Athygli
Hvað er athygli?
Umboð er sú athöfn að veita aðila vald eða lögsögu þótt engin lagaleg réttindi séu fyrir hendi. Það á aðallega við um fasteignaviðskipti og getur átt sér stað þegar leigjandi viðurkennir nýjan eiganda eignarinnar sem nýjan leigusala.
Ef um er að ræða atvinnuhúsnæði sem skipta um hendur, krefst bótaákvæði í samningi um víkjandi, ónæði og umboð (SNDA) að leigjandi viðurkenni nýjan eiganda sem leigusala sinn og haldi áfram að greiða leigu óháð því hvort eignin skipti um hendur í gegnum venjuleg útsala eða fjárnám.
Skilningur á aðför
Aðlögun er oftast tengd fasteignalögum og er hönnuð til að viðurkenna tengsl aðila í viðskiptum.
Til dæmis getur aðlögun átt sér stað þegar leigjandi leigir íbúð eingöngu til að eiganda skipti á meðan á leigu stendur. Umboðssamningurinn skapar ekki nýjan rétt fyrir eiganda nema leigjandi undirriti hann. Leigusali gæti hugsanlega notað synjun leigjanda um að skrifa undir sem ástæðu fyrir brottflutningi .
Ákvæðið í SNDA kveður á um að ef eignarhald breytist komi nýr eigandi í stað fyrrverandi eiganda í leigusamningi og tekur á sig öll réttindi og skyldur fyrrverandi eiganda. Í ákvæðinu er einnig kveðið á um að leigjendur skuli áfram greiða leigu óháð því hver á eignina.
Umboð í atvinnuleigu
Verslunarleigusamningar innihalda oft SNDA. Um er að ræða samning milli leigjanda og leigusala sem lýsir sérstökum réttindum leigjanda og leigusala. SNDA gæti einnig veitt upplýsingar um aðra þriðju aðila eins og lánveitanda leigusala eða kaupanda eignarinnar. Það eru þrír hlutar:
víkjandi ákvæði (S)
ákvæði um ónæði (ND)
1.ákvörðunarákvæði (A)
Umboð í atvinnuleigu er svipað. Umboðsákvæði SNDA skuldbindur leigjanda til að viðurkenna nýjan eiganda eignarinnar sem leigusala án tillits til þess hvort nýi eigandinn hafi eignast eignina með venjulegri sölu eða eignaupptöku. Ákvæðið krefst einnig þess að leigjandi greiði áfram leigu til nýja leigusala það sem eftir er af leigutímanum.
Í víkjandi ákvæði SNDA samþykkir leigjandi að láta hagsmuni sína í eigninni víkja fyrir hagsmunum þriðja aðila lánveitanda. Leigusali gæti viljað nota atvinnuhúsnæðið til að tryggja fjármögnun eftir að hafa gert leigusamning við leigjanda. Þess vegna myndu flestir lánveitendur krefjast þess að leigjendur víki leiguhagsmunum sínum við veðlánavexti lánveitandans. Eftirskipunarákvæðið gefur þriðja aðila lánveitanda kost á að segja upp leigusamningi ef um er að ræða fjárnám í atvinnuskyni.
Óraskunarákvæði eða samningur veitir leigjanda rétt til áframhaldandi umráða í hinu leigða húsnæði svo framarlega sem það falli ekki í vanskil. Leigjandi getur leigt húsnæðið jafnvel eftir að eignin er seld eða fullnustu. Traustaákvæðið styður við rétt leigjanda að húsnæðinu þótt leigusali standi ekki við veðskuldbindingar og eignin sé laus.
##Hápunktar
Umboð getur átt sér stað þegar leigjandi leigir íbúð og húsnæðið skiptir um hendur við nýjan eiganda meðan á leigu stendur.
Umboð á oftast við um fasteignaviðskipti.
Umboðsmaður viðurkennir tengsl aðila í viðskiptum.
Umboðssamningur breytir aðeins réttindum nýs eiganda ef hann er undirritaður af leigjanda.
