et Ginnie Mae achèterait des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, tels que les prêts FHA et VA (Veterans Administration).

La genèse de Ginnie Mae remonte à la Grande Dépression, lorsque des taux de chômage historiquement élevés ont entraîné une vague sans précédent de défauts de paiement. Lorsque la flambée des saisies immobilières a encore déprimé la valeur des logements et l'économie globale du pays, le Congrès a adopté la loi nationale sur le logement de 1934, un élément clé du New Deal,. qui a créé la Federal Housing Administration (FHA) pour aider à ressusciter le marché immobilier américain et protéger les prêteurs contre le défaut de paiement hypothécaire. En tant que programme national d'assurance prêt hypothécaire, il incitait davantage les banques, les associations de construction et de prêt et d'autres institutions à accorder des prêts aux Américains ordinaires.

Lorsque la scission a eu lieu, Fannie Mae est passée d'une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) à une société cotée en bourse. Ginnie Mae a été créée en tant que GSE et le reste aujourd'hui dans le cadre du Département du logement et du développement urbain, ou HUD. Actuellement, Ginnie Mae est la seule agence de prêt immobilier explicitement soutenue par la pleine foi et le crédit du gouvernement des États-Unis.

Considérations particulières

En tant qu'agence de garantie gouvernementale, il y a certaines choses que Ginnie Mae ne fait pas. Comme indiqué ci-dessus, l'agence n'octroie elle-même aucun prêt et ne fournit aucun financement aux émetteurs de prêts hypothécaires. La GNMA ne fournit pas non plus d'assurance aux prêteurs contre les risques de crédit découlant des emprunteurs. De plus, Ginnie Mae n'établit aucune norme pour les émetteurs de prêts, comme la souscription ou les normes de crédit.

Ginnie Mae contre les autres Maes et Freddie Mac

Il existe plusieurs organisations similaires à Ginnie Mae, notamment ses cousins Freddie Mac,. Fannie Mae et Sallie Mae. Comme Ginnie Mae, Freddie Mac et Fannie Mae impliquent des prêts hypothécaires et immobiliers, tandis que Sallie Mae s'occupe principalement des prêts d'études. La principale différence entre Ginnie Mae et les autres est que Ginnie Mae est une société appartenant au gouvernement fédéral. Freddie Mac et Fannie Mae sont des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) ou des sociétés à charte fédérale qui appartiennent à des actionnaires privés. Sallie Mae était autrefois une GSE, mais est maintenant une société privée après sa privatisation en 2004.

Lorsque Ginnie Mae garantit uniquement des titres qui comprennent des hypothèques garanties par des organismes fédéraux, tels que la FHA et VA, ses proches peuvent garantir des titres dont les hypothèques ne sont pas assurées par ces organismes fédéraux. Fannie Mae possède également son propre portefeuille,. communément appelé portefeuille retenu, qui investit dans ses propres titres adossés à des créances hypothécaires et ceux d'autres institutions.

Le GNMA est aussi apparemment le seul Mae ou Mac soutenu par la pleine foi et le crédit du gouvernement fédéral. Cependant, dans la seconde moitié de 2008, pendant la crise du logement,. Fannie Mae et Freddie Mac ont été repris par le gouvernement via une tutelle du Federal Housing Finance Committee. Les deux ont été renfloués à hauteur de plus de 190 milliards de dollars en 2019, ce qui les a sauvés de l'effondrement. Certains soutiennent que le renflouement a pratiquement effacé la distinction de Ginnie Mae en tant que seule agence fédérale garantissant des titres hypothécaires bénéficiant d'une protection gouvernementale contre l'échec.

Points forts

L'association est communément connue sous le nom de Ginnie Mae ou GNMA et fait partie du Département américain du logement et du développement urbain.
La Government National Mortgage Association est une société fédérale qui garantit le paiement du principal et des intérêts sur les titres adossés à des créances hypothécaires émis par des prêteurs agréés.
Son objectif est de garantir des prêts immobiliers abordables aux consommateurs mal desservis sur le marché hypothécaire.
Les prêteurs privés agréés émettent des prêts éligibles, les regroupent en titres et émettent des titres adossés à des créances hypothécaires garantis par Ginnie Mae.