Amministrazione federale dell'edilizia abitativa (AFC)
Che cos'è la Federal Housing Administration (FHA)?
Il termine Federal Housing Administration (FHA) si riferisce a un'agenzia statunitense che fornisce assicurazioni sui mutui a istituti di credito approvati dalla FHA. La FHA è stata fondata nel 1934 dal governo degli Stati Uniti ed è entrata a far parte del Dipartimento per l' edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti nel 1965.
La FHA finanzia le sue operazioni con il reddito generato dai premi assicurativi ipotecari (MIP). I prestiti FHA consentono minimi di acconto inferiori e punteggi di credito inferiori rispetto ai finanziatori tradizionali. Questo apre la proprietà della casa a migliaia di americani che altrimenti non potrebbero beneficiare di un mutuo. L' assicurazione sui mutui protegge i prestatori dalle perdite dovute all'inadempienza dei mutui , quindi se un mutuatario va in default,. la FHA paga il prestatore.
Comprendere l'FHA
La FHA è uno dei maggiori assicuratori di mutui al mondo, che protegge i prestatori approvati dalla FHA dalle perdite, soprattutto se il mutuatario è inadempiente. È stata fondata nel 1934 per aiutare a stimolare il mercato immobiliare statunitense. L'idea di fondo era che più persone si sarebbero qualificate per i mutui per l'acquisto di case se i prestatori fossero stati assicurati. Come notato sopra, l'agenzia è passata sotto la competenza dell'Office of Housing dell'HUD nel 1965.
La FHA assicura prestiti ipotecari negli Stati Uniti e nei territori degli Stati Uniti per i seguenti tipi di proprietà :
Case unifamiliari
Proprietà plurifamiliari
Strutture di assistenza residenziale
Ospedali
La maggior parte dei prestiti FHA richiede un acconto minimo inferiore, fino al 3,5%, il che significa che i prestiti sono assicurati fino al 96,5%. I prestatori approvati dalla FHA possono anche fornire prestiti a persone con punteggi di credito inferiori rispetto alla maggior parte dei prestatori di prestiti convenzionali. Questi vantaggi rendono i prestiti FHA popolari tra gli acquirenti di case per la prima volta. I mutuatari qualificati devono anche acquistare un'assicurazione sui mutui. Questi premi vengono versati alla FHA, che utilizza come reddito autoprodotto.
Quando un mutuatario smette di pagare il mutuo, il prestatore può presentare un reclamo tramite l'FHA. L'agenzia paga alla società ipotecaria il residuo capitale residuo di un prestito utilizzando i suddetti MIP che raccoglie. Ciò consente ai prestatori di offrire prestiti più grandi ai mutuatari.
Ci sono limiti su quanto puoi prendere in prestito. I limiti di prestito FHA sono stabiliti dalla regione in cui vivi: le aree a basso costo hanno un limite inferiore rispetto al normale prestito FHA e le aree ad alto costo hanno un limite più alto.
Considerazioni speciali
La FHA richiede ai mutuatari di pagare due tipi di MIP:
Il primo è il MIP up-front, che è l'1,75% dell'importo del prestito nel 2022.
Il secondo è il MIP annuale, che viene addebitato mensilmente. Questi pagamenti vanno dallo 0,45% all'1,05% dell'importo del prestito.
Gli importi dei pagamenti variano a seconda dell'importo del prestito, della durata del prestito e del rapporto prestito/valore (LTV) originario. In origine, il MIP annuale veniva automaticamente rimosso una volta che i mutuatari raggiungevano il 78% di LTV in base al prezzo di acquisto originale. Dopo la crisi dei mutui subprime,. la FHA stava affrontando una crisi fiscale e nel 2013 ha implementato una regola secondo la quale il MIP annuale rimane per tutta la vita del prestito. Come risultato del cambiamento, la maggior parte dei mutuatari con mutui FHA rifinanzierà attraverso un mutuo tradizionale una volta raggiunto l'80% di LTV. Anche se i loro punteggi di credito non sono migliorati in modo significativo, è più probabile che vengano approvati per un prestito convenzionale ora che hanno il 20% di equità nella loro proprietà .
I MIP aiutano anche a finanziare altri programmi FHA a beneficio di proprietari di case, affittuari e comunità in generale.
Storia dell'FHA
I fallimenti bancari hanno causato il declino dei mutui per la casa, diminuendo significativamente la proprietà delle case durante la Grande Depressione. I tassi di inadempienza e preclusione sono saliti alle stelle, poiché i prestiti erano limitati al 50% del valore di mercato di una proprietà e le condizioni dei mutui (inclusi programmi di rimborso brevi associati a pagamenti a palloncino ) erano difficili da soddisfare per molti acquirenti di case. Di conseguenza, gli Stati Uniti erano principalmente una nazione di affittuari: solo una famiglia su 10 possedeva la propria casa.
Il Congresso ha promulgato il National Housing Act del 1934 per aiutare a ristrutturare il sistema bancario federale. Il suo scopo principale era quello di migliorare gli standard e le condizioni abitative, fornire un metodo di assicurazione mutui mutui e ridurre i pignoramenti sui mutui per le case familiari. La legislazione ha creato la Federal Savings and Loan Insurance Corp. (FSLIC),. un'ex istituzione governativa le cui responsabilità fanno ora parte della Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC) e della FHA. Questi atti hanno aumentato il mercato delle case unifamiliari e costruito alloggi e mutui più convenienti.
Il sito Web FHA offre risorse informative per i consumatori, inclusa una guida all'acquisto di una casa.
Critiche alla FHA
I programmi FHA forniscono un sostanziale stimolo economico degli Stati Uniti attraverso lo sviluppo della comunità e della casa, che scorre verso le comunità locali sotto forma di lavoro, scuole e altre fonti di reddito. Anche se garantisce anche che i finanziatori siano protetti e aiuti i mutuatari a ottenere prestiti più grandi, l'FHA non è privo di critiche.
I critici affermano che i mutuatari sono vincolati da requisiti severi, come i MIP anticipati e annuali. Alcuni esperti sostengono che i proprietari di case potrebbero stare meglio con un mutuo convenzionale se si qualificano. Questo perché possono risparmiare denaro a lungo termine attraverso i premi dell'assicurazione sui mutui privati (PMI) forniti da istituti di credito convenzionali.
I prestatori di mutui convenzionali richiedono ai mutuatari di acquistare PMI quando non riescono a ottenere un acconto del 20%. Il PMI può essere annullato una volta che un mutuatario paga una quantità sufficiente del capitale del mutuo. Il MIP viene raccolto per 11 anni o fino alla fine della durata del prestito, a seconda dell'evento che si verifica per primo, indipendentemente dall'equità della casa.
Storicamente, la FHA ha implementato politiche come il redlining,. in cui i funzionari tracciavano letteralmente una linea rossa attorno ai quartieri che erano prevalentemente neri e considerati "non sicuri" e si rifiutavano di prestare ai mutuatari in quei quartieri. Questa pratica, tra l'altro, ha impedito a generazioni di cittadini neri di trarre vantaggio dagli stessi programmi dei loro coetanei bianchi. Questa barriera per diventare proprietari di case e costruire ricchezza generazionale ha esacerbato l'iniquità della ricchezza razziale che vediamo ancora oggi.
La linea di fondo
L'FHA è stato originariamente creato per stimolare l'economia incoraggiando l'acquisto di case e la costruzione di case e per aiutare gli americani a basso reddito a diventare proprietari di case. Se visto in quella luce, il programma è stato un clamoroso successo.
Tuttavia, le prime politiche come il redlining hanno impedito a milioni di neri americani di sperimentare la ricchezza generazionale che la proprietà di case a basso costo ha dato alla generazione dei loro coetanei bianchi del secondo dopoguerra. Mentre il programma continua oggi e ha tentato di correggere alcuni dei suoi errori passati, i cambiamenti successivi alla crisi dei mutui subprime rendono i prestiti FHA meno un affare di mano di quanto non fossero una volta.
Mette in risalto
Il programma di mutuo per la casa FHA è progettato per i mutuatari che non possono effettuare grandi acconti, hanno punteggi di credito più bassi e non si qualificano per i mutui convenzionali.
L'agenzia è stata fondata nel 1934 ed è diventata parte del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti nel 1965.
I mutuatari con prestiti FHA devono acquistare un'assicurazione ipotecaria FHA.
La Federal Housing Administration (FHA) offre un'assicurazione ipotecaria agli istituti di credito autorizzati.
I premi assicurativi ipotecari (MIP) raccolti dai prestiti assicurati dalla FHA aiutano a pagare il programma.
FAQ
Cosa fa l'Amministrazione federale degli alloggi (FHA)?
Il Congresso ha creato la Federal Housing Administration (FHA) nel 1934 durante la Grande Depressione per stimolare il mercato immobiliare. La FHA garantisce mutui per la casa emessi da istituti di credito autorizzati. I prestiti sono progettati per i mutuatari con punteggi di credito inferiori alla media e che non hanno i soldi per pagare un grosso acconto.
Come funzionano i prestiti FHA?
I mutuatari qualificati possono prendere in prestito fino al 96,5% del valore di una casa. Gli acquirenti di case sono tenuti ad acquistare un'assicurazione sul mutuo. I pagamenti dei premi vengono effettuati alla FHA e, se un mutuatario è inadempiente su un mutuo, la FHA paga il prestatore.
I mutui per la casa FHA hanno limiti di reddito?
I prestiti FHA non hanno limiti di reddito. Ci sono limiti all'importo che puoi prendere in prestito, che si basano sulla regione in cui vivi.
