Condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC)

Che cos'è un condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC)?

Il termine "condotto di investimento ipotecario immobiliare" (REMIC) si riferisce a una società veicolo (SPV) o strumento di debito che raggruppa insieme i prestiti ipotecari ed emette titoli garantiti da ipoteca (MBS).

Comprensione dei condotti di investimento ipotecario immobiliare (REMIC)

I REMIC sono investimenti complessi che generano reddito per emittenti e investitori. I pool di mutui sono generalmente suddivisi in tranche,. riconfezionati e commercializzati agli investitori come titoli individuali. I REMIC possono assumere diverse forme e sono generalmente considerati entità pass-through. In quanto tali, sono esenti da tassazione diretta.

immobiliari (REMIC) sono stati autorizzati per la prima volta dall'emanazione del Tax Reform Act del 1986. Detengono mutui commerciali e residenziali in trust ed emettono interessi in questi mutui cartolarizzati agli investitori. Sono considerati un'opzione sicura per gli investitori contrari al rischio.

I REMIC mettono insieme i singoli mutui in pool in base al rischio e alla scadenza, proprio come le obbligazioni ipotecarie garantite (CMO). Sono divisi in obbligazioni o altri titoli che vengono poi venduti agli investitori. Questi titoli sono negoziati sul mercato ipotecario secondario.

Alcuni degli emittenti più importanti del settore di canali di investimento ipotecari immobiliari includono Fannie Mae e Freddie Mac. Queste società sono sostenute dal governo federale. Sebbene in realtà non emettano mutui, garantiscono mutui per la casa emessi da altri istituti di credito nel mercato secondario. Altri emittenti REMIC includono istituti di credito ipotecario e compagnie assicurative, nonché istituti di risparmio.

Fannie Mae e Freddie Mac sono alcuni dei più importanti emittenti di REMIC.

I REMIC possono essere organizzati come società di persone, trust,. società o associazioni e sono entità esenti da imposta a livello federale. Gli investitori che possiedono questi titoli, tuttavia, sono ancora soggetti alla tassazione sul reddito individuale. Le leggi fiscali hanno impedito ai REMIC di apportare modifiche ai loro mutui ipotecari. In quanto tale, l'entità potrebbe perdere il suo status di esenzione fiscale se un prestito all'interno del suo pool viene scambiato con un altro prestito. Questo perché le normative federali richiedono che i prestiti in un determinato pool siano costanti. In altre parole, i prestiti non possono essere modificati in modo significativo o scambiati con prestiti diversi con nuove condizioni.

Modifiche ai REMIC

Sono state proposte o apportate diverse modifiche per proteggere la struttura e lo status di esenzione fiscale dei REMIC.

Il Congresso ha introdotto il Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act nel 2009 per allentare le restrizioni sui prestiti immobiliari commerciali cartolarizzati da REMIC. I proprietari di immobili in difficoltà con prestiti commerciali non erano in grado di apportare modifiche ai loro beni perché i loro piani avrebbero cambiato il valore della garanzia che garantiva il prestito.

La proposta di legge consentirebbe ai proprietari di immobili con prestiti commerciali cartolarizzati da REMIC di apportare miglioramenti e miglioramenti che renderebbero le loro proprietà più appetibili per il mercato. La legislazione includeva una dichiarazione secondo cui le modifiche alla proprietà in tali termini non sarebbero state considerate transazioni vietate come indicato dall'Internal Revenue Service (IRS).

Gli interessi nel REMIC continuerebbero a essere trattati come interessi regolari e i proventi generati dalle modifiche alla proprietà sarebbero gestiti come se fossero ricevuti tramite ipoteche qualificate.

La legge è stata deferita alla commissione per le banche, l'edilizia abitativa e gli affari urbani, ma non si è mossa ulteriormente.

Il governo federale ha fornito un po' di sollievo alle persone con prestiti commerciali e residenziali che soffrono di difficoltà dovute alla pandemia di COVID-19. Ai proprietari di case incapaci di effettuare pagamenti è stata concessa la tolleranza, prima ai sensi del Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (CARES), firmato dall'ex presidente Donald Trump nel 2020, e poi di nuovo quando l'amministrazione Biden ha esteso le disposizioni.

Poiché l'agevolazione alla fine cambierebbe la struttura di questi prestiti, avrebbe un effetto anche sulla struttura dei REMIC. L'IRS ha assicurato che questi investimenti ei loro emittenti rimarranno al sicuro da eventuali implicazioni fiscali se i mutuatari si avvantaggeranno di queste misure di emergenza.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Collateralized Mortgage Obligation (CMO)

L'industria considera comunemente i REMIC come CMOS, che sono una serie di mutui raggruppati insieme e venduti agli investitori come investimenti. Ma ci sono alcune distinzioni tra i due.

I CMO esistono all'interno dei REMIC, sebbene i CMO siano entità legali separate a fini fiscali e legali. Un REMIC, invece, è esente da imposta federale. Ma questo è solo sul reddito che gli investitori raccolgono dai mutui sottostanti a livello aziendale. Qualsiasi reddito generato e pagato agli investitori è tassabile, utilizzando il modulo 1066 quando si presenta un REMIC.

Condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC) vs. Trust di investimento immobiliare (REIT)

Sia i REMIC che i fondi di investimento immobiliare (REIT) investono nel settore immobiliare in una forma o nell'altra, ma mentre i REMIC raccolgono mutui ipotecari e li vendono come investimenti agli investitori, i REIT sono un gioco completamente diverso.

I REIT sono società che possiedono e gestiscono un portafoglio di immobili a reddito, come uffici e spazi commerciali, condomini e immobili a uso misto. Gli investitori possono acquistare azioni in REIT che vengono scambiate in borsa proprio come le azioni. Le aziende affittano o danno in affitto le loro proprietà e quel reddito viene poi distribuito agli investitori come dividendi.

Proprio come i REMIC, però, i REIT non sono tassati. Ma gli investitori devono riportare tutti i guadagni da questi investimenti nelle loro dichiarazioni dei redditi annuali,. il che significa che sono tassati con la propria aliquota fiscale.

Mette in risalto

• I REMIC sono stati autorizzati per la prima volta dall'emanazione del Tax Reform Act del 1986.

• Un condotto di investimento ipotecario immobiliare (REMIC) è un veicolo per scopi speciali che viene utilizzato per raggruppare mutui ipotecari ed emettere titoli garantiti da ipoteca.

• Un condotto di investimento ipotecario immobiliare può essere organizzato come una partnership, un trust, una società o un'associazione ed è esente da tasse federali.