Húsráðandi

Hvað er leigusali?

Hugtakið leigusali vísar til fasteignaeiganda sem leigir eða leigir þá eign til annars aðila í skiptum fyrir leigugreiðslur. Leigusalar geta verið einstaklingar, fyrirtæki eða aðrir aðilar. Leigusalar sjá venjulega fyrir nauðsynlegt viðhald eða viðgerðir á leigutímanum, en leigjandi eða leigutaki ber ábyrgð á hreinleika og almennu viðhaldi eignarinnar. Sérstakar skyldur og skyldur hvers aðila eru venjulega tilgreindar í leigusamningi.

Skilningur á leigusala

Eins og fram kemur hér að ofan er leigusali hver sá sem á eign og leigir hana út til einhvers annars. Þessi aðili er kallaður leigjandi eða leigutaki. Leigusalar fjárfesta í fasteignum sem uppspretta fjárhagslegs hagnaðar. Með því að eiga eign og leigja þær út getur leigusali aflað sér stöðugra tekna ásamt möguleikum á hækkun eigna sinna.

Leigusalar geta verið einstaklingar, fyrirtæki eða aðrir aðilar, svo sem ríkisstofnanir. Á sama hátt geta gerðir eigna sem þeir eiga einnig verið mismunandi. Það þýðir að þær tegundir eigna sem þeir eiga takmarkast ekki við bara heimili. Auk einbýlishúsa geta fasteignasöfn þeirra innihaldið:

Fjölbýli, svo sem fjöleignarhús, fjölbýlishús og sambýli
Land og tómar lóðir
Orlofseignir, svo sem sumarhús og einbýlishús
Verslunarhúsnæði,. svo sem sjálfstæðar fyrirtækjaeignir, verslunarmiðstöðvar, skrifstofubyggingar eða byggingar með blandaðri notkun

Leigusalar nota venjulega leigusamninga þegar þeir leigja út eignir sínar. Leigusamningur er lagalega bindandi samningur sem lýsir skilmálum sem einn aðili samþykkir að leigja eign af öðrum. Það tryggir leigutaka eða leigjanda afnot af eign og tryggir að leigusali (fasteignareigandi eða leigusali) eigi rétt á reglulegum greiðslum í tiltekinn tíma í skiptum.

Sérstök atriði

Það eru nokkrir leigusalar sem eiga eign en eru í raun ekki staðsettir á eða nálægt eigninni. Þessir aðilar eru kallaðir fjarverandi leigusalar. Að vera fjarverandi leigusali getur verið áhættusamt fyrir eiganda fasteignarinnar. Skemmdir eða algjört tjón vegna vanrækslu eða rangrar hegðunar leigjanda er viðvarandi áhyggjuefni. Hústökuaðstæður geta einnig komið upp án þess að fylgst sé með nægjanlegu eftirliti og brottrekstur leigjenda getur verið erfiður.

Tryggingastjórnun er einnig mikilvæg skylda hvers leigusala . Þó að leigusalar hafi rétt á að rukka leigjendur um tryggingu til að mæta bæði eignatjóni og ógreiddri leigu, þá tilheyrir tryggingin aldrei í raun leigusala. Reglur og lög um fjárhæðir tryggingagjalds og hvernig þeim ber að viðhalda. Þessar reglur eru mismunandi eftir ríkjum. Leigusalar sem brjóta þessi lög gætu orðið fyrir lagalegum afleiðingum.

Réttindi og skyldur leigusala

Leigusalar hafa ákveðin réttindi og skyldur sem eru mismunandi frá ríki til ríkis, hins vegar eru almenn lög, sameiginleg öllum ríkjum.

Fasteignaeigendur eiga einnig rétt á að innheimta húsaleigu, svo og hvers kyns fyrirfram ákveðnum vanskilagjöldum. Þeir hafa einnig rétt til að hækka leiguna eins og hún er skilgreind í leigusamningi leigjanda og leigusala. Þegar leigjendur greiða ekki leigu eiga leigusalar rétt á að vísa þeim út. Ferlið við brottflutning er einnig mismunandi eftir ríkjum. Flest ríki veita leigusala möguleika á að innheimta leigu sem og lögfræðikostnað.

Fasteignaeigendur verða að:

bera ábyrgð á því að viðhalda leiguhúsnæði sínu í íbúðarhæfu ástandi
umsjón með tryggingarfé
sjá til þess að eign sé hrein og tóm þegar nýr leigjandi flytur inn

Leigusali verður einnig að fylgja öllum staðbundnum byggingarreglum, framkvæma skjótar viðgerðir og halda allri mikilvægri þjónustu, þar með talið pípulagnir, rafmagn og hita, í lagi.

Tegundir leigusala

Rétt eins og gerðir eigna sem leigusali getur átt geta verið mismunandi, þá gera gerðir leigusala líka. Þeir geta verið einstaklingar, fyrirtæki eða aðrir aðilar, svo sem ríkisstofnanir.

Einstaklingar geta átt eina eða fleiri eignir og leigt þær út til að bæta við tekjur sínar eða sem leið til að auka fjölbreytni í fjárfestingasafni sínu. Til dæmis gætu miðaldra hjón ákveðið að kaupa annað heimili og leigja það út sem leið til að auka mánaðartekjur sínar. Að halda eigninni útleigu á eftirlaunaaldur getur hjálpað þessum einstaklingum að bæta við peningum sem þeir fá frá almannatryggingabótum eða öðrum fjárfestingar.

Aðrir leigusalar, eins og fyrirtæki, geta í raun verið í viðskiptum við að kaupa eignir í þeim tilgangi að leigja þær út. Til dæmis getur fasteignafyrirtæki keypt skrifstofubyggingar og leigt þær út til mismunandi fyrirtækja fyrir mánaðarlega leigu.

Sveitarfélög, sérstaklega þau í stórum borgum, eiga oft húsnæðisfélög. Þessar stofnanir eiga, leigja út, hafa umsjón með og viðhalda leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði eða niðurgreitt til þeirra sem þurfa. Leigugreiðslur eru almennt ákvarðaðar út frá tekjum leigjanda fyrir þessar íbúðir.

Kostir og gallar þess að vera leigusali

Leigusalar hafa fjárhagslega kosti og galla þegar þeir fjárfesta í leiguhúsnæði.

Meðal ávinnings getur leigusali nýtt sér lánað fé til að kaupa leiguhúsnæði og þarf þar með minni hluta af heildareignarkostnaði til að ná leigutekjum af uppbyggingunni. Leigueignin getur tryggt þessa skuld og losað um aðrar eignir sem tilheyra leigusala.

Flest kostnaður sem tengist leiguhúsnæði er frádráttarbær frá skatti. Ef ekki er hreinn hagnaður eftir útgjöld eru leigutekjur í meginatriðum óskattlagðar tekjur. Þegar leiguhúsnæðisveð er greitt niður auka leigusalar eignarhlutfall sitt af eign sinni og fá aðgang að verðmætaaukningu.

Hins vegar, þegar leigusali selur eign, greiða þeir skatta af söluhagnaði nema þeir velti peningunum yfir í aðra leigueign. Þetta ferli, kallað 1031 skipti, hefur sérstakar kröfur. Nýja eignin verður að vera auðkennd innan 45 daga frá sölu og fullur flutningur verður að fara fram innan 180 daga.

TTT

Sérstök atriði

Árið 2019 varð Oregon fyrsta ríkið til að innleiða leigueftirlit á landsvísu, setja takmörk á leiguhækkanir og takmarka getu leigusala til að fjarlægja leigjendur án ástæðu.

Hápunktar

Leigusali og leigjendur eru bundnir af leigusamningi sem er löglegur samningur þar sem réttindi og skyldur hvers aðila eru tilgreindar.
Leigusala er óheimilt að mismuna (byggt á hlutum eins og kynþætti eða kynhneigð), fara inn í eignina án viðeigandi fyrirvara, vísa leigjanda út á óviðeigandi hátt og hækka leigu án fyrirvara.
Leigusali er einstaklingur eða aðili sem á fasteign og leigir hana síðan út til leigjenda gegn leigugreiðslu.
Leigusali getur leigt annað hvort til íbúðar- eða atvinnuleigjenda, allt eftir deiliskipulagstakmörkunum og eignartegundum.
Að vera leigusali getur skapað óvirkar leigutekjur, en getur líka fylgt ófyrirséður kostnaður og einstök lagaleg og fjárhagsleg áhætta.

Algengar spurningar

Hversu mikinn fyrirvara þarf leigusali að gefa leigjanda til að flytja út?

Í flestum ríkjum verða leigusalar að gefa leigjanda 30 daga fyrirvara til að ljúka leigusamningi frá mánuði til mánaðar.

Hversu langan tíma þarf leigusali að gera við?

Lög um leigjanda leigjanda eru mismunandi eftir ríkjum. En almennt séð hefur leigusali þrjá til sjö daga til að laga mikilvæg vandamál (eins og enginn hiti eða rennandi vatn) og 30 daga fyrir minna alvarleg vandamál.

Hversu mikið getur leigusali hækkað leiguna?

Upphæðin sem leigusali getur hækkað leiguna fer eftir staðbundnum lögum. Á svæðum án leigueftirlits eru leiguhækkanir mismunandi eftir ríkjum. Til dæmis, í Kaliforníu, veita leigjendaverndarlögin frá 2019 hækkun á leiguþak fyrir svæði innan Kaliforníu sem eru ekki með leigueftirlit.

Hvað eru hlutir sem leigusali getur ekki gert?

Hér er listi yfir fjögur meginatriði sem leigusala má ekki gera:1. Að mismuna: Þökk sé lögum um sanngjarnt húsnæði,. banna lögin leigusala stranglega að neita einhverjum um leigu á grundvelli: kynþáttar, litarháttar, þjóðernisuppruna, kynhneigðar, fjölskyldustöðu, fötlunar eða kyns.1. Gangið inn án viðeigandi fyrirvara: Nema það sé vegna neyðarástands eins og elds eða leka, verða leigusalar að gefa viðeigandi fyrirvara áður en farið er inn í eign. Lög eru mismunandi eftir ríkjum, en margar samþykktir krefjast að minnsta kosti 24 klukkustunda fyrirvara.1. Rekið leigjendur út á óviðeigandi hátt: Leigusali getur vísað leigjanda út af ýmsum ástæðum, en þeir verða alltaf að fara í gegnum rétta löglega leið. Ef ekki er fylgt réttri bókun setur leigusala í ótrygga réttarstöðu.1. Hækka leigu án fyrirvara: Leigusalar verða að gefa góðan fyrirvara áður en leigu leigjanda hækkar (venjulega þýðir það að lágmarki 30 dagar). Og það fer eftir ríkinu, lög um leigueftirlit gætu komið í veg fyrir að leigusalar hækki leigu yfir ákveðin mörk; jafnvel þegar leigusamningur er til endurnýjunar.

Hvað tekur trygging leigusala yfir?

Leigusalatrygging tekur að jafnaði til þrenns konar tjóna:1. Eignatjón: Tjón á heimilinu vegna hættu eins og elds, vinds, hagléls eða snjós.1. Ábyrgð: Ver leigusala löglega ef leigjandi slasast á eigninni.1. Tap leigutekna: Ef ekki er hægt að leigja eignina út vegna tryggðs tjóns getur leigutakatrygging einnig staðið undir tapi leigutekna.

Hvernig geturðu orðið leigusali?

Þú þarft ekki sérstakt leyfi, prófgráðu eða vottun til að vera leigusali. Þegar þú kaupir leiguhúsnæði verðurðu í rauninni leigusali. Sem sagt, það er skynsamlegt að læra um lög um leigjanda leigusala, reglugerðir ríkisins og bestu starfsvenjur fasteignastjórnunar til að reka eignina eins höfuðverkjalaust og mögulegt er.

Hvernig tilkynni ég leigusala fyrir vanrækslu?

Í flestum tilfellum verður þú fyrst að tilkynna leigusala um öll mál áður en þú leggur fram kvörtun. Ef engin viðbrögð eru eða leigusali lagar ekki ástandið geturðu lagt fram kvörtun til:- heilbrigðisdeildar á staðnum- leiguverndarstofnunarinnar- húsnæðis- og borgarþróunarráðuneyti Bandaríkjanna (HUD) fjöleignarhúsamálakvörtunarlínu. lögreglu á staðnum