Neðansjávar

Hvað þýðir neðansjávar?

„Neðansjávar“ er hugtakið fyrir fjármálasamning eða eign sem er minna virði en hugmyndavirði þess. Algengara er þó að hugtakið sé notað í tengslum við hús, eða aðra verulega eign, sem hefur útistandandi veð eða lán á eigninni sem er hærri upphæð en það sem eignin er virði.

Í báðum tilvikum á handhafi eign án innra verðmætis. Þegar um er að ræða veð eða lán, þá skuldar eigandi eignarinnar í raun meira en eignin er virði.

Neðansjávar er stundum einnig nefnt „á hvolfi“.

Skilningur neðansjávar

Eign er neðansjávar ef verðið sem greitt er fyrir hana er meira en núverandi markaðsvirði hennar. Í stórum dráttum tengist pappírstap ( óinnleyst ) neðansjávareign.

Algengara er að neðansjávar tengist skuldsetningu eða lántökum, þar sem það þýðir að eiga eign sem er minna virði en útistandandi lán á þeirri eign. Í verðbréfaviðskiptum gæti þetta gerst á framlegðarreikningi,. þar sem kaupmaður á hlutabréf í skuldsetningu, en fyrirtækið (hlutabréfið) lýsir yfir gjaldþroti og hlutabréfaeignin dekkir ekki lengur framlegð eða lán sem miðlarinn veitti til að kaupa hlutabréfið upphaflega. Reikningurinn er neðansjávar og fjárfestirinn mun þurfa að finna fjármuni annars staðar til að greiða til baka peningana (lánið) sem þeir misstu á hlutabréfamarkaði. Þetta er þekkt sem spássíukall.

Slíkt ástand getur einnig komið upp með ófjárhagslega eign. Ef nýr bíll er keyptur með láni leiða kaupin nánast samstundis til þess að kaupandinn er neðansjávar vegna þess að bíllinn mun rýrna strax þegar honum er ekið af lóðinni á meðan lánið greiðist hægt niður í mörg ár. Að lokum, eftir því sem fleiri greiðslur eru inntar af hendi og bíllinn lækkar hægar, verður bíllinn aftur kominn yfir vatnið. Til dæmis er lánið greitt upp á 10 árum en eigandinn getur líklega selt bílinn fyrir nokkur þúsund dollara, allt eftir gerð og ástandi ökutækisins.

Sérstök atriði

Að vera neðansjávar á láni er ekki alltaf hræðilegt. Svo lengi sem greiðslur eru inntar af hendi er lánið greitt niður og neðansjávarástandið getur endað á því að vera tímabundið. Sem sagt, að mestu leyti er hægt að forðast aðstæður neðansjávar með því að leita að öryggismörkum með tilliti til eignarinnar sem verið er að kaupa og lánsfjárhæðarinnar.

Að fá góð kaup á húsi eða bíl, þar sem hægt væri að selja verðmæti eignarinnar fyrir meira en það sem greitt er (gefinn nokkurn tíma) þýðir að lánsfjárhæðin er minni og það er stærri biðminni á milli verðmæti eignarinnar og lánsins. magn. Þetta þýðir að eignin þyrfti að falla meira í verði til að vera neðansjávar. Berðu þetta saman við hjón sem borga of mikið fyrir hús, borga $300.000 í tilboðsstríði fyrir hús sem er í raun aðeins $280.000 virði. Það fer eftir því hversu mikið þeir setja niður, þeir gætu verið neðansjávar strax, eða ef húsnæðisverð lækkar gætu þeir verið neðansjávar verulega á stuttum tíma.

Vantar greiðslur eða stofna til viðbótargjalda vegna brota á skilmálum lánsins getur hækkað lánsfjárhæðina sem skuldar eru hratt. Þetta getur valdið því að lán færist neðansjávar eða dýpra neðansjávar. Lánveitendur eru oft tilbúnir til að finna lausnir með lántakendum ef fjárhagsvandinn er til skamms tíma, þar sem lánveitandinn vill ekki þurfa að ganga í gegnum þá baráttu að selja neðansjávareign til að borga lán með tapi aðeins að hluta til baka.

Ef þú ert að takast á við fjárhagsvanda skaltu ræða við fjármálaráðgjafa, skuldaráðgjafa og/eða lánveitanda til að finna lausn áður en vandamálið versnar.

Neðansjávarveðlán

Í fasteignum vísar neðansjávar til aðstæðna þar sem hús eða önnur eign er minna virði en peningarnir sem þú skuldar á láninu. Neðansjávarveð er þannig húsnæðislán með hærri höfuðstól en frjáls markaðsvirði heimilisins. Þetta ástand getur komið upp þegar fasteignaverð er að lækka. Í neðansjávarveðláni getur húseigandinn ekki haft neitt eigið fé tiltækt fyrir lánsfé. Neðansjávarveð getur hugsanlega komið í veg fyrir að lántakandi endurfjármagni eða selji húsið nema þeir hafi reiðufé til að greiða tapið úr eigin vasa.

Þetta neikvæða gildi skapar vandamál fyrir bæði húseiganda og handhafa veðsins. Ef húseigandinn þarf að flytja mun sala hússins ekki skila nægilegum fjármunum til að greiða húsnæðislánhafa, jafnvel áður en viðskiptagjöld eru til staðar. Í þessu tilviki verður húseigandinn að finna viðbótarfé eða fara í skortsölu við þriðja aðila. Þessar tegundir vandamála leiða aftur til lagalegra átaka og mögulegra erfiðleika á veginum fyrir bæði upprunalega húseigandann og þriðja aðila lánveitandann.

Þó að skortsala flæki ferlið þar sem upphaflegi lánveitandinn endurheimtir peningana sína, þá kom upp verulegra vandamál með neðansjávarveðlán eftir húsnæðisbólu 2006-07 og sprakk 2008-09. Húseigendur sem skulda meira en verðmæti heimilis síns gengu hljóðlega frá fjárfestingum sínum. Þetta leiddi til vanskila á húsnæðislánum sem leiddi til þess að lánabankarnir urðu fyrir tapi og auknum kostnaði við að slíta keyptum heimilum sínum.

Neðansjávarveðlán voru algengt vandamál meðal húseigenda um það leyti sem fjármálakreppan 2008 stóð sem hæst, sem meðal annars fól í sér verulega verðhjöðnun húsnæðis.

Dæmi um að vera neðansjávar með veð

Gerum ráð fyrir að einstaklingur sjái hús sem þeim líkar skráð á $400.000. Þeir hafa $40.000 fyrir niðurgreiðslu, eða 10%. Ekki meðtalin önnur gjöld og veðtryggingar, sem þýðir að hluti af niðurgreiðslunni mun ekki fara á höfuðstólinn, til einföldunar gerum ráð fyrir að kaupandinn fái lán fyrir $360.000.

Með því að nota veð og niðurgreiðslu greiðir kaupandi fyrir húsið. Nokkrum mánuðum eftir kaupin taka þeir eftir því að svipuð hús á þeirra svæði eru að seljast fyrir verulega minna en $ 400.000. Svipuð heimili, sem kallast co mparables,. seljast á $350.000. Lánsverðmæti $360.000 hefur aðeins lækkað smám saman niður í $359.000 þar sem mikið af fyrstu greiðslum fer í vexti en ekki höfuðstól, en samt er húsið aðeins virði $350.000. Ef húsið yrði selt gæti það ekki borgað af láninu. Þetta er nefnt að vera neðansjávar eða á hvolfi.

Ef stöðugleiki verður á húsnæðismarkaði verður lánið að lokum greitt niður og fasteignalánið verður ekki lengur neðansjávar. Að vera lítið magn neðansjávar, eða í stuttan tíma, er ekki stórt mál. Að vera neðansjávar í langan tíma og mikið magn gefur til kynna léleg kaup, lélega tímasetningu eða slæmar markaðsaðstæður. Hugsanlega allir þrír.

Húsið gæti verið neðansjávar af ýmsum ástæðum. Hugsanlega hefur íbúðakaupandinn ofgreitt í fyrsta lagi. Húsið gæti hafa verið virði $350.000 allan tímann, en seljandinn spurði meira og kaupandinn var tilbúinn að borga það.

Að öðrum kosti gæti verðmæti fasteigna hafa lækkað. 400.000 dollara kann að hafa verið gott verð á þeim tíma, en nýleg niðursveifla í hagkerfinu þýðir færri störf og ekki eins margir sem hafa efni á húsnæði sínu. Þvingað til að selja, fasteignaverð er hrakið niður.

Fasteignaverð rýrnar oft hægt en getur hreyfst hratt á ákveðnum svæðum. Til dæmis gæti lítill bær séð fasteignaverð falla mjög hratt ef aðalatvinnuvegurinn, til dæmis verksmiðja eða náma, lokar.

Hápunktar

• Það vísar venjulega til þess að hafa lán á eign sem er stærri en það sem eignin er virði.

• Neðansjávar þýðir að eign er minna virði en greitt var fyrir.

• Neðansjávaraðstæður er oft, en ekki alltaf, hægt að forðast með því að leita að góðum samningum og skapa öryggismörk á milli verðmæti eignarinnar og lánsfjárhæðarinnar.

• Húseigandi er neðansjávar ef veð hans er stærra en það sem heimilið er virði.