家主
##家主とは何ですか？
家主という用語は、家賃の支払いと引き換えにその不動産を別の当事者に賃貸または賃貸する不動産所有者を指します。家主は、個人、企業、またはその他のエンティティにすることができます。家主は通常、賃貸期間中に必要なメンテナンスや修理を提供し、テナントまたは賃貸人は物件の清潔さと一般的な維持に責任を負います。各当事者の特定の義務と義務は、通常、賃貸借契約に概説されています。
##家主を理解する
上記のように、家主とは、不動産を所有し、それを他の誰かに貸し出す人のことです。この当事者は、テナントまたは借地権者と呼ばれます。家主は金銭的利益の源として不動産に投資します。家主は、物件を所有して賃貸することで、物件を評価する可能性とともに、安定した収入を得ることができます。
家主は、個人、企業、または政府機関などの他のエンティティである可能性があります。同様に、所有するプロパティの種類も異なります。つまり、彼らが所有する物件の種類は、家だけに限定されないということです。一戸建て住宅に加えて、それらの不動産ポートフォリオには以下が含まれる場合があります。
-集合住宅、集合住宅、マンションなどの集合住宅
-土地と空き地
-コテージやヴィラなどの休暇用物件
-独立型のビジネス施設、ショッピングモール、オフィスビル、混合用途の建物などの商業施設
地主は通常、資産を貸し出すときにリースを使用します。リースは、ある当事者が別の当事者から不動産を借りることに同意する条件を概説する法的拘束力のある契約です。これは、借手または借家人が資産を使用することを保証し、貸手（不動産所有者または家主）が指定された期間の定期的な支払いを受ける権利があることを保証します。
##特別な考慮事項
不動産を所有しているが、実際には不動産の上または近くにいない家主がいます。これらのエンティティは不在地主と呼ばれます。不在地主になることは、不動産所有者にとって危険な場合があります。過失またはテナントの不正行為による損傷または完全な損失は、継続的な懸念事項です。不法占拠の状況も適切に監視せずに発生する可能性があり、テナントの退去は問題となる可能性があります。
セキュリティデポジットの管理も、家主にとって重要な義務です。家主は、物的損害と未払いの家賃の両方をカバーするために敷金をテナントに請求する権利がありますが、敷金は実際には家主のものではありません。敷金の金額とその維持方法を規定する規則と法律。これらのルールは州ごとに異なります。これらの法律に違反した家主は、法的結果に直面する可能性があります。
###地主の権利と責任
家主には州ごとに異なる特定の権利と責任がありますが、すべての州に共通の一般法があります。
不動産所有者は、家賃や事前に決められた遅延料金を徴収する権利もあります。彼らはまた、借家人と家主の賃貸借契約で定義されているように家賃を上げる権利を持っています。借家人が家賃を払わない場合、家主は借家人を追い出す権利があります。立ち退きのプロセスも州ごとに異なります。ほとんどの州は、家主に法定費用だけでなく家賃を回収する能力を提供しています。
不動産所有者は次のことを行う必要があります。
-賃貸物件を居住可能な状態に維持する責任があります
-保証金の管理
-新しいテナントが入居するときに、物件が清潔で空であることを確認します
地主はまた、すべての地域の建築基準に従い、迅速な修理を行い、配管、電気、熱などのすべての重要なサービスを正常に機能させる必要があります。
##家主の種類
家主が所有できる物件の種類が異なるのと同じように、家主の種類も異なります。それらは、個人、企業、または政府機関などの他のエンティティである可能性があります。
個人は、1つまたは複数の不動産を所有し、収入を補うために、または投資ポートフォリオを多様化する方法として、それらを賃貸することができます。たとえば、中年のカップルは、月収を増やす方法として2つ目の家を購入し、それを貸し出すことを決定する場合があります。退職時に貸し出している物件を維持することで、これらの個人が社会保障給付金などから受け取るお金を補うことができます。投資。
企業などの他の家主は、実際には、賃貸するという明確な目的のために不動産を購入するビジネスをしている場合があります。たとえば、不動産会社がオフィスビルを購入し、月額賃料でさまざまな企業に貸し出す場合があります。
地方自治体、特に大都市の政府は、住宅会社を所有していることがよくあります。これらの機関は、困っている人々のために手頃な価格または補助金付きの住宅賃貸を所有、貸与、管理、および維持しています。賃貸料は通常、これらの住居のテナントの収入に基づいて決定されます。
##家主になることの長所と短所
家主は、賃貸物件に投資する際に経済的な長所と短所があります。
利点の中で、家主は借りた資金を利用して賃貸物件を購入することができます。これにより、構造から賃貸収入を得るために、総物件費用のより少ない部分が必要になります。賃貸物件はこの借金を確保し、家主が所有する他の資産を解放することができます。
賃貸物件に関連するほとんどの費用は税控除の対象となります。費用後の純利益がない場合、賃貸収入は基本的に非課税収入です。賃貸物件の住宅ローンが返済されると、家主は自分の物件の所有割合を増やし、価値の評価にアクセスできるようになります。
ただし、家主が物件を売却する場合、別の賃貸物件に転嫁しない限り、キャピタルゲインに対して税金を支払うことになります。このプロセスは1031交換と呼ばれ、特定の要件があります。新しい物件は売却から45日以内に特定され、完全な譲渡は180日以内に行われる必要があります。
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##特別な考慮事項
2019年、オレゴン州は州全体の家賃管理を実施した最初の州となり、家賃の値上げを制限し、家主が理由なくテナントを削除する能力を制限しました。
##ハイライト
-家主と借家人は、各当事者の権利と責任を指定する法的契約である賃貸借契約に拘束されます。
-家主は、（人種や性別の方向性などに基づいて）差別したり、適切な通知なしに物件に立ち入ったり、テナントを不適切に退去させたり、通知なしに家賃を上げたりすることは許可されていません。
-地主とは、不動産を所有し、家賃の支払いと引き換えにそれをテナントに貸し出す個人または団体です。
-土地所有者は、ゾーニングの制限と物件の種類に応じて、住宅または商業テナントのいずれかに賃貸することができます。
-家主であることは、受動的な賃貸収入を生み出す可能性がありますが、予期しないコストや固有の法的および財務的リスクを伴う可能性もあります。
＃＃ よくある質問
###家主は退去するためにどのくらいの通知をテナントに与える必要がありますか？
ほとんどの州では、地主は月々のリースを終了するためにテナントに30日前に通知する必要があります。
###家主はどのくらいの期間修理をしなければなりませんか？
地主テナントの法律は州ごとに異なります。しかし、一般的に言って、地主は重大な問題（熱や流水がないなど）を修正するのに3〜7日、それほど深刻でない問題を修正するのに30日かかります。
###家主は家賃をいくら上げることができますか？
家主が家賃を上げることができる金額は、現地の法律によって異なります。家賃管理のない地域では、家賃の値上げは州によって異なります。たとえば、カリフォルニアでは、2019年のテナント保護法により、カリフォルニア内で家賃管理が実施されていない地域の家賃上限が引き上げられています。
###家主ができないことは何ですか？
家主が許可されていない4つの主なことのリストは次のとおりです：1。 差別：公正住宅法のおかげで、法律は、家主が人種、肌の色、出身国、性的指向、家族の地位、障害、または性別に基づいて誰かへの賃貸を拒否することを固く禁じています。 **適切な通知なしに入る：**火災や水漏れなどの緊急事態の場合を除いて、家主は物件に入る前に適切な通知を行う必要があります。法律は州によって異なりますが、多くの法令では少なくとも24時間前までに通知する必要があります。 **テナントを不適切に退去させる：**家主はいくつかの理由でテナントを退去させることができますが、常に適切な法的経路を通過する必要があります。適切なプロトコルに従わないと、家主は不安定な法的立場に置かれます。 **予告なしに家賃を上げる：**家主は、テナントの家賃を上げる前に十分な通知をする必要があります（通常、最低30日を意味します）。また、州によっては、家賃管理法により、地主が一定の限度を超えて家賃を引き上げることができない場合があります。リースが更新される場合でも。
###地主保険は何をカバーしますか？
地主保険は一般的に3種類の損失をカバーします：1。 **物的損害：**火災、風、雹、雪などの危険による家屋の損傷1。 **責任：**テナントが物件で負傷した場合、家主を法的に保護します。 **賃貸収入の損失：**補償対象の損害のために物件を貸し出すことができない場合、家主保険も賃貸収入の損失を補償する場合があります。
###どうすれば家主になれますか？
地主になるために特定の免許、学位、または証明書は必要ありません。賃貸物件を購入すると、基本的に家主になります。とは言うものの、物件を可能な限り無痛で運営するために、地主テナント法、州の規制、および物件管理のベストプラクティスについて学ぶことは理にかなっています。
###家主の過失を報告するにはどうすればよいですか？
ほとんどの場合、苦情を申し立てる前に、まず家主に問題を通知する必要があります。応答がない場合、または家主が状況を修正しない場合は、次の人に苦情を申し立てることができます。-地域の保健部門-賃貸保護機関-米国住宅都市開発省（HUD）の多世帯住宅苦情ライン-地方警察
