Útsöluákvæði

Hvað er útsöluákvæði?

Gjalddagaákvæði er veðsamningsákvæði sem krefst þess að lántaki endurgreiði lánveitanda að fullu við sölu eða afhendingu hluta eða afhendingar hlutdeildar í eigninni sem tryggir veð. Húsnæðislán með gjaldfallaákvæði eru ekki ásættanleg af nýjum kaupanda eignarinnar.

Hvernig ákvæði um gjalddaga virkar

Gjalddagaákvæði gerir lánveitanda kleift að krefjast fullrar endurgreiðslu láns ef lántaki selur veð sem er notað til að tryggja lán hans. Þessi tegund ákvæðis er notuð í húsnæðislánum og kemur í veg fyrir að húseigandinn selji heimili sitt áður en hann greiðir upp skuldir sínar. Ef lántakandi reynir að selja eignina án samþykkis lánveitanda getur lánveitandinn tekið eignina upp.

Flest húsnæðislán sem gefin eru út í Bandaríkjunum innihalda ákvæði um gjaldfalla við sölu. Áður en gjaldfallaákvæði voru sett voru flest íbúðakaup fjármögnuð með yfirgengilegum veðlánum: við sölu falla lánaskuldbindingarnar á nýja eigandann. Þetta kom húsnæðislánveitanda í óhag, sérstaklega ef vextir höfðu hækkað frá upphafi lánsins.

Veð í gjalddaga vs. Væntanlegt veð

Með gjaldfallaákvæði geta íbúðareigendur ekki framselt veð til kaupanda við sölu eignar sinnar eins og þeir gætu gert með yfirgengilegu veði. Þeir verða þess í stað að nota söluandvirðið til að greiða af húsnæðisláninu og kaupandinn verður að fá nýtt veð á eigin spýtur.

Á þann hátt hjálpar gjalddagaákvæði til að vernda lánveitandann (eða eiganda veðsins) fyrir hættunni á að veðið flytjist til nýja eigandans á þeim tíma þegar ríkjandi vextir eru hærri en vextir á því veði. Nýi kaupandinn þyrfti þess í stað að fá nýtt húsnæðislán á núverandi vöxtum.

Lánveitendur sem og handhafar veðlána eins og veðtryggðra verðbréfa,. eignatryggðra verðbréfa eða veðskuldaskuldbindinga eru almennt hlynnt því að húsnæðislán með lágum vöxtum verði eftirlaunuð.

Ef seljandi reynir að sniðganga gjaldfallsákvæðið og færa eignina til nýs eiganda án þess að greiða strax upp veð, getur lánveitandi gengið frá eigninni og tekið hana til eignar.

Undantekningar á gjalddagaákvæði

Undir 1982 Garn-St. Germain Act , lánveitendur geta ekki framfylgt gjaldfallaákvæðinu við ákveðnar aðstæður, jafnvel þó að eignarhald hins veðsetta eignar hafi breyst.

Ef um skilnað eða sambúðarslit er að ræða og eignarhald milli hjóna breytist (til dæmis var eignin í sameign og verður í eigu eins maka) getur lánveitandinn ekki framfylgt gjaldfallaákvæðinu. Sama gildir ef eigandi framselur eignina til barna sinna, ef lántaki deyr og eignin er flutt til ættingja eða ef eignin er flutt í lífeyrissjóð og lántaki er rétthafi sjóðsins.

Gjalddagaákvæði getur ekki komið í veg fyrir að eignir skipti um hendur við skilnað eða andlát. Eignir geta einnig verið seldar í fjárvörslu, svo framarlega sem rétthafi heldur áfram að búa í húsinu.

Hvers vegna myndi lánveitandi ekki beita sér fyrir gjalddagaákvæði?

Jafnvel þó að lánveitandinn hafi lagalegan rétt á að beita sér fyrir gjalddagaákvæði, geta komið upp aðstæður þar sem hann gæti kosið að gera það ekki. Til dæmis, á veikum húsnæðismarkaði, gæti það verið hagkvæmt fyrir lánveitandann að leyfa nýjum kaupanda að taka á sig gamla húsnæðislánið frekar en að hætta á að upphaflegi lántakandinn lendi í vanskilum við það.

Eða ef heimilið hefur lækkað verulega í verðmæti og sala þess skilar ekki nægum peningum til að standa straum af skuldinni, gæti lánveitandinn samþykkt minna en fulla greiðslu til að endurheimta að minnsta kosti hluta af því sem honum ber.

Dæmi um gjalddagaákvæði

Ímyndaðu þér ímyndað par, Alan og Beth, sem eiga heimili með 100.000 dollara veði. Þetta veð hefur gjaldfallaákvæði, sem þýðir að ef hjónin selja húsnæði sitt gætu þau þurft að endurgreiða alla eftirstöðvar húsnæðislánsins.

Eftir nokkur ár skilja Alan og Beth og Beth verður ein eigandi heimilisins. Þar sem þau voru makar kallar flutningurinn ekki á gjaldfallaákvæðinu: Beth getur tekið að sér fulla eign á heimilinu og haldið áfram að greiða upprunalega veð.

Næsta ár hækkar húsnæðisverð og Beth ákveður að selja húsið til Charlie. Þar sem Charlie fellur ekki undir neina undantekningu, verður Beth að geta endurgreitt eftirstöðvarnar á veðinu við lokun sölunnar. Það fer eftir húsnæðismarkaði á þeim tíma sem salan fer fram, getur lánveitandi valið að framfylgja gjaldfallaákvæðinu eða ekki.

##Hápunktar

• Gjalddagaákvæði er veðákvæði sem krefst þess að lántaki endurgreiði lánveitanda að fullu verði eignin seld.

• Flest bandarísk húsnæðislán eru með gjalddagaákvæði. Helstu undantekningarnar eru þau lán sem eru tryggð af tilteknum alríkisstofnunum.

• Gjalddagaákvæði kemur ekki í veg fyrir að eignir skipti um hendur við skilnað, sambúðarslit eða arfleifð.

• Jafnvel þegar húsnæðislán eru með gjalddagaákvæði, eru tilvik þar sem lánveitandinn getur ekki beitt því löglega eða getur valið að gera það af fúsum og frjálsum vilja.

• Aftur á móti leyfa yfirgengileg veðlán nýjum kaupanda fasteignarinnar að taka yfir núverandi veð.

##Algengar spurningar

Eru FHA og VA lán með gjalddagaákvæði?

Lán sem eru tryggð af FHA, VA eða USDA eru ekki með gjalddagaákvæði, sem þýðir að nýir kaupendur geta tekið á sig veðskuldbindingar fyrri eiganda þegar þeir kaupa eign. Hins vegar hafa allar þrjár stofnanirnar sérstakar kröfur um hver sé hæfur til að taka þessi lán.

Mun hætt við kröfugerð kalla á gjalddagaákvæði?

Afsagnarbréf eru oft notuð til að flytja eignir án þess að skiptast á peningum, eins og gæti átt sér stað á milli fjölskyldumeðlima. Hins vegar geta slíkar millifærslur valdið vandræðum ef eignin er veðsett með gjaldfallaákvæði. Ef eign er flutt með uppsagnarbréfi, og aðilar eru ekki tengdir á þann hátt sem veitir þeim undantekningu, þá gæti upphaflegi eigandinn verið á króknum fyrir fullt verðmæti lánsins.

Er ákvæði um gjalddaga þegar eignin er gjöf?

Gjalddagaákvæði getur verið virkjað hvenær sem eignarhald á eign breytist, að mati seljanda. Helstu undantekningarnar lúta að eignatilfærslum milli hjóna, arf eða lífeyrissjóði þar sem rétthafi er lántaki. Nema veðeign sé gefin maka eða börnum lántaka að gjöf, gæti það að gefa eignina að gjöf komið af stað gjaldfallaákvæðinu.

Hvaða tegundir húsnæðislána eru ekki með gjalddagaákvæði?

Flest stofnanalán sem gefin eru út í Bandaríkjunum eru með gjalddagaákvæði. Algengustu undantekningarnar eru lán tryggð af Federal Housing Authority,. Department of Veteran's Affairs eða Department of Agriculture. Hver þessara stofnana krefst þess að nýi kaupandinn uppfylli ákveðin skilyrði áður en hann tekur lánið.

Eru víxllán með gjalddagaákvæði?

Snúningsveðlán eru lán sem innihalda fulla eftirstöðvar eldra láns sem ekki hefur verið greitt að fullu. Þetta er oft notað í heimasölu, þar sem seljandinn innheimtir greiðslur frá nýja kaupandanum til að greiða upp veðlánið. Ef upphaflegt veð inniheldur gjaldfallaákvæði, gjaldfalla öll eftirstöðvarnar við sölu hússins.