Propriété d'investissement
Qu'est-ce qu'un immeuble de placement ?
Un immeuble de placement est un bien immobilier acheté avec l'intention d'obtenir un retour sur investissement soit par le biais de revenus locatifs, soit par la revente future de la propriété, soit les deux. La propriété peut être détenue par un investisseur individuel, un groupe d'investisseurs ou une société.
Un immeuble de placement peut être une entreprise à long terme ou un investissement à court terme. Avec ce dernier, les investisseurs s'engagent souvent dans le retournement,. où l'immobilier est acheté, remodelé ou rénové, et vendu avec un profit dans un court laps de temps.
Le terme « bien de placement » peut également être utilisé pour décrire d'autres actifs qu'un investisseur achète dans un but d'appréciation future, tels que des œuvres d'art, des titres, des terrains ou d'autres objets de collection.
Comprendre les immeubles de placement
Les immeubles de placement sont ceux qui ne sont pas utilisés comme résidence principale. Ils génèrent une certaine forme de revenus (dividendes, intérêts, loyers ou même redevances) qui ne relèvent pas de l'activité habituelle du propriétaire. Et la manière dont un immeuble de placement est utilisé a un impact significatif sur sa valeur.
Les immeubles de placement génèrent des revenus et ne sont pas des résidences principales.
Les investisseurs mènent parfois des études pour déterminer l'utilisation la meilleure et la plus rentable d'une propriété. Ceci est souvent appelé l'utilisation la plus élevée et la meilleure de la propriété. Par exemple, si un immeuble de placement est zoné à la fois pour un usage commercial et résidentiel, l'investisseur pèse le pour et le contre des deux jusqu'à ce qu'il détermine lequel a le taux de rendement potentiel le plus élevé. Ils utilisent ensuite la propriété de cette manière.
Un immeuble de placement est souvent qualifié de résidence secondaire. Mais les deux ne signifient pas nécessairement la même chose. Par exemple, une famille peut acheter un chalet ou une autre propriété de vacances pour s'en servir, ou quelqu'un qui a une résidence principale en ville peut acheter une deuxième propriété à la campagne pour se retirer le week-end. Dans ces cas, la deuxième propriété est destinée à un usage personnel et non en tant que propriété à revenus.
Types d'immeubles de placement
Résidentiel : Les maisons de location sont un moyen populaire pour les investisseurs de compléter leurs revenus. Un investisseur qui achète une propriété résidentielle et la loue à des locataires peut percevoir des loyers mensuels. Il peut s'agir de maisons unifamiliales, de condominiums, d'appartements, de maisons en rangée ou d'autres types de structures résidentielles.
Commercial : Les propriétés génératrices de revenus ne doivent pas toujours être résidentielles. Certains investisseurs, en particulier des sociétés, achètent des propriétés commerciales qui sont utilisées spécifiquement à des fins commerciales. L'entretien et les améliorations de ces propriétés peuvent être plus élevés, mais ces coûts peuvent être compensés par des rendements plus importants. C'est parce que les baux de ces propriétés exigent souvent des loyers plus élevés. Ces immeubles peuvent être des immeubles d'appartements appartenant à des entreprises ou des magasins de vente au détail.
Usage mixte : Une propriété à usage mixte peut être utilisée simultanément à des fins commerciales et résidentielles. Par exemple, un bâtiment peut avoir une devanture de magasin au rez-de-chaussée, comme un dépanneur, un bar ou un restaurant, tandis que la partie supérieure de la structure abrite des unités résidentielles.
Financement des immeubles de placement
Bien que les emprunteurs qui obtiennent un prêt pour leur résidence principale aient accès à un éventail d'options de financement, notamment des prêts FHA,. des prêts VA et des prêts conventionnels, il peut être plus difficile d'obtenir un financement pour un immeuble de placement.
Les assureurs ne fournissent pas d' assurance hypothécaire pour les immeubles de placement et, par conséquent, les emprunteurs doivent disposer d'au moins 20 % d'acompte pour garantir le financement bancaire des immeubles de placement.
Les banques insistent également sur de bonnes cotes de crédit et des ratios prêt-valeur relativement faibles avant d'approuver un emprunteur pour une hypothèque sur un immeuble de placement. Certains prêteurs exigent également que l'emprunteur ait suffisamment d'économies pour couvrir au moins six mois de dépenses sur l'immeuble de placement, garantissant ainsi que l'hypothèque et les autres obligations seront tenues à jour.
Implications de taxes
Si un investisseur perçoit le loyer d'un immeuble de placement, l' Internal Revenue Service (IRS) l'oblige à déclarer le loyer en tant que revenu, mais l'agence lui permet également de soustraire les dépenses pertinentes de ce montant. Par exemple, si un propriétaire perçoit 100 000 $ en loyer au cours d'une année, mais paie 20 000 $ en réparations, entretien de la pelouse et dépenses connexes, il déclare la différence de 80 000 $ comme revenu d'un travail indépendant.
Si un particulier vend un immeuble de placement à un prix supérieur au prix d'achat initial, il réalise un gain en capital,. qui doit être déclaré à l'IRS. Pour 2021 et 2022, les taux d'imposition des gains en capital sont de 0 %, 15 % ou 20 % pour la plupart des actifs détenus pendant plus d'un an.
En revanche, si un contribuable vend sa résidence principale, il n'a qu'à déclarer l'impôt sur les gains en capital sur une vente de maison dépassant 250 000 $ s'il dépose individuellement et 500 000 $ s'il est marié et dépose conjointement. La plus-value sur un immeuble de placement est son prix de vente moins son prix d'achat moins les améliorations majeures.
Pour illustrer, imaginez qu'un investisseur achète une propriété pour 100 000 $ et dépense 20 000 $ pour installer une nouvelle plomberie. Quelques années plus tard, ils vendent la propriété pour 200 000 $. Après soustraction de leur investissement initial et des réparations majeures, leur gain est de 80 000 $.
Points forts
La vente d'un immeuble de placement doit être déclarée et peut entraîner des gains en capital, ce qui peut avoir des conséquences fiscales pour les investisseurs.
Les immeubles de placement ne sont ni des résidences principales ni des résidences secondaires, ce qui complique la recherche de financement pour les investisseurs.
Les propriétés peuvent représenter une opportunité d'investissement à court ou à long terme.
Un immeuble de placement est acheté avec l'intention d'obtenir un rendement par le biais de revenus locatifs, de la revente future de l'immeuble ou des deux.
