Leiga

Hvað er leigusamningur?

Leigusamningur er samningur sem útlistar skilmála þar sem einn aðili samþykkir að leigja eign - í þessu tilviki eign - í eigu annars aðila. Það ábyrgist leigutaka,. einnig þekktur sem leigjandi, afnot af eigninni og tryggir leigusala (fasteignareiganda eða leigusala) reglulegar greiðslur í tiltekinn tíma í skiptum. Bæði leigutaki og leigusali standa frammi fyrir afleiðingum ef þeim tekst ekki að standa við skilmála samningsins. Leigusamningur er eins konar óhlutbundinn réttur.

Skilningur á leigusamningi

Leigusamningar eru löglegir og bindandi samningar sem setja fram skilmála leigusamninga í fasteignum og fasteignum og séreignum. Samningar þessir kveða á um skyldur hvers aðila til að framkvæma og viðhalda samningnum og eru aðfararhæfir af hverjum aðila. Til dæmis inniheldur leigusamningur um íbúðarhúsnæði:

Heimilisfang eignarinnar
Ábyrgð leigusala og leigjanda
Leigufjárhæð
Áskilið tryggingagjald
Gjalddagi leigu
Afleiðingar samningsrofs
Lengd leigusamnings
Gæludýrareglur
Aðrar nauðsynlegar upplýsingar

Ekki eru allir leigusamningar hannaðir eins, en allir hafa þeir nokkur sameiginleg einkenni. Þar á meðal eru leigufjárhæð, gjalddagi leigu, lokadagur leigusamnings. Leigusali krefst þess að leigjandi skrifi undir leigusamninginn og samþykki þar með skilmála hans áður en hann tekur eignina.

Flestir íbúðaleigusamningar eru staðlaðir með sömu skilmálum fyrir alla leigjendur. Leigusamningar fyrir atvinnuhúsnæði eru hins vegar venjulega samdir í samræmi við sérstakan leigutaka og eru venjulega frá eins til 10 ára, þar sem stærri leigjendur eru oft með lengri og flókna leigusamninga.

Leigusali og leigjandi ættu að geyma afrit af leigusamningi til skráningar. Þetta er sérstaklega gagnlegt ef og þegar einhver ágreiningur kemur upp.

Sérstök atriði

Afleiðingar þess að rjúfa leigusamninga eru allt frá vægum til skaðlegra, allt eftir aðstæðum þar sem þeir eru rofnir. Leigjandi sem brýtur leigusamning án undangengins samningaviðræðna við leigusala stendur frammi fyrir einkamáli, niðrandi merkingu á lánshæfismatsskýrslu sinni eða hvort tveggja. Vegna rofs á leigusamningi getur leigjandi lent í vandræðum með að leigja nýjan bústað, sem og önnur vandamál sem tengjast því að hafa neikvæðar færslur á lánshæfismatsskýrslu.

Leigjendur sem þurfa að rjúfa leigusamninga verða oft að semja við leigusala sína eða leita til lögfræðings. Í sumum tilfellum gerir leigjendum kleift að rjúfa leigusamninga án frekari afleiðinga að gefa upp ákveðinn fyrirvara eða fyrirgera tryggingargjaldinu.

Sumir leigusamningar eru með uppsagnarákvæði sem gera leigjendum kleift að segja upp samningum samkvæmt sérstökum skilyrðum (starfstengd flutningur, erfiðleikar af völdum skilnaðar) eða þegar leigusalar þeirra uppfylla ekki samningsbundnar skyldur sínar. Til dæmis gæti leigjandi sagt upp leigusamningi ef leigusali gerir ekki tímanlega viðgerðir á eigninni.

Skilmálar leigusamnings geta ekki brotið í bága við ríkis- eða sambandslög. Þannig að ákvæði sem gerir leigusala kleift að fara inn í húsnæðið hvenær sem er án fyrirvara eða sem, með dómsmáli, veitir leigusala að endurheimta meira en lögbundin mörk leyfa, er ekki framfylgjanlegt.

Mismunun í leiguferlinu er ólögleg. Ef þú heldur að þér hafi verið mismunað í leit þinni eða umsókn, byggt á kynþætti, trú, kyni, hjúskaparstöðu, þjóðernisuppruna, fötlun eða aldri, þá eru skref sem þú getur gripið til - eins og að leggja fram kvörtun við skrifstofu húsnæðis- og borgarþróunardeildar Bandaríkjanna (HUD) Office of Fair Housing and Equal Opportunity.

Verndaðir hópar

Ákveðnir hópar fólks hafa meira svigrúm til að slíta leigusamningum snemma. Þar á meðal eru liðsmenn hersins. Samkvæmt lögum um almannahjálp fyrir þjónustufulltrúa geta þeir rofið leigusamninga sína ef þeir fá pantanir á virkum vakt, sem krefjast þess að þeir flytji í meira en 90 daga.

Mörg ríki leyfa fórnarlömbum heimilisofbeldis að brjóta leigusamninga án neikvæðra afleiðinga. Misnotkunin verður að hafa verið nokkuð nýleg (venjulega á síðasta ári) og leigjandi ætti venjulega að sýna fram á einhvers konar sönnun, svo sem dómsúrskurð eða lögregluskýrslu sem skjalfestir ofbeldið.

Sum ríki leyfa einnig leigjendum, sérstaklega eldri fullorðnum, að segja upp leigusamningi snemma vegna fötlunar, heilsufars eða læknisfræðilegra kreppu sem gera það að verkum að það er óviðunandi að búa á núverandi heimili. Venjulega er krafist bréfs frá staðbundnum lækni, sjúkrahúsi eða öðrum heilbrigðisstarfsmanni sem staðfestir heilsufarið.

Jafnvel fólk í þessum vernduðu hópum verður að gefa leigusala að minnsta kosti 30 daga fyrirvara, skriflega, um vilja þeirra til að brjóta leigusamninginn.

Leiguslit á COVID-19 tímum

Lokanir af völdum kransæðaveiru og fjárhagserfiðleikar hafa valdið því að margir leigutakar velta því fyrir sér hvort þeir geti losnað úr leigusamningum sínum án þess að verða refsað vegna heimsfaraldursins. Stutta svarið er nei. Þrátt fyrir alríkis- og brottvísunarheimildir leysir heimsfaraldurinn ekki leigjanda undan samningsbundnum skuldbindingum sínum. Jafnvel á tímum COVID-19, ef þú lýkur leigusamningi snemma, ertu samt ábyrgur fyrir leigu þinni til lokadagsins í samningnum þínum.

Sem sagt, það gætu verið mildandi aðstæður og undantekningar. Þann 3. ágúst 2021 setti Biden-stjórnin 60 daga greiðslustöðvun sem mælt er með Center for Disease Control á brottflutningi vegna vanrækslu á húsaleigu- eða húsnæðisgreiðslum á svæðum sem upplifa mikla tíðni Delta afbrigðis af vírusnum. Hins vegar, 26. ágúst 2021, vék Hæstiréttur CDC úrskurðinn, og batt þar með í reynd enda á brottvísunarheimildina.

Þann 24. september 2021 tilkynnti Federal Housing Finance Agency (FHFA) að Fannie Mae og Freddie Mac myndu halda áfram að bjóða eigendum fjöleignarhúsa umburðarlyndi gegn COVID-19. Þannig að ef leigusali þinn er með Fannie- eða Freddie-bakið veð, FHA-lán eða VA-lán, verða þeir að samþykkja að vísa ekki leigjendum út eingöngu vegna vangreiðslu leigu og leyfa sveigjanleika í bakgreiðslum.

Eftir að hafa misst hótunina um brottflutning geta leigusalar í þessum aðstæðum verið mildari við að láta leigutaka rjúfa leigusamning.

Ef þú vilt rjúfa leigusamninginn þinn vegna fjárhagsvanda, þá eru til leiguaðstoðarkerfi. Alríkisáætlunin um neyðarleiguaðstoð, til dæmis, hefur hingað til aðeins úthlutað 3 milljörðum dala af 47 milljörðum dala fjárhagsáætlun sinni. Þú getur lært um hæfi og fundið staðbundið aðstoðakerfi eða ráðgjafa í gegnum consumerfinance.gov, vefsíðu Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).

Tegundir leigusamninga

Fyrir utan íbúðaleigusamninga hafa leigjendur sem leigja atvinnuhúsnæði ýmsar leigugerðir tiltækar, sem allar eru uppbyggðar til að leggja meiri ábyrgð á leigjanda og veita leigusala meiri hagnað fyrirfram.

Sumir atvinnuleigusamningar krefjast þess að leigjandi greiði leigu auk rekstrarkostnaðar leigusala, en aðrir krefjast þess að leigjendur greiði leigu auk fasteignaskatta og tryggingar. Fjórar algengustu tegundir leigusamninga um atvinnuhúsnæði eru:

Einn nettó leigusamningar : Í leigusamningi af þessu tagi ber leigjandi ábyrgð á greiðslu fasteignaskatta.
Tvöfaldur leigusamningar: Þessir leigusamningar gera leigjanda ábyrgan fyrir fasteignasköttum og tryggingum.
Triple-Net leigusamningar: Leigjendur sem skrifa undir þessa leigu greiða fasteignaskatta, tryggingar og viðhaldskostnað.
Brúttóleigur : Leigjendur greiða leigu á meðan leigusali ber ábyrgð á öðrum kostnaði.

Hápunktar

Íbúðarleigusamningar hafa tilhneigingu til að vera þeir sömu fyrir alla leigjendur, en það eru nokkrar mismunandi tegundir af atvinnuleigusamningum.
Það tryggir leigjanda eða leigutaka afnot af eigninni og tryggir fasteignaeiganda eða leigusala reglulegar greiðslur í tiltekinn tíma í skiptum.
Afleiðingar þess að rjúfa leigusamninga eru allt frá vægum til skaðlegra, allt eftir aðstæðum þar sem þeir eru rofnir.
Ákveðnir verndaðir hópar geta sagt upp leigusamningum sínum án nokkurra afleiðinga, sem venjulega er krafist einhvers konar sönnunar fyrir.
Leigusamningur er löglegur, bindandi samningur sem útlistar skilmála þar sem einn aðili samþykkir að leigja fasteign í eigu annars aðila.

Algengar spurningar

Hvernig virka leigusamningar?

Leigusamningar eru almennt lagalega bindandi samningar milli tveggja aðila: leigusala og leigutaka. Um er að ræða eign sem eigandi (leigusali) leigir út til leigutaka eða leigjanda. Leigusamningar geta verið munnlegir samningar en eru að jafnaði gerðir skriflega. Báðir aðilar samþykkja skilmála leigusamningsins, þar á meðal leigufjárhæð, lengd samnings, svo og allar afleiðingar sem geta haft í för með sér ef annar hvor aðili stendur ekki við skilmála og skilyrði samningsins.

Getur þú rofið leigusamning?

Hvor aðili getur rofið leigusamning. En að gera það er ekki ráðlegt þar sem það getur haft afleiðingar í för með sér. Leigjendur gætu verið ábyrgir fyrir því að greiða leigusala snemma losunargjöld og/eða eftirstöðvar til að greiða upp leigusamninginn. Í sumum tilfellum getur brot á leigusamningi jafnvel skaðað lánstraust leigjanda. Leigusalar gætu þurft að útvega leigjendum önnur íbúðarrými á meðan aðrir gætu staðið frammi fyrir borgaralegum eða lagalegum áskorunum ef þeir brjóta leigusamninga sína að ástæðulausu. Burtséð frá því hvort þú ert leigjandi eða leigusali, þá er alltaf gott að ræða við hinn aðilann sem á í hlut til að forðast neikvæðar afleiðingar og binda enda á leigusamninginn í sátt. Ákveðnir verndaðir hópar, eins og virkir hermenn eða fórnarlömb heimilisofbeldis, geta rofið leigusamning sinn án nokkurra afleiðinga svo framarlega sem þeir geta lagt fram einhverja sönnun.

Hvaða ávinning veitir leigusamningar leigusala og leigjendum?

Með undirritun leigusamnings fást bæði leigusala og leigjendur skýra skilmála þar sem fram kemur sambandið og leigusamninginn. Með því að gera það kemur einnig til greina réttindi og skyldur hvers aðila sem í hlut eiga. Til dæmis veita leigusamningar báðum aðilum uppbyggingu, að því leyti að þeir ákvarða kostnaðinn sem tengist leigu og hversu lengi leigusamningurinn er hægt að nýta. Þetta veitir báðum aðilum stöðugleika. Leigusamningur gefur einnig báðum aðilum skýran skilning á því hvað gerist þegar annar hvor aðili brýtur eða stríðir gegn einhverjum af þeim skilmálum sem settir eru fram í leigusamningnum.