Brottrekstur

Hvað er brottrekstur?

Brottflutningur er einkamálið þar sem leigusali getur löglega fjarlægt leigjanda frá leiguhúsnæði sínu. Brottrekstur getur átt sér stað þegar leigjandi hættir að greiða leigu, þegar skilmálar leigusamnings eru brotnir eða við aðrar aðstæður sem lög leyfa.

Brottrekstur í Bandaríkjunum er stjórnað af einstökum ríkjum og tilteknum sveitarfélögum. Leigusala er skylt að tilkynna leigjendum að verið sé að vísa þeim út með tilkynningu sem tilgreinir ástæðu brottflutningsins og fjölda daga áður en málsmeðferð hefst.

Hvernig brottrekstur virkar

Leigueignir og allir aðilar sem koma að leigusamningum lúta lögum um leigusala og leigjendur. Leigusalar geta ekki vísað leigjendum út án góðra ástæðna. Ástæðurnar eru ma vangreiðsla leigu, skaðabætur, ólöglegt athæfi, brot á skilmálum leigusamnings eða ef leigusali vill eignast eignina. Ógreidd húsaleiga er algengasta ástæðan fyrir brottvísun, samkvæmt rannsóknum á vegum Princeton háskólans. Sum ríki leyfa eigendum fasteigna að vísa leigjendum út að vild, jafnvel þegar þeir hafa ekki gert neitt rangt. Þessir leigjendur kunna að njóta verndar í ríkjum sem leyfa brottrekstur án saka, sérstaklega ef dómstólar telja aðgerðina vera mismunun eða hefndaraðgerðir.

Lög um brottrekstur eru mismunandi eftir ríki og sveitarfélögum, en ferlið er nokkuð einsleitt. Leigusali veitir leigjanda sínum útdráttartilkynningu og gefur þeim nokkra daga til að greiða leigu eða laga tjón. Ef því tímabili lýkur án þess að upplausn sé lokið getur leigusali höfðað brottrekstursmál á hendur leigutaka. Kærandi getur leitað bóta vegna ógreiddrar leigu og veitukostnaðar, tjóns á eignum, vanskilagjalda og sakarkostnaðar auk brottreksturs.

Mál eru almennt rekin fyrir héraðsdómstólum, smámáladómstólum eða húsnæðisdómstólum. Bæði leigusalar og leigjendur þurfa að mæta og geta leitað til lögmanns. Dómstólar krefjast sönnunargagna um misgjörðir, þar á meðal myndir, tölvupósta, textaskilaboð, önnur skjöl og vitnisburði sem geta stutt mál hvers aðila.

Dómari heyrði vitnisburð og fer yfir öll sönnunargögn áður en hann tekur ákvörðun um að vísa frá eða hafna máli leigusala. Dómari getur einnig ákveðið hvort dæma skuli skaðabætur í málinu og hversu háar. Ef leigutaki mætir ekki fyrir dómstóla fá þeir venjulega útdráttardóm sjálfkrafa, svo framarlega sem leigusali eða löglegur fulltrúi er viðstaddur.

##Brottflutningar og COVID-19

Þingið bannaði tímabundið brottrekstur með lögum um aðstoð, léttir og efnahagslegt öryggi vegna Coronavirus (CARES) til að bregðast við COVID-19 heimsfaraldrinum. Útflutningur var bannaður í 120 daga fyrir fólk á alríkisaðstoð í húsnæðismálum eða á heimilum með alríkistryggingu húsnæðislán, þar á meðal þau sem fjármögnuð eru af Fannie Mae, Freddie Mac eða alríkishúsnæðismálastjórninni (FHA).

Upphaflega bannið, sem lauk 24. júlí 2020, bannaði leigusala að höfða ný brottflutningsmál vegna ógreiddrar leigu. Greiðslustöðvunin átti við um 28% af 43,8 milljónum leiguheimila þjóðarinnar, samkvæmt greiningu Urban Institute.

The Centers for Disease Control and Prevention (CDC) bannaði síðan brottflutning fyrir marga leigjendur af lýðheilsuástæðum. Upprunalega skipunin, gefin út sept. 4, 2020, hefur verið framlengt nokkrum sinnum. Vegna hraðrar útbreiðslu Delta afbrigðisins gaf CDC út nýja fyrirskipun, sem tekur gildi 3. ágúst 2021, sem bannar tímabundið brottrekstur í sýslum með umtalsverða eða mikla útbreiðslu samfélagsins. Nýja skipunin átti að renna út 3. október 2021, en Hæstiréttur felldi hana 26. ágúst 2021. Sum ríki og sveitarfélög kunna enn að hafa bönn og aðrar vernd.

Þó að Hæstiréttur hafi hafnað nýjustu framlengingu CDC á fyrri greiðslustöðvun sinni á brottflutningi og fjárnámum, þá er enn hjálp í boði. Frumvarpið um sameinað fjárveitingar, 2021, sem samþykkt var í desember 2020, veitti 25 milljörðum dala til bandaríska fjármálaráðuneytisins í neyðarleiguaðstoð.

Leigjendur sem þurfa á aðstoð að halda ættu að skoða heimasíðu National Low Income Housing Coalition, sem veitir leitarlista yfir öll þau forrit sem nú eru í boði.

Til að eiga rétt á upphaflegri greiðslustöðvun verður leigutaki að hafa þénað minna en $ 99.000 á ári ($ 198.000 fyrir pör) og undirrita yfirlýsingu um að þau hafi klárað allar tilraunir til að greiða leigu og líklegt er að þeir verði heimilislausir vegna brottflutnings.

Federal Housing Finance Agency (FHFA) tilkynnti þann 24. september 2021 að Fannie Mae og Freddie Mac myndu halda áfram að bjóða upp á COVID-19 umburðarlyndi til eigenda fjöleignarhúsa sem lenda í fjárhagserfiðleikum vegna COVID-19 neyðarástandsins.

Kostir og gallar við brottrekstur

Fyrir leigusala

Útrýmingar gera leigusala kleift að fjarlægja óstýriláta leigjendur, sem og þá sem borga ekki leigu sína á réttum tíma eða yfirleitt. Þó að það geti verið kostnaðarsamt geta leigusalar hagnast á því að fara í gegnum brottrekstur til að vernda hagsmuni eigna sinna. Með því að vísa óæskilegum leigjanda út getur leigusali opnað eign sína fyrir betri og ábyrgari leigjendum.

Fyrir leigjendur

Áhrif brottreksturs geta verið langvarandi fyrir leigjendur. Til dæmis, þegar einstaklingur leggur fram leiguumsókn um nýtt heimili, mun umsóknin líklega spyrja hvort þeim hafi einhvern tíma verið vísað út áður.

Samt sem áður, að hafa fyrri brottrekstur gæti ekki alveg vanhæft mann frá leigusamningi. Sumir leigusalar gætu einfaldlega viljað vita meira um skilmála brottflutningsins. Til dæmis, ef leigusali ákvað að selja íbúð sem íbúðarhúsnæði og vísaði leigjendum löglega út til þess, þá væri ólíklegt að það hefði neikvæð áhrif á sýn leigusala á hugsanlegum leigjanda.

###Fyrir samfélagið

Rannsóknir sýna einnig að hátt brottflutningshlutfall hefur skaðleg áhrif á samfélagið í heild. Með því að valda óstöðugleika í fjölskyldum verða hverfi sem eru laus við brottflutning næmari fyrir glæpum.

Hátt brottflutningshlutfall hefur einnig stóran fjárhagslegan kostnað í för með sér fyrir borgir, sem missa oft fasteignaskatta og útistandandi reikninga fyrir rafmagn og gætu þurft að borga meira fyrir skjól og félagsþjónustu.

##Hápunktar

• Brottflutningsferlið hefst að jafnaði með tilkynningu frá leigusala sem biður leigjanda um að bæta úr ákveðnum skilyrðum.

• Leigusali getur ákveðið að vísa leigjanda út vegna vangreiðslna á leigu, skaðabóta, ólöglegra athafna, brota á leiguskilmálum eða ef leigusali vill eignast eignina.

• Ef leigjandi veitir ekki úrræði getur leigusali hafið brottflutningsmál fyrir dómstólum.

• Dómarar heyra vitnisburð, fara yfir sönnunargögn og ákveða hvort eigi að vísa frá eða hafna beiðni leigusala.

• Brottflutningur er brottflutningur leigjanda frá eigninni þar sem hann býr.