الأموال المعدلة من العمليات - AFFO
ما هي الأموال المعدلة من العمليات - AFFO؟
الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) تشير إلى مقياس الأداء المالي المستخدم بشكل أساسي في تحليل صناديق الاستثمار العقاري (REITs). على الرغم من أن AFFO الخاص بصندوق REIT ، على الرغم من أنه يخضع لطرق مختلفة من الحساب ، فإنه يساوي بشكل عام أموال الصندوق الاستئماني من العمليات (FFO) مع التعديلات التي تم إجراؤها على النفقات الرأسمالية المتكررة المستخدمة للحفاظ على جودة الأصول الأساسية لصندوق الاستثمار العقاري. يأخذ الحساب التعديل على مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً في تحديد الإيجار وتكاليف الإيجار وعوامل مادية أخرى.
فهم الأموال المعدلة من العمليات - AFFO
بغض النظر عن الطريقة التي يختار بها المتخصصون في الصناعة حساب الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) ، فإنه يعتبر مقياسًا أكثر دقة للتدفق النقدي المتبقي للمساهمين من مقياس FFO البسيط. على الرغم من استخدام FFO بشكل شائع ، إلا أنه لا يخصم النفقات الرأسمالية المطلوبة للحفاظ على المحفظة الحالية للعقارات ، لذلك فهو لا يقيس التدفق النقدي المتبقي الحقيقي. يفضل المحللون المحترفون AFFO لأنه يأخذ في الاعتبار التكاليف الإضافية التي يتكبدها REIT - ومصادر الدخل الإضافية أيضًا ، مثل زيادات الإيجار. وبالتالي ، فإنه يوفر رقمًا أساسيًا أكثر دقة عند تقدير القيم الحالية ومؤشرًا أفضل لقدرة REIT المستقبلية على دفع أرباح الأسهم. هذا مقياس غير GAAP.
حساب الأموال المعدلة من العمليات - AFFO
قبل حساب AFFO ، يجب على المحلل أولاً تحديد أموال REIT من العمليات (FFO). يقيس FFO التدفق النقدي من قائمة محددة من الأنشطة. يعكس FFO التأثير من نشاط التأجير والاستحواذ في REIT ، بالإضافة إلى تكاليف الفائدة. يأخذ FFO في الاعتبار صافي دخل REIT بما في ذلك الإطفاء والاستهلاك ، لكنه يستبعد المكاسب الرأسمالية من مبيعات العقارات. أسباب عدم تضمين هذه المكاسب هي أنها أحداث لمرة واحدة وليس لها تأثير طويل الأجل بشكل عام على أرباح REIT المستقبلية المحتملة.
صيغة FFO هي:
** FFO = صافي الدخل + الاستهلاك + الاستهلاك - مكاسب رأس المال من مبيعات العقارات **
بمجرد تحديد FFO ، يمكن حساب AFFO. على الرغم من عدم وجود صيغة رسمية واحدة ، فإن حسابات AFFO عادةً ما تكون على النحو التالي:
** AFFO = FFO + الزيادات في الإيجار - النفقات الرأسمالية - مبالغ الصيانة الروتينية **
المقاييس التقليدية المستخدمة في تقييم الأسهم ، مثل ربحية السهم (EPS) ونسبة السعر إلى الأرباح (P / E) ، ليست موثوقة في تقدير قيمة صندوق الاستثمار العقاري.
مثال على الأموال المعدلة من العمليات -
حساب AFFO
كمثال على حساب AFFO ، افترض ما يلي: REIT كان صافي الدخل 2 مليون دولار خلال فترة التقرير الأخير. خلال ذلك الوقت ، كسبت 400000 دولار من بيع أحد ممتلكاتها وخسرت 100000 دولار من بيع آخر. أبلغت عن 35000 دولار من الاستهلاك و 50000 دولار من الاستهلاك. وخلال هذه الفترة ، بلغ صافي الزيادات في الإيجار 000 40 دولار ؛ وبلغت النفقات الرأسمالية 75000 دولار أمريكي ، وبلغت تكاليف الصيانة الروتينية 30 ألف دولار أمريكي.
بالنظر إلى هذه المعلومات ، يمكن حساب FFO على النحو التالي:
FFO = 2000000 دولار أمريكي + 35000 دولار أمريكي + 50000 دولار أمريكي - (400000 دولار أمريكي - 100000 دولار أمريكي) = 1.785000 دولار أمريكي
من هذا ، يتم حساب AFFO على النحو التالي:
AFFO = FFO + 40000 - 75000 دولار - 30000 دولار = 1720000 دولار
يسلط الضوء
على الرغم من عدم وجود إجراء رسمي واحد ، فإن معادلة AFFO تتماشى مع خطوط AFFO = FFO + الزيادات في الإيجار - النفقات الرأسمالية - مبالغ الصيانة الروتينية.
الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) هي مقياس مالي يستخدم لتقدير قيمة صندوق الاستثمار العقاري (REIT).
يعتمد AFFO على الأموال من العمليات (FFO) ، لكنه يعتبر مفضلًا ، لأنه يأخذ التكاليف في الاعتبار ، وبالتالي تقدير القيم الحالية لصندوق الاستثمار العقاري وقدرته على دفع أرباح الأسهم بدقة أكبر.
