Multiplicateur de revenu brut
Qu'est-ce qu'un multiplicateur de revenu brut ?
Un multiplicateur de revenu brut (GIM) est une mesure approximative de la valeur d'un immeuble de placement. Il est calculé en divisant le prix de vente du bien par son revenu locatif annuel brut. Les investisseurs peuvent utiliser le GIM - ainsi que d'autres méthodes telles que le taux de capitalisation (taux de capitalisation) et la méthode des flux de trésorerie actualisés - pour évaluer les biens immobiliers commerciaux tels que les centres commerciaux et les complexes d'appartements.
Comprendre le multiplicateur de revenu brut
L'estimation d'un immeuble de rapport est importante pour tout investisseur avant la signature du contrat immobilier. Mais contrairement à d'autres investissements, comme les actions, il n'y a pas de moyen facile de le faire. De nombreux investisseurs immobiliers professionnels estiment que les revenus générés par un bien sont beaucoup plus importants que son appréciation.
Le multiplicateur de revenu brut est une mesure largement utilisée dans le secteur immobilier. Il peut être utilisé par les investisseurs et les professionnels de l'immobilier pour déterminer approximativement si le prix demandé d'une propriété est une bonne affaire, tout comme le ratio cours/bénéfices (P/E) peut être utilisé pour évaluer les entreprises sur le marché boursier.
revenu annuel brut de la propriété, on obtient la valeur de la propriété ou le prix auquel elle devrait être vendue. Un multiplicateur de revenu brut faible signifie qu'une propriété peut être un investissement plus intéressant car le revenu brut qu'elle génère est bien supérieur à sa valeur marchande.
Considérations particulières
Un multiplicateur de revenu brut est une bonne mesure générale de l'immobilier. Mais il y a des limites car il ne prend pas en compte divers facteurs, notamment les coûts d'exploitation d' une propriété, y compris les services publics, les taxes, l'entretien et les vacances. Pour la même raison, les investisseurs ne devraient pas utiliser le GIM comme moyen de comparer un immeuble de placement potentiel à un autre, similaire. Afin de faire une comparaison plus précise entre deux propriétés ou plus, les investisseurs doivent utiliser le multiplicateur de revenu net (NIM). Le NIM tient compte à la fois des revenus et des dépenses d'exploitation de chaque propriété.
Utilisez le multiplicateur de revenu net pour comparer deux propriétés ou plus.
Inconvénients de la méthode du multiplicateur de revenu brut
Le GIM est un excellent point de départ pour les investisseurs afin d'évaluer les investissements immobiliers potentiels. C'est parce qu'il est facile à calculer et donne une idée approximative de ce que l'achat de la propriété peut signifier pour un acheteur. Le multiplicateur de revenu brut n'est guère un modèle d'évaluation pratique, mais il offre un point de départ à l'arrière de l'enveloppe. Mais, comme mentionné ci-dessus, il existe des limites et plusieurs inconvénients majeurs à prendre en compte lors de l'utilisation de ce chiffre comme moyen d'évaluer les immeubles de placement.
Un argument naturel contre la méthode du multiplicateur surgit parce qu'il s'agit d'une technique d'évaluation plutôt grossière. Étant donné que les variations des taux d'intérêt - qui affectent les taux d'actualisation dans les calculs de la valeur temporelle de l'argent - les sources, les revenus et les dépenses ne sont pas explicitement pris en compte.
D'autres inconvénients incluent:
La méthode GIM suppose l'uniformité des propriétés dans des classes similaires. Les praticiens savent par expérience que les ratios de dépenses entre des propriétés similaires diffèrent souvent en raison de facteurs tels que l'entretien différé, l'âge de la propriété et la qualité du gestionnaire immobilier.
Le GIM estime la valeur sur la base du revenu brut et non du résultat opérationnel net (NOI), alors qu'une propriété est achetée en fonction principalement de sa capacité de gain nette. Il est tout à fait possible que deux propriétés puissent avoir le même NOI même si leurs revenus bruts diffèrent considérablement. Ainsi, la méthode GIM peut facilement être détournée par ceux qui n'apprécient pas ses limites.
Un GIM ne tient pas compte de la durée de vie économique restante de propriétés comparables. En ignorant la vie économique restante, un praticien peut attribuer des valeurs égales à une nouvelle propriété et à une propriété de 50 ans, en supposant qu'elles génèrent des revenus égaux.
Exemple de calcul du multiplicateur de revenu brut
Une propriété faisant l'objet d'un examen a un revenu brut effectif de 50 000 $. Une vente comparable est disponible avec un revenu effectif de 56 000 $ et une valeur de vente de 392 000 $ (en réalité, nous chercherions un certain nombre de comparables pour améliorer l'analyse).
Notre GIM serait de 392 000 $ ÷ 56 000 $ = 7.
Ce comparable - ou comp comme on l'appelle souvent dans la pratique - s'est vendu sept fois (7x) son brut effectif. En utilisant ce multiplicateur, nous voyons que cette propriété a une valeur en capital de 350 000 $. Cela se trouve à l'aide de la formule suivante :
V = GIM x EGI
7 x 50 000 $ = 350 000 $.
Points forts
Un multiplicateur de revenu brut est une mesure approximative de la valeur d'un immeuble de placement.
Les investisseurs ne devraient pas utiliser le GIM comme seule mesure d'évaluation, car il ne tient pas compte des coûts d'exploitation d'un immeuble à revenus.
Le GIM est calculé en divisant le prix de vente du bien par son revenu locatif annuel brut.
