운영에서 조정된 자금 - AFFO

운영 조정 자금이란 무엇입니까? AFFO?

AFFO(조정된 운영 자금)는 부동산 투자 신탁 (REIT) 분석에 주로 사용되는 재무 성과 측정을 나타냅니다. REIT의 AFFO는 다양한 계산 방법에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 REIT의 기본 자산의 품질을 유지하는 데 사용되는 반복적인 자본 지출에 대한 조정 을 통해 신탁의 운영 자금 (FFO)과 동일합니다. 계산에는 임대료, 임대 비용 및 기타 중요한 요소의 GAAP 정액 조정이 적용됩니다.

운영 조정 자금 이해 - AFFO

업계 전문가가 운영에서 조정된 자금(AFFO)을 계산하는 방법에 관계없이 단순한 FFO보다 주주의 잔여 현금 흐름을 더 정확하게 측정하는 것으로 간주됩니다. FFO가 일반적으로 사용되지만 기존 자산 포트폴리오를 유지하는 데 필요한 자본 지출 을 공제 하지 않으므로 실제 잔여 현금 흐름을 정확하게 측정하지 못합니다. 전문 분석가는 AFFO를 선호합니다. AFFO는 REIT에서 발생하는 추가 비용과 임대료 인상과 같은 소득원을 고려하기 때문입니다. 따라서 현재 가치 를 추정할 때 보다 정확한 기본 수치와 REIT의 배당금 지급 능력에 대한 더 나은 예측 변수를 제공합니다 . 이것은 비GAAP 측정입니다.

운영에서 조정된 자금 계산 - AFFO

AFFO를 계산하기 전에 분석가는 먼저 REIT의 운영 자금(FFO)을 결정해야 합니다. FFO는 지정된 활동 목록에서 현금 흐름을 측정합니다. FFO는 REIT의 임대 및 인수 활동과 이자 비용의 영향을 반영합니다. FFO는 상각 및 감가상각을 포함한 REIT의 순이익을 고려하지만 부동산 판매로 인한 자본 이득 은 제외합니다. 이러한 이익이 포함되지 않은 이유는 일회성 이벤트이며 일반적으로 REIT의 미래 수익 잠재력에 장기적인 영향을 미치지 않기 때문입니다.

FFO의 공식은 다음과 같습니다.

FFO = 순이익 + 감가상각 + 감가상각 - 부동산 판매로 인한 자본 이득

FFO가 결정되면 AFFO를 계산할 수 있습니다. 공식 공식은 없지만 AFFO에 대한 계산은 일반적으로 다음과 같습니다.

AFFO = FFO + 임대료 인상 - 자본 지출 - 일상적인 유지 보수 금액

EPS(주당 순이익) 및 P/E(가격 대비 수익률)와 같이 주식 평가에 사용되는 기존의 지표는 REIT의 가치를 평가하는 데 신뢰할 수 없습니다.

운영에서 조정된 자금의 예—

AFFO 계산

AFFO 계산의 예로 다음을 가정합니다. REIT는 지난 보고 기간 동안 2백만 달러의 순이익을 냈습니다. 그 기간 동안 부동산 중 하나를 매각하여 $400,000를 벌었고 다른 부동산을 매각하여 $100,000를 잃었습니다. $35,000의 상각과 $50,000의 감가상각을 보고했습니다. 이 기간 동안 순 임대료 인상은 $40,000였습니다. 자본 지출은 $75,000이고 일상적인 유지 관리 비용은 $30,000입니다.

이 정보가 주어지면 FFO는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 - ($400,000 - $100,000) = $1,785,000

이로부터 AFFO는 다음과 같이 계산됩니다.

AFFO = FFO + $40,000 - $75,000 - $30,000 = $1,720,000

##하이라이트

• 공식적인 측정은 없지만 AFFO 공식은 AFFO = FFO + 임대료 인상 - 자본 지출 - 일상적인 유지 보수 금액의 라인을 따릅니다.

• 조정 운영 자금(AFFO)은 부동산 투자 신탁(REIT)의 가치를 추정하는 데 사용되는 재무 측정입니다.

• AFFO는 운영 자금(FFO)을 기반으로 하지만 비용을 고려하여 REIT의 현재 가치와 배당금 지급 능력을 보다 정확하게 추정하기 때문에 선호되는 것으로 간주됩니다.