Zombie titill

Hvað er Zombie titill?

Uppvakningstitill er fasteignatitill sem situr eftir hjá húseiganda sem hefur fyrir mistök fengið það á tilfinninguna að eignin hafi tapast vegna fjárnáms og að eignin hafi þar af leiðandi farið til lánveitandans. Uppvakningatitlar eru afleiðing þess að lánveitendur hefja fjárnámsmál með því að gefa út tilkynningu um fjárnám og vísa því síðan óvænt frá.

Ef húseigandinn er ekki meðvitaður um uppsögn á fjárnáminu verður hann skilinn eftir með uppvakningatitil. Lánveitandi getur ákveðið að víkja fjárnáminu af ýmsum ástæðum, þar á meðal afgangi á birgðum eða óréttlætanlegum kostnaði.

Uppvakningstitill getur skapað verulega fjárhagslega áhættu fyrir húseigandann sem heldur áfram að vera sýndur á eignarheitinu, þar sem þeir eru áfram ábyrgir fyrir fasteignagjöldum og kóðabrotum.

Skilningur á titli uppvakninga

Uppvakningatitlar eru oft afleiðing af ruglingi húseigenda varðandi útilokunarreglur. Húseigandi sem hefur vanskil á veði getur yfirgefið eignina og flutt út að fenginni tilkynningu um fjárnám frá lánveitanda. Lánveitandi mun meta eignina fyrir fullnustusölu. Ef eignin er í niðurníðslu og þarfnast verulegs viðgerðarkostnaðar og ógreiddra skatta áður en hægt er að selja hana, getur lánveitandi valið að taka ekki eignarrétt, byggt á þeirri forsendu að það sé ekkert vit í að henda góðum peningum á eftir slæmum. Ef lánveitandinn hættir við eða hafnar fjárnámsferlinu situr húseigandinn eftir með uppvakningstitil.

Zombie titlar koma upp af tveimur ástæðum. Í fyrsta lagi ber lánveitanda eða fjármálastofnun engin skylda til að taka eignarrétt á eign í fjárnámi, jafnvel þótt húseigandi hafi vanskil á láninu. Ef kostnaður við að selja eignina eða hugsanlega ábyrgð sem tengist eigninni er of hár getur lánveitandinn gengið í burtu frekar en að taka eignarrétt á eigninni. Í öðru lagi er lánveitanda heldur ekki skylt að láta húseiganda vita ef hann hefur ákveðið að fella fjárnámið niður; jafnvel þótt lánveitandi ákveði að láta húseiganda vita, gæti hann ekki haft heimilisfang eða tengiliðaupplýsingar fyrir húseigandann sem nú býr annars staðar.

Húseigandi í þessari stöðu mun óafvitandi enn eiga eignarrétt að eigninni, ásamt öllum tilheyrandi kostnaði og skyldum við að eiga heimili, án nokkurs tilheyrandi ávinnings. Eignarhald breytist ekki fyrr en nafn einhvers annars er á titlinum.

Veðlánakreppan 2007-2008 leiddi til þess að milljónir húseigenda stóðu frammi fyrir eignaupptöku. Þó meirihluti þessara eignanáms hafi verið framkvæmd, voru margir látnir hanga í miðju ferlinu eða óvænt vísað frá, sem leiddi til þess að tugþúsundir húseigenda áttu óafvitandi uppvakningatitla á árunum eftir fjármálakreppuna.

Eftir því sem bandaríski húsnæðismarkaðurinn styrktist smám saman fór uppvakningum fyrir endurlokun að fækka. Samkvæmt RealtyTrac, í lok annars ársfjórðungs 2016, voru laus uppvakningaheimili í Bandaríkjunum rúmlega 19.000, sem er 30% fækkun frá fyrir ári síðan, og eru 4,7% af öllum íbúðarhúsnæði í fullnustu.

Samkvæmt eignagagnaveitunni ATTOM Data Solutions, af um það bil 288.000 heimilum sem voru í fullnustuferli á fjórða ársfjórðungi 2019, sátu rúmlega 8.500 eða 2,96% tóm sem uppvakningaupptaka.

Fjárhagsleg áhrif á lánveitendur og húseigendur

Hver eru fjárhagsleg áhrif fyrir lánveitandann? Í frétt Reuters er vitnað í blað Seðlabanka Bandaríkjanna frá 2010 þar sem segir að með því að hverfa frá slíkum húsnæðislánum geti bankar að minnsta kosti uppskera trygginga-, skatta- og bókhaldsávinninginn sem hlýst af slíku tapi. Lánveitandi getur einnig selt ógreiddar skuldir til innheimtuaðila til að endurheimta allt eða hluta lánsins.

Þrátt fyrir að fjárhagsleg áhrif uppvakningatitla á fjármálastofnanir í djúpum vasa geti því verið takmörkuð, geta þau leitt til verulegra, og oft skelfilegra, fjárhagslegra vandamála fyrir húseigendur sem héldu að þeir hefðu flutt út og haldið áfram. Uppvakningstitill táknar tvöfalda ógnun fyrir húseiganda sem er nú þegar fjárhagslega stressaður vegna gjaldþrots og gæti staðið frammi fyrir háum reikningi fyrir bakskatta og lögbrot rétt eins og þeir eru að koma undir sig fótunum fjárhagslega.

Mannlaust heimili getur til dæmis auðveldlega farið í niðurníðslu. Ekki aðeins er húseigandinn áfram ábyrgur fyrir fasteignagjöldum,. heldur geta þeir einnig borið ábyrgð á sveitarfélögum vegna viðhalds og viðgerða á eigninni. Ef húsið er í eyði og það þarf að rífa það verður sá kostnaður að vera borinn af uppvakningatitlinum húseiganda.

Húseigandinn þarf líka að glíma við fjöldann allan af vandamálum sem koma upp í tengslum við yfirgefna eign. Þetta getur verið allt frá óþægindum fyrir almenning sem stafar af því að eignin þróar meindýraárás eða er notuð til glæpastarfsemi, til fylgikvilla sem stafa af ólöglegum hústökumönnum eða óhagstæðri eign.

Yfirgefnar eignir hafa einnig neikvæð áhrif á verðmæti annarra húsa í hverfinu. Kvartanir frá nágrönnum og íbúum á svæðinu vegna yfirgefin og vanrækt hús neyða oft sveitarfélagið til að grípa inn í og sinna grunnviðhaldi eins og að snyrta gróna garða eða fjarlægja rusl, þar sem hvorki lánveitandi né fjarverandi húseigandi munu taka ábyrgð á viðhaldi eignarinnar.

Kostnaður við slíkt viðhald þriðja aðila og viðurlög sem lögð eru á fyrir brot á kóða geta hækkað með tímanum. Ef þessi kostnaður er ógreiddur gæti húseigandinn orðið fyrir sektum og gjöldum og jafnvel átt yfir höfði sér málsókn. Að auki geta handhafar uppvakningatitla fengið laun sín og skattaendurgreiðslur skreytt og inneign þeirra eyðilögð, sem leiðir til meiri fjárhagsvanda í framtíðinni. Margir húseigendur átta sig ekki á því að þeir eru með uppvakningatitla fyrr en þeir finna að þeir eru eltir af veðþjónustuaðilum, innheimtumönnum og sveitarfélögum.

Kaupendur sem kaupa óafvitandi heimili með uppvakningatitlum geta einnig verið í lagalegum ógöngum, þar sem fyrri húseigandi gæti ekki framselt eignarrétt til kaupanda vegna veðrétta á eigninni sem stafar af ógreiddum sköttum og sektum. Fyrirvaralausari ætti að vera megin leiðarljósið áður en þú kaupir hús, stærsta kaupákvörðun fyrir flesta.

Sumir fasteignasérfræðingar ráðleggja að eina úrræði húseigandans sé að halda áfram að vera á heimilinu í gegnum eignaupptökuferlið til að halda því öruggu og vel við haldið. Í öllum tilvikum geta húseigendur verndað sig gegn uppvakningatitlum með því að sjá fullnustuferlinu til enda, auk þess að ganga úr skugga um að titillinn á heimili þeirra flytjist löglega til annars aðila.

Hápunktar

• Uppvakningstitill er sá sem er eftir hjá húseiganda þegar eignaupptöku er vísað frá en eigandinn veit ekki af uppsögninni. Þannig er titillinn áfram hjá húseiganda óafvitandi.

• Lánveitandinn gæti valið að taka ekki eignarhald á fullnustueigninni ef kostnaður við sölu eignarinnar (sem stafar af ógreiddum sköttum, veðskuldum og sektum) eða hugsanlegri ábyrgð er of hár og gæti farið í burtu frekar að taka eignarrétt.

• Uppvakningatitlar koma til vegna þess að fjármálastofnun er ekki skylt að taka löglega eignarrétt á eign í fullnustu og getur ekki (eða getur verið ófær um) haft samband við húseiganda ef hún vísar eigninni frá.