रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी)

आरईआईटी क्या हैं और वे कैसे काम करते हैं?

रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (संक्षेप में आरईआईटी) ऐसी कंपनियां हैं जो रियल एस्टेट और / या रियल एस्टेट वित्तपोषण में निवेश करती हैं और अपने मुनाफे का कम से कम 90% शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित करती हैं। कई बड़े एक्सचेंजों पर सार्वजनिक रूप से कारोबार किया जाता है और पारंपरिक शेयरों की तरह ही जल्दी और आसानी से खरीदा और बेचा जा सकता है।

कुछ आरईआईटी अचल संपत्ति (जैसे, घरों, कार्यालयों, सेल टावरों, खुदरा स्थानों, गोदामों, आदि) को किराए पर देकर पैसा कमाते हैं, जबकि अन्य ऐसा करते हैं, ब्याज भुगतान के बदले संपत्ति खरीदारों को बंधक प्रदान करके। कुछ आरईआईटी दोनों प्रकार की आय धाराओं का उपयोग करते हैं।

अपने उच्च और लगातार लाभांश के कारण,. आरईआईटी उन निवेशकों के लिए एक लोकप्रिय निवेश वाहन है जो निष्क्रिय आय चाहते हैं जो अचल संपत्ति के मालिक हैं, लेकिन उनके पास खुद की संपत्ति खरीदने, बनाए रखने और किराए पर लेने के लिए समय या पैसा नहीं है। वे सामान्य से अधिक मुद्रास्फीति की अवधि के दौरान भी लोकप्रिय हैं,. क्योंकि किराया और अचल संपत्ति उपभोक्ता वस्तुओं के साथ कीमत में बढ़ जाती है, कभी-कभी आरईआईटी शेयरधारकों के लिए अधिक पैसा होता है, जब पारंपरिक स्टॉक लड़खड़ा सकते हैं।

एक कंपनी के रूप में आरईआईटी के रूप में अर्हता प्राप्त करने का एक मुख्य लाभ शेयरधारकों को लाभांश के रूप में भुगतान की जाने वाली सभी आय पर कॉर्पोरेट कर की छूट है। इस कारण से, कई कॉर्पोरेट कराधान से पूरी तरह बचने के लिए अपनी कर योग्य आय का 100 प्रतिशत लाभांश के रूप में उपयोग करते हैं।

चूंकि आरईआईटी के मुनाफे के अधिकांश (यदि सभी नहीं) लाभांश के रूप में वितरित किए जाते हैं, आमतौर पर विकास में निवेश के लिए थोड़ा नकद रहता है, इसलिए शेयर की कीमत में नाटकीय रूप से बढ़ने की संभावना कम होती है (यानी, वे आमतौर पर पारंपरिक शेयरों की तरह अस्थिर नहीं होते हैं ) इस कारण से, आरईआईटी विकास निवेशकों की तुलना में निश्चित आय निवेशकों (जो नियमित लाभांश भुगतान की तलाश में हैं) के साथ अधिक लोकप्रिय हैं (जो अपने मूल निवेश को समय के साथ मूल्य में काफी वृद्धि करना चाहते हैं)।

क्या एक कंपनी को एक आरईआईटी बनाता है?

सभी रियल एस्टेट आधारित कंपनियां आरईआईटी नहीं हैं। आरईआईटी के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, एक कंपनी को अपनी अचल संपत्ति संपत्तियों और या बंधक का उपयोग आय-सृजन निवेश के रूप में करना चाहिए। उदाहरण के लिए, हाउसिंग डेवलपमेंट बनाने और फिर बेचने वाली कंपनी को आरईआईटी नहीं माना जाएगा।

आरईआईटी के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, एक कंपनी को अपनी कर योग्य आय का कम से कम 90% लाभांश के रूप में देना होगा। आरईआईटी को भी चाहिए। . .

• "निदेशक मंडल या न्यासी द्वारा प्रबंधित किया जाए,

• अचल संपत्ति से संबंधित स्रोतों से अपनी सकल आय का कम से कम 75 प्रतिशत प्राप्त करें, जिसमें वास्तविक संपत्ति से किराए और वास्तविक संपत्ति का वित्तपोषण करने वाले बंधक पर ब्याज शामिल है,

• अपनी कुल संपत्ति का कम से कम 75 प्रतिशत अचल संपत्ति संपत्ति और नकदी में निवेश करें,

• आरईआईटी के रूप में अपने पहले वर्ष के बाद न्यूनतम 100 शेयरधारक हैं, "

• और अधिक।

आवश्यकताओं की एक विस्तृत सूची के लिए जिसे कंपनी को अर्हता प्राप्त करने के लिए पूरा किया जाना चाहिए, आरईआईटी के बारे में एसईसी के निवेशक बुलेटिन की समीक्षा करें।

आरईआईटी के 3 प्रकार

आरईआईटी के तीन मुख्य प्रकार हैं- इक्विटी, मॉर्गेज और हाइब्रिड। सभी तीन फ़नल निवेशकों को लाभांश के माध्यम से लाभ देते हैं, लेकिन वे अलग-अलग होते हैं जहां से उनका राजस्व आता है।

हिस्सेदारी

इक्विटी आरईआईटी "आय-उत्पादक अचल संपत्ति" के रूप में जाना जाता है, जिसे संचालित करके आय का उत्पादन होता है। अनिवार्य रूप से, इसका अर्थ है संपत्ति खरीदना और उसका स्वामित्व करना, फिर किराए के भुगतान के बदले इसे व्यक्तियों या व्यवसायों को पट्टे पर देना।

अधिकांश इक्विटी आरईआईटी एक विशिष्ट प्रकार की संपत्ति (जैसे अपार्टमेंट परिसरों या भंडारण सुविधाओं) के विशेषज्ञ हैं, लेकिन कुछ कई अलग-अलग प्रकार की संपत्ति का संचालन और पट्टे पर करते हैं। एक इक्विटी आरईआईटी एकत्र करने वाले किराए या पट्टे के भुगतान का उपयोग पहले लागतों को कवर करने के लिए किया जाता है, और फिर जो बचा है उसका कम से कम 90% शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित किया जाता है।

गिरवी रखना

बंधक आरईआईटी इक्विटी आरईआईटी से इस मायने में भिन्न है कि वे अचल संपत्ति के मालिक नहीं हैं और पट्टे पर नहीं देते हैं। इसके बजाय, वे संभावित संपत्ति मालिकों को गिरवी या अन्य अचल संपत्ति ऋण प्रदान करते हैं और ब्याज भुगतान एकत्र करते हैं। वैकल्पिक रूप से, एक बंधक आरईआईटी सीधे बंधक की पेशकश नहीं कर सकता है, लेकिन इसके बजाय बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को खरीदकर अप्रत्यक्ष रूप से अचल संपत्ति वित्तपोषण में निवेश कर सकता है ।

ये आरईआईटी इक्विटी आरईआईटी की तुलना में अपने निवेश को निधि देने के लिए अधिक उत्तोलन (उधार ली गई पूंजी) और डेरिवेटिव हेजिंग का उपयोग करते हैं। इस कारण से, वे इक्विटी आरईआईटी की तुलना में जोखिम भरा निवेश हो सकते हैं। निवेशकों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वे निवेश करने का निर्णय लेने से पहले एक बंधक आरईआईटी के वित्तपोषण मॉडल को पूरी तरह से समझें।

हाइब्रिड

हाइब्रिड आरईआईटी को इसलिए कहा जाता है क्योंकि वे ऊपर वर्णित दोनों रणनीतियों का उपयोग करते हैं। वे भौतिक अचल संपत्ति की खरीद, रखरखाव और पट्टे पर देते हैं, और वे संपत्ति खरीदारों को बंधक या अन्य अचल संपत्ति ऋण भी प्रदान करते हैं।

आरईआईटी में निवेश करने के क्या लाभ हैं?

• लाभांश: आरईआईटी द्वारा प्रदान किया गया नियमित लाभांश भुगतान उन्हें अतिरिक्त आय धाराओं की तलाश करने वाले निवेशकों के बीच लोकप्रिय बनाता है। क्योंकि उन्हें परिभाषा के अनुसार, लाभांश के रूप में अपने लाभ का कम से कम 90% वितरित करना चाहिए, पारंपरिक शेयरों की तुलना में आरईआईटी में अपेक्षाकृत उच्च लाभांश उपज होती है।

• विविधीकरण: आरईआईटी एक अद्वितीय निवेश वर्ग है जिसमें वे रियल एस्टेट बाजार में आसान एक्सपोजर प्रदान करते हैं। इस कारण से, उनमें निवेश करना - स्टॉक, बॉन्ड, कमोडिटीज और अन्य परिसंपत्ति वर्गों के अलावा - एक पोर्टफोलियो में विविधता लाने के लिए अस्थिरता और मुद्रास्फीति की अवधि के लिए तैयारी में इसे मजबूत करने का एक शानदार तरीका है।

• तरलता: परंपरागत रूप से, अचल संपत्ति एक बहुत ही तरल संपत्ति वर्ग नहीं है। संपत्ति खरीदने और बेचने में समय लगता है, और संभावित खरीदारों का कोई भी पूल आमतौर पर स्थान और बजट द्वारा सीमित होता है। हालांकि, व्यापार योग्य आरईआईटी को प्रमुख राष्ट्रीय एक्सचेंजों पर शेयरों में बहुत जल्दी खरीदा और बेचा जा सकता है, इसलिए वे उन निवेशकों के लिए सुविधाजनक हैं जो पोर्टफोलियो तरलता को महत्व देते हैं ।

• मुद्रास्फीति संरक्षण: क्योंकि अचल संपत्ति (और किराया) उच्च मुद्रास्फीति की अवधि के दौरान उपभोक्ता वस्तुओं के साथ कीमतों में वृद्धि करते हैं, आरईआईटी अक्सर पारंपरिक इक्विटी प्रतिभूतियों की तुलना में अधिक स्थिर होते हैं जब मुद्रास्फीति की आशंका बढ़ जाती है। उनके लगातार निष्क्रिय आय भुगतान भी ऐसे समय में एक प्लस होते हैं जब अन्य कंपनियां लाभांश भुगतान कम कर सकती हैं।

आरईआईटी में निवेश करने के क्या नुकसान हैं?

• संपत्ति व्यय: संपत्ति व्यय-विशेष रूप से संपत्ति कर-सस्ते नहीं हैं, और एक आरईआईटी को इन खर्चों को कवर करने के लिए जितना अधिक भुगतान करना होगा, शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित करने के लिए उनके पास कम लाभ होगा। इस कारण से, निवेश करने से पहले एक रियल एस्टेट कंपनी के आय विवरण की जांच करना एक अच्छा विचार है ।

• ब्याज दर जोखिम: आरईआईटी अपने निष्क्रिय आय भुगतान के लिए बेशकीमती हैं, इसलिए जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो ट्रेजरी प्रतिभूतियों को निश्चित आय वाले निवेशकों के लिए अधिक आकर्षक बनाते हुए, पैसा आरईआईटी बाजार से बाहर निकल सकता है, जिससे शेयर की कीमतों में गिरावट आती है।

• कमजोर विकास: क्योंकि आरईआईटी अपनी आय का कम से कम 90% लाभांश का भुगतान करने पर खर्च करते हैं, वे आमतौर पर बहुत तेज़ी से नहीं बढ़ते हैं, जो अक्सर एक शेयर मूल्य में तब्दील हो जाता है जो बहुत तेज़ी से नहीं बढ़ता है। इस कारण से, वे विकास निवेशकों के बीच बेहद लोकप्रिय नहीं हैं।

• लाभांश कर: योग्य लाभांश के विपरीत, जिन पर आमतौर पर लाभप्रद पूंजीगत लाभ दरों पर कर लगाया जाता है, आरईआईटी लाभांश को आमतौर पर सामान्य आय माना जाता है और प्रत्येक निवेशक के कर ब्रैकेट के अनुसार इस पर कर लगाया जाता है। इसका मतलब है कि निवेशकों को आमतौर पर पारंपरिक शेयरों से लाभांश आय की तुलना में आरईआईटी लाभांश आय पर अधिक कर का भुगतान करना पड़ता है।

आरईआईटी में निवेश कैसे करें

निवेशक ट्रेडेड आरईआईटी के शेयर वैसे ही खरीद सकते हैं जैसे वे स्टॉक खरीदते हैं - ब्रोकर या ब्रोकरेज ऐप जैसे ई-ट्रेड या रॉबिनहुड के माध्यम से एक प्रमुख एक्सचेंज पर। चूंकि अलग-अलग आरईआईटी विभिन्न प्रकार की संपत्ति (जैसे, वाणिज्यिक, आवासीय, भंडारण, कार्यालय, आदि) पर ध्यान केंद्रित करते हैं, निवेशक कई अलग-अलग आरईआईटी में तत्काल एक्सपोजर के लिए आरईआईटी एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) में निवेश करने या खोजने के लिए कई कंपनियों का चयन कर सकते हैं । किसी भी ईटीएफ पर विचार करते समय व्यय अनुपात की जांच करना सुनिश्चित करें , क्योंकि उच्च शुल्क संभावित लाभ में खा सकते हैं।

5 लोकप्रिय आरईआईटी ईटीएफ चेक आउट करने के लिए

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व्यय अनुपात अप्रैल 2022 तक है।

एक आरईआईटी के लिए एक अच्छा लाभांश प्रतिफल क्या है?

चूंकि लाभांश की उपज स्टॉक की कीमत के साथ बदलती है, एक आरईआईटी की उपज महत्वपूर्ण रूप से बदल सकती है, भले ही वह स्थिर लाभांश का भुगतान करना जारी रखे। याद रखें- लाभांश उपज लाभांश का अनुपात है जो एक कंपनी अपने मौजूदा शेयर मूल्य पर भुगतान करती है, इसलिए शेयर की कीमत में गिरावट लाभांश उपज को बढ़ाती है।

कहा जा रहा है कि, आरईआईटी की पैदावार औसतन लगभग 3 से 5 प्रतिशत होती है, हालांकि उच्च और निम्न पैदावार भी आम हैं।

ट्रेडेड बनाम नॉन-ट्रेडेड आरईआईटी: अंतर क्या हैं?

ट्रेडेड आरईआईटी सामान्य स्टॉक की तरह ही राष्ट्रीय एक्सचेंजों पर व्यापार करते हैं। इसलिए, वे तरल और पारदर्शी हैं और सामान्य निवेशकों के लिए एक अच्छा विकल्प हैं। दूसरी ओर, गैर-व्यापारित आरईआईटी, शुल्क वसूलते हैं, उनकी तरलता कम होती है, और उनके पास तुरंत शेयर की कीमतें उपलब्ध नहीं होती हैं। उन्हें काफी उच्च प्रारंभिक निवेश की भी आवश्यकता हो सकती है। अधिकांश खुदरा निवेशकों के लिए, गैर-व्यापारिक आरईआईटी एक अच्छा निवेश विकल्प नहीं है।

क्या आरईआईटी अच्छी मुद्रास्फीति हेजेज हैं?

जबकि कोई निवेश नहीं - शायद एक आई बांड बचाओ - मुद्रास्फीति से पूरी तरह से सुरक्षित है, आरईआईटी को आमतौर पर एक अच्छा मुद्रास्फीति बचाव माना जाता है क्योंकि मुद्रास्फीति की अवधि के दौरान किराया और अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ती हैं (जो लाभ और शेयर मूल्य दोनों को बढ़ावा दे सकती हैं) और लगातार लाभांश प्रदान करते हैं एक विश्वसनीय आय धारा।

हाइलाइट्स

• अधिकांश आरईआईटी सार्वजनिक रूप से शेयरों की तरह कारोबार करते हैं, जो उन्हें अत्यधिक तरल बनाता है (भौतिक अचल संपत्ति निवेश के विपरीत)।

• आरईआईटी निवेशकों के लिए एक स्थिर आय धारा उत्पन्न करता है लेकिन पूंजी प्रशंसा के रास्ते में बहुत कम पेशकश करता है।

• एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक ऐसी कंपनी है जो आय-उत्पादक संपत्तियों का मालिक है, संचालन करती है या वित्त करती है।

• आरईआईटी अधिकांश रियल एस्टेट संपत्ति प्रकारों में निवेश करते हैं, जिनमें अपार्टमेंट बिल्डिंग, सेल टावर, डेटा सेंटर, होटल, चिकित्सा सुविधाएं, कार्यालय, खुदरा केंद्र और गोदाम शामिल हैं।

सामान्य प्रश्न

आरईआईटी का क्या अर्थ है?

REIT का मतलब "रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट" है। एक आरईआईटी एक साझेदारी, निगम, ट्रस्ट या एसोसिएशन के रूप में आयोजित किया जाता है जो संपत्तियों की खरीद के माध्यम से या बंधक खरीदकर सीधे अचल संपत्ति में निवेश करता है। आरईआईटी शेयर जारी करते हैं जो स्टॉक एक्सचेंज का व्यापार करते हैं और सामान्य शेयरों की तरह खरीदे और बेचे जाते हैं। आरईआईटी माने जाने के लिए, कंपनी को अपनी संपत्ति का कम से कम 75% अचल संपत्ति में निवेश करना चाहिए और अपने राजस्व का कम से कम 75% अचल संपत्ति से संबंधित गतिविधियों से प्राप्त करना चाहिए।

क्या आरईआईटी को लाभांश का भुगतान करना है?

कानून और आईआरएस विनियमन द्वारा, आरईआईटी को अपने कर योग्य लाभ का 90% या अधिक का भुगतान करना होगा (शेयरधारकों को लाभांश के रूप में। परिणामस्वरूप, आरईआईटी कंपनियों को अक्सर अधिकांश कॉर्पोरेट आयकर से छूट दी जाती है। लाभांश प्राप्त करने वाले आरईआईटी के शेयरधारकों पर कर लगाया जाता है। मानो वे साधारण लाभांश हों।

पेपर क्लिप REIT क्या है?

एक "पेपर क्लिप आरईआईटी" एक आरईआईटी को दिए जाने वाले कर लाभ को बढ़ाता है, जबकि यह उन संपत्तियों को संचालित करने की भी अनुमति देता है जो ऐसे ट्रस्ट सामान्य रूप से नहीं चल सकते हैं। इसका नाम इसलिए रखा गया है क्योंकि इसमें दो अलग-अलग इकाइयाँ शामिल हैं जो एक समझौते के माध्यम से एक साथ "क्लिप" की जाती हैं जहाँ एक इकाई संपत्तियों का मालिक है और दूसरा उनका प्रबंधन करता है। पेपर क्लिप आरईआईटी में सख्त नियामक निरीक्षण की आवश्यकता होती है क्योंकि इसमें हितों का टकराव हो सकता है और परिणामस्वरूप, आरईआईटी का यह रूप असामान्य है। यह "स्टेपलड आरईआईटी" के समान संरचना में अधिक लचीला है।