Mutuo a tasso variabile
Che cos'è un mutuo a tasso variabile?
Un mutuo a tasso variabile è un tipo di mutuo per la casa in cui il tasso di interesse non è fisso. Al contrario, i pagamenti degli interessi verranno adeguati a un livello superiore a uno specifico benchmark o tasso di riferimento, come il Prime Rate + 2 punti. I prestatori possono offrire ai mutuatari interessi a tasso variabile per tutta la durata di un mutuo ipotecario. Possono anche offrire un mutuo ibrido a tasso variabile (ARM), che include sia un periodo fisso iniziale seguito da un tasso variabile che successivamente si ripristina periodicamente.
Le varietà comuni di ARM ibridi includono l' ARM 5/1,. con una durata fissa di 5 anni seguita da un tasso variabile sul resto del prestito (in genere 25 anni in più).
Come funziona un mutuo a tasso variabile
Un mutuo a tasso variabile differisce da un mutuo a tasso fisso in quanto i tassi durante una parte della durata del prestito sono strutturati come variabili e non fissi. I finanziatori offrono prodotti di prestito ipotecario a tasso variabile e a tasso variabile con diverse strutture a tasso variabile.
In generale, i prestatori possono offrire ai mutuatari prestiti completamente ammortizzati o non ammortizzanti che incorporano diverse strutture di interesse a tasso variabile. I prestiti a tasso variabile sono in genere favoriti dai mutuatari che ritengono che i tassi diminuiranno nel tempo. In un contesto di tassi in calo, i mutuatari possono trarre vantaggio dalla riduzione dei tassi senza rifinanziarsi poiché i loro tassi di interesse diminuiscono con il tasso di mercato.
I prestiti a tasso variabile a tempo pieno addebiteranno ai mutuatari interessi a tasso variabile per l'intera vita del prestito. In un prestito a tasso variabile, il tasso di interesse del mutuatario sarà basato sul tasso indicizzato e sull'eventuale margine richiesto. Il tasso di interesse sul prestito può variare in qualsiasi momento durante la vita del prestito.
Tariffe variabili
I tassi variabili sono strutturati per includere un tasso indicizzato a cui viene aggiunto un margine di tasso variabile . Se a un mutuatario viene addebitato un tasso variabile, gli verrà assegnato un margine nel processo di sottoscrizione. La maggior parte dei mutui a tasso variabile includerà quindi un tasso completamente indicizzato basato sul tasso indicizzato più il margine.
Il tasso indicizzato su un mutuo a tasso variabile è ciò che fa fluttuare il tasso completamente indicizzato per il mutuatario. Nei prodotti a tasso variabile, come un ARM, il prestatore sceglie un benchmark specifico a cui indicizzare il tasso di interesse di base. Gli indici possono includere il tasso primario del prestatore e vari tipi diversi di titoli del tesoro statunitensi. Il tasso indicizzato di un prodotto a tasso variabile sarà indicato nel contratto di credito. Eventuali modifiche al tasso indicizzato comporteranno una modifica per il tasso di interesse completamente indicizzato del mutuatario.
Il margine ARM è la seconda componente coinvolta nel tasso completamente indicizzato di un mutuatario su un mutuo a tasso variabile. In un ARM il sottoscrittore determina un livello di margine ARM che viene aggiunto al tasso indicizzato per creare il tasso di interesse completamente indicizzato che il mutuatario dovrebbe pagare. I mutuatari di alta qualità creditizia possono aspettarsi di avere un margine ARM inferiore che si traduce in un tasso di interesse complessivamente inferiore sul prestito. I mutuatari di qualità creditizia inferiore avranno un margine ARM più elevato che richiede loro di pagare tassi di interesse più elevati sul prestito.
Alcuni mutuatari possono qualificarsi per pagare solo il tasso indicizzato, che può essere addebitato a mutuatari di alta qualità creditizia in un prestito a tasso variabile. I tassi indicizzati sono generalmente confrontati con il tasso primario del prestatore ; tuttavia, può anche essere confrontato con i tassi del Tesoro. Un prestito a tasso variabile addebiterà al mutuatario interessi che oscillano con le variazioni del tasso indicizzato.
Esempio di mutui a tasso variabile: prestiti ipotecari a tasso variabile (ARM)
I prestiti ipotecari a tasso variabile (ARM) sono un tipo comune di prodotto di prestito ipotecario a tasso variabile offerto dagli istituti di credito ipotecario. Questi prestiti addebitano a un mutuatario un tasso di interesse fisso nei primi anni del prestito seguito da un tasso di interesse variabile in seguito.
I termini del prestito varieranno in base alla particolare offerta di prodotti. Ad esempio, in un prestito ARM 2/28,. un mutuatario pagherebbe due anni di interessi a tasso fisso seguiti da 28 anni di interessi variabili che possono cambiare in qualsiasi momento.
In un prestito ARM 5/1, il mutuatario pagherebbe interessi a tasso fisso per i primi cinque anni con interessi a tasso variabile successivi, mentre in un prestito a tasso variabile 5/1, l'interesse a tasso variabile del mutuatario verrebbe ripristinato ogni anno in base all'intero tasso indicizzato al momento della data di ripristino.
Mette in risalto
Un mutuo a tasso variabile utilizza un tasso variabile su parte o tutta la durata del prestito, piuttosto che avere un tasso di interesse fisso per tutto il tempo.
Il tasso variabile utilizzerà molto spesso un tasso di indicizzazione, come il Prime Rate o il tasso sui fondi Fed, e quindi aggiungerà un margine di prestito su di esso.
L'istanza più comune è un mutuo a tasso variabile, o ARM, che avrà in genere un periodo iniziale a tasso fisso di alcuni anni, seguito da tassi regolari regolabili per il resto del prestito.
FAQ
Quali sono alcuni pro e contro dei mutui a tasso variabile?
I vantaggi dei mutui a tasso variabile possono includere pagamenti iniziali inferiori rispetto a un prestito a tasso fisso e pagamenti inferiori se i tassi di interesse scendono. Gli svantaggi sono che le rate del mutuo possono aumentare se i tassi di interesse aumentano. Ciò potrebbe portare i proprietari di case a rimanere intrappolati in una casa sempre più inaccessibile quando si verificano aumenti dei tassi di interesse.
Cosa succede ai mutui a tasso variabile quando i tassi di interesse salgono?
Quando i tassi di interesse salgono, anche il tasso variabile sul mutuo si adeguerà più in alto. Ciò significa che aumenteranno anche le rate mensili del prestito. Nota che molti ARM e altri prestiti a tasso variabile avranno un limite di tasso di interesse,. al di sopra del quale il tasso non può aumentare ulteriormente.
Perché i mutui ARM sono chiamati prestiti ibridi?
Gli ARM hanno un periodo iniziale a tasso fisso seguito dal resto del prestito utilizzando un tasso di interesse variabile. Ad esempio, in un ARM 7/1, i primi sette anni sarebbero fissi. Quindi dall'ottavo anno in poi, il tasso si adegua su base annua a seconda dei tassi prevalenti.
