Points de réduction

Que sont les points de réduction ?

Les points d'escompte sont un type d' intérêts ou de frais prépayés que les emprunteurs hypothécaires peuvent acheter pour réduire le montant des intérêts sur leurs paiements mensuels ultérieurs, en dépensant plus à l'avance pour payer moins plus tard, en fait. Les points de remise sont déductibles des impôts.

Comprendre les points de remise

Un type de points hypothécaires,. les points d'escompte sont des frais de clôture d'hypothèque initiaux uniques qui donnent à l'emprunteur accès à un taux d'intérêt réduit pendant toute la durée du prêt. Chaque point de remise coûte généralement 1 % du montant total du prêt et chaque point réduit le taux d'intérêt du prêt d'un huitième à un quart de pour cent.

Par exemple, sur un prêt de 200 000 $, chaque point coûterait 2 000 $. En supposant que le taux d'intérêt sur l'hypothèque est de 4,5 % et que chaque point réduit le taux d'intérêt de 0,25 %, l'achat de deux points coûte 4 000 $ et se traduit par un taux d'intérêt de 4,0 %. Selon la durée de l'hypothèque à ce taux d'intérêt, cela pourrait entraîner des économies importantes au fil du temps. Regardons comment les paiements se déroulent sur un tel prêt, en supposant l'hypothèque classique de 30 ans :

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Source : Banque d'Amérique

Plus la durée de vie d'un prêt est longue, plus vous payez d'intérêts, c'est ainsi que fonctionne le financement en général. Les points conviennent donc parfaitement à un prêt hypothécaire à taux fixe et à long terme (20 à 30 ans) qui ne sera probablement pas refinancé de si tôt.

Comment payer les points hypothécaires

Un emprunteur qui paie des points d'escompte devra probablement assumer ces coûts de sa poche. Cependant, de nombreux scénarios existent, en particulier sur les marchés immobiliers de l'acheteur, dans lesquels un vendeur propose de payer jusqu'à un certain montant en dollars des frais de clôture. Si d'autres frais de clôture, tels que les frais de montage de prêt et les frais d'assurance titres, n'atteignent pas ce seuil, l'acheteur peut souvent ajouter des points de réduction et réduire efficacement son taux d'intérêt gratuitement.

Réduire votre taux d'intérêt hypothécaire avec des points de remise ne nécessite pas toujours de payer de votre poche, en particulier dans une situation de refinancement,. dans laquelle le prêteur peut ajouter des points de remise, ainsi que d'autres frais de clôture, au nouveau solde du prêt. Cela empêche l'emprunteur de cracher plus d'argent à la table de clôture ; bien sûr, cela réduit également leur position nette dans leur maison.

Parce que l' Internal Revenue Service (IRS) considère les points d'escompte comme des intérêts hypothécaires prépayés, ils sont généralement déductibles d'impôt sur la durée du prêt. Si eux-mêmes et l'achat de la maison remplissent certaines conditions, ils peuvent être entièrement déductibles pour l'année où ils ont été payés.

Pouvez-vous négocier des points hypothécaires ?

Les points sont définitivement ouverts à la négociation. Le nombre de points que vous achetez, ou si vous en achetez, dépend de vous. Généralement, lorsque les prêteurs affichent les options hypothécaires auxquelles vous êtes admissible, ils vous montreront plusieurs taux différents, y compris ceux que vous pouvez obtenir si vous achetez des points de rabais.

À proprement parler, vous ne négociez pas les points eux-mêmes, mais un taux d'intérêt inférieur pour la durée de vie du prêt. Les conditions des points - le coût de chaque point et la réduction du taux annuel en pourcentage (APR) - sont à peu près fixées par l'institution financière. Mais ils ne sont pas gravés dans le marbre. Si vous avez magasiné (toujours une bonne idée lorsque vous recherchez un prêt hypothécaire) et que vous pouvez leur montrer une meilleure offre ailleurs, ils pourraient alors correspondre, surtout si vous avez de solides antécédents de crédit et que vous semblez être un client responsable et désirable.

Bien que les deux soient des types de points hypothécaires, ne confondez pas les points d'escompte avec les points d' origination. Les points d'origine sont des frais que les prêteurs facturent pour la finalisation d'un prêt hypothécaire, qui font partie des frais de clôture d'un achat de maison. Les points d'origine sont essentiellement un supplément qui n'est pas lié au taux d'intérêt et qui ne sont généralement pas facultatifs, négociables ou déductibles d'impôt.

Devriez-vous acheter des points de réduction ?

Pour les prêteurs, les points de remise présentent un avantage distinct : ils reçoivent de l'argent comptant au lieu d'avoir à attendre de l'argent sous forme de paiements d'intérêts au fil du temps. Cela peut améliorer la liquidité de l'institution financière .

Les emprunteurs bénéficient également des avantages des points de remise, le principal étant des paiements moins élevés sur la durée de votre prêt. Fondamentalement, vous payez des intérêts à l'avance, au début de votre prêt hypothécaire, en échange d'un taux d'intérêt réduit plus tard. Cependant, cet avantage ne s'applique que si vous prévoyez de conserver l'hypothèque assez longtemps pour économiser de l'argent sur les paiements d'intérêts moins élevés.

Par exemple, un emprunteur qui paie 4 000 $ en points de remise pour économiser 80 $ par mois en frais d'intérêt doit conserver le prêt pendant 50 mois, ou quatre ans et deux mois, pour atteindre le seuil de rentabilité. Si l'emprunteur pense qu'il pourrait vendre la propriété ou refinancer son prêt avant la fin des 50 mois, il devrait envisager de réduire ce qu'il paie en points d'escompte et de prendre un taux d'intérêt légèrement plus élevé.

En général, plus vous prévoyez de posséder la maison longtemps, plus ces points vous aident à économiser sur les intérêts pendant la durée du prêt. En fin de compte, cependant, les avantages des points de réduction dépendent des calculs. Si vous pouvez vous permettre d'en débourser quelques milliers de plus à l'avance, cela peut entraîner des économies importantes à long terme, en particulier si la maison nécessite des rénovations. Ou ils peuvent être un coût inutile que l'emprunteur aurait pu éviter avec une planification plus structurée.

Points forts

• Les points d'escompte sont une forme d'intérêts prépayés que les emprunteurs hypothécaires peuvent acheter pour réduire le taux d'intérêt sur leurs paiements mensuels ultérieurs.

• Les points de remise sont des frais uniques, payés à l'avance soit lors de la première souscription d'un prêt hypothécaire, soit lors d'un refinancement.

• Chaque point de remise coûte généralement 1 % du montant total du prêt et réduit le taux d'intérêt du prêt d'un huitième à un quart de pour cent.

• Les points de remise sont une bonne option si un emprunteur a l'intention de détenir une hypothèque pendant une longue période, mais sont moins utiles si un emprunteur a l'intention de vendre sa propriété ou de refinancer avant l'échéance du prêt.

• Les points ne doivent pas toujours être payés de la poche de l'acheteur ; ils peuvent parfois être intégrés au solde du prêt ou payés par le vendeur.