Société en commandite immobilière (RELP)

Qu'est-ce qu'une société en commandite immobilière (RELP) ?

Une société en commandite immobilière (RELP) est un groupe d'investisseurs qui mettent leur argent en commun pour investir dans l'achat, le développement ou la location d'une propriété. C'est l'une des nombreuses formes de groupement d'investissement immobilier (REIG). Sous son statut de société en commandite (LP), une RELP a un commandité qui assume l'entière responsabilité et un ou plusieurs commanditaires qui ne sont responsables qu'à concurrence du montant qu'ils contribuent.

Le commandité est généralement une société, un gestionnaire immobilier expérimenté ou une société de promotion immobilière. Les commanditaires sont des investisseurs extérieurs qui fournissent un financement en échange d'un retour sur investissement.

En vertu du code fiscal américain, les partenariats ne sont pas imposés. Au lieu de cela, les partenariats font ce qu'on appelle un transfert,. en envoyant tous leurs revenus aux partenaires et en faisant rapport sur le formulaire K-1. Les partenaires recevant un K-1 doivent déposer individuellement leurs revenus de partenariat sur le formulaire 1040 s'ils sont un particulier ou sur le formulaire 1120 s'ils sont une société.

Comprendre les sociétés en commandite immobilière (RELP)

Un RELP offre aux particuliers la possibilité d'investir dans un portefeuille diversifié de placements immobiliers. Les RELP ne sont qu'une des nombreuses options disponibles pour ceux qui recherchent une exposition à l'investissement immobilier. Ils comprennent également les fiducies de placement immobilier (FPI), les fonds d'investissement gérés axés sur l'immobilier et d'autres options de portefeuille immobilier. Un RELP peut fournir des rendements supérieurs à d'autres options, tout en comportant simultanément un risque comparativement plus élevé.

Selon la structure du LP, les partenaires peuvent ou non être impliqués dans la gestion de l'entreprise. Les accords de partenariat détaillent toutes les dispositions de l'entreprise, y compris les investissements minimums, les frais, les distributions, le vote des partenaires, etc. Certains partenariats utilisent une structure de type forum collaboratif pour les décisions d'investissement, tandis que d'autres laissent la gestion de base de l'entreprise à quelques cadres. Généralement, l'équipe de direction recherche et identifie des transactions avant d'investir le capital du groupe.

Les RELP sont commercialisés avec des accords de partenariat détaillés qui définissent les termes de l'entité et l'opportunité d'investissement dans son ensemble. Ils ciblent généralement les particuliers fortunés et les investisseurs institutionnels. Certains exigent le statut d' investisseur accrédité pour le statut de société en commandite.

Considérations particulières

De nombreux RELP ont un objectif étroitement défini : ils peuvent fournir la structure commerciale pour la construction d'un quartier résidentiel, d'un centre commercial ou d'une place d'affaires. Ils se spécialisent souvent dans un créneau immobilier comme les développements de retraite ou les propriétés commerciales de grande valeur. Certaines sociétés de placement immobilier acceptent des investissements de 5 000 $ à 50 000 $. Ce n'est pas suffisant pour acheter une unité, mais le partenariat mettra en commun l'argent de plusieurs investisseurs pour financer une propriété partagée et en copropriété.

Les RELP peuvent avoir des rendements élevés et des risques élevés, ce qui rend la diligence raisonnable importante pour les investisseurs potentiels. Les termes de l'accord peuvent exiger que l'associé commanditaire s'engage à verser une contribution forfaitaire, un calendrier de contribution dans le temps ou des contributions au besoin.

Notamment, les fonds investis dans une société en commandite sont généralement illiquides. L'investisseur ne peut encaisser à aucun moment.

Il peut y avoir une flexibilité pour diverses activités commerciales au sein du portefeuille. Un RELP peut investir directement dans des biens immobiliers, émettre des crédits pour les emprunteurs immobiliers ou participer à un accord commercial collaboratif.

Rôles des partenaires dans un RELP

Le commandité a généralement un intérêt direct dans l'ensemble de la société et fournit une partie du capital. Les commandités ont un rôle direct dans la gestion de l'entreprise avec des personnes désignées siégeant souvent au conseil d'administration et impliquées dans la gestion quotidienne de l'entreprise. Dans l'ensemble, les associés commandités détiennent un pouvoir décisionnel actif.

Les LP ont une responsabilité limitée, et cela s'accompagne généralement d'une influence et d'une implication limitées dans la gouvernance de l'entité. Certaines entités ont mis en place des conseils consultatifs ou d'autres moyens de communication pour encourager les idées et la participation des commanditaires. Généralement, les commanditaires sont des investisseurs non interventionnistes.

Les commanditaires reçoivent annuellement des distributions de dividendes ainsi que des revenus transmis qui constituent une partie de leur rendement. De nombreuses sociétés en commandite ont une durée de vie à durée déterminée, de sorte que les associés reçoivent leur principal à une date d'échéance spécifiée.

Impôts et RELP

Comme pour tout partenariat, un RELP n'est pas tenu de payer des impôts. Le revenu ou les pertes nets sont transmis annuellement aux associés.

Cela nécessite que le partenariat dépose une déclaration d'informations sur le formulaire 1065 auprès de l'Internal Revenue Service et qu'il déclare toutes les distributions de revenus via les K-1 des partenaires individuels. Tous les partenaires de l'entreprise reçoivent des distributions tout au long de l'année et une distribution de revenu annuellement.

Le RELP est responsable de fournir à chaque partenaire un K-1 qui détaille les revenus qu'ils ont reçus pour l'année. Les partenaires sont ensuite tenus de déclarer leurs revenus individuellement, le cas échéant.

Les RELP ne paient pas d'impôts directement. Le revenu net ou les pertes sont transmis aux investisseurs, qui sont responsables de la déclaration fiscale.

Points forts

• Les sociétés en commandite immobilière (RELP) sont des sociétés en commandite organisées pour investir principalement dans l'immobilier.

• Les RELP peuvent offrir certains avantages fiscaux, car ils transmettent des revenus à des partenaires individuels.

• Les RELP peuvent offrir des rendements élevés, avec des risques élevés en conséquence.

• Les commanditaires sont généralement des investisseurs non interventionnistes tandis que le directeur général assume les responsabilités quotidiennes.