운영 자금(FFO)

운영 자금(FFO)이란 무엇입니까?

운영 자금(FFO)은 부동산 투자 신탁( REIT )이 운영 현금 흐름을 정의하는 데 사용하는 수치를 나타냅니다. 부동산 회사는 운영 성과의 측정으로 FFO를 사용합니다.

FFO는 소득에 감가상각비,. 상각비,. 자산 매각 손실을 더한 다음 자산 매각 이익과 이자 소득을 빼서 계산합니다. 때때로 주당 기준으로 인용됩니다. REITs 및 기타 유사한 투자 신탁을 평가할 때 주당 순이익( EPS ) 대신 FFO 비율을 사용해야 합니다.

운영 자금의 공식 및 계산

다음은 운영 자금(FFO)을 계산하는 공식입니다.

FFO의 공식은 다음과 같습니다.

FFO = (순이익 + 감가상각비 + 상각 + 부동산 매각 손실) - 부동산 매각 이익 - 이자 소득

다음은 FFO를 계산하는 단계입니다.

FFO 계산의 모든 구성 요소는 REIT의 손익 계산서 에 나열됩니다.

1. 손익계산서 하단에 있는 회사의 이익인 당기순이익을 구합니다.

2. 감가상각비 및 상각액은 해당 기간 동안 회사의 유형 (물리적) 및 무형 자산 에서 비용 처리된 부분입니다. 감가상각 및 상각은 기업이 자산 비용을 분산시키는 데 도움이 되는 회계 조치일 뿐입니다. 비용 금액은 궁극적으로 회계 기간의 순이익을 감소시킵니다. 결과적으로 감가상각비와 상각비를 순이익에 다시 추가하여 REIT 운영에서 실제 들어오는 현금이나 수익을 결정합니다.

3. 사업 자산 매각 손실이 있는 경우 이를 추가합니다. 여기에는 일반적으로 유형자산과 같은 장기 자산이 포함됩니다. 이러한 손실은 일회성이며 반복되지 않는 것으로 간주되므로 정상 운영의 일부가 아니며 FFO 계산에 포함되어서는 안 됩니다.

4. 순이익, 감가상각비 및 상각비의 총계에서 부동산 매각으로 얻은 이익이나 수익을 차감하여 해당 기간 동안의 운영 자금을 확보합니다.

5. 사업에서 벌어들인 이자 소득을 뺍니다. 이자 소득은 일반적으로 비즈니스의 정상적인 운영의 일반적인 부분이 아니므로 FFO 계산에 포함되어서는 안 됩니다.

예를 들어, REIT의 감가상각비가 $20,000이고 부동산 판매 이익이 $40,000이고 순이익이 $100,000인 경우 FFO는 $80,000입니다.

대부분의 경우 투자자는 REIT의 FFO를 계산할 필요가 없습니다. 모든 REIT는 공개 재무제표 에 FFO 계산을 표시해야 하기 때문 입니다. FFO 수치는 일반적으로 손익 계산서 의 각주 에 표시됩니다.

운영 자금이 알려줄 수 있는 정보

FFO는 REIT가 창출한 현금의 척도입니다. 부동산 회사는 FFO를 운영 성과 벤치마크로 사용합니다. NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts )는 원래 이 수치를 개척했으며 이는 비 GAAP 척도입니다.

흐름표(CFS)에 보고되는 REIT의 영업 현금 흐름 과 혼동되어서는 안 됩니다 . 대신 FFO는 정기적이고 지속적인 비즈니스 활동에서 회사로 유입되는 현금 및 등가물의 순 금액을 측정합니다. FFO는 현금 흐름의 대안이나 유동성의 척도로 여겨져서는 안 됩니다.

예를 들어, 일반적인 회사의 현금 흐름은 자산 매각으로 번 돈의 영향을 받지만 FFO는 이러한 이익을 제외합니다. 또한 일반적인 회사는 은행에서 대출금을 받은 경우 CFS에 현금 유입을 표시합니다. 그러나 FFO는 그러한 현금 유입을 포함하지 않고 대신 사업 활동으로 인한 소득의 척도일 뿐입니다.

FFO가 REIT 성과의 좋은 척도인 이유

FFO는 REIT의 실제 성과를 부정확하게 전달할 수 있는 비용 회계 방법을 보상합니다. GAAP 회계에서는 모든 REIT 가 표준 감가상각 방법 중 하나를 사용하여 시간이 지남에 따라 투자 자산 을 감가상각하도록 요구합니다. 그러나 많은 투자 부동산은 실제로 시간이 지남에 따라 가치가 증가하므로 REIT의 가치를 설명하는 데 있어 감가상각이 정확하지 않습니다. 이 문제를 조정하려면 감가상각비와 상각비를 순이익에 다시 추가해야 합니다.

FFO는 또한 이러한 유형의 판매가 비반복적인 것으로 간주되기 때문에 부동산 판매에 대한 모든 이익을 뺍니다. 리츠는 모든 과세 소득 의 90% 를 투자자에게 현금으로 지급하는 배당금 형태로 지급해야 합니다. 부동산 판매 이익은 REIT의 과세 소득에 추가되지 않으므로 가치 및 성과 측정에 포함되어서는 안 됩니다.

언급한 바와 같이, 주당 FFO는 때때로 회사에서 EPS를 보완하기 위해 제공합니다. 주당 순이익은 회사의 순이익을 발행된 자기 자본 으로 나눈 값 입니다. 주당 EPS 및 FFO는 주당 수익이 얼마나 발생하는지 측정합니다.

이러한 조치는 또한 투자자가 경영진이 자금을 효과적으로 사용하고 있는지 판단하는 데 도움이 됩니다. 또한 많은 분석가와 투자자는 REIT의 가격-FFO 비율을 주가를 EPS로 나눈 주가 수익비율 (PER)에 대한 보완책으로 평가합니다. REIT의 경우 REIT의 시장 가격은 주당 FFO로 나뉩니다.

운영에서 조정된 자금

점점, 부동산 분석가 들은 REIT의 조정된 운영 자금( AFFO )도 계산하고 있습니다. 이 계산은 REIT의 FFO를 사용하여 자본화 되고 상각 되는 모든 반복 지출과 정액 임대료를 뺍니다. 이러한 반복적인 자본 지출에는 도장 프로젝트 또는 지붕 교체와 같은 유지 관리 비용이 포함될 수 있습니다. AFFO는 REIT의 수익 잠재력에 대한 보다 정확한 추정치로 주목을 받았습니다.

AFFO 측정은 REIT의 현금 창출 또는 배당금 지급 능력에 대한 더 나은 측정을 제공하기 위해 개발되었습니다. AFFO에 추가하여 이 대체 법안은 때때로 분배 가능 자금 또는 분배 가능 현금이라고도 합니다.

운영 자금을 사용하는 방법의 예

인기 쇼핑몰 REIT Simon Property Group은 2017년 손익 계산서에서 2016년보다 6% 증가한 40억 달러의 운영 자금을 보고했습니다. 한편 회사의 순이익은 총 22억 달러입니다.

FFO에 도달하기 위해 회사는 약 18억 달러의 감가상각비와 상각비를 추가로 추가했으며, 우선 배당금 및 배당금 지급을 위한 530만 달러 감소, 결과적으로 감가상각 및 상각비의 비지배 지분 부분을 포함하여 다른 작은 수치에 대해 추가로 조정되었습니다. 추가로 1,710만 달러 감소. Simon은 추가 로 $6.24 의 희석 EPS 수치 와 비교하여 $11.21의 희석 FFO 수치를 보고했습니다 .

##하이라이트

• 부동산 회사는 FFO를 운영 성과 측정으로 사용합니다.

• FFO는 자산 매각 소득과 같은 일회성 현금 유입을 제외합니다. 대신 사업 활동으로 인한 소득만 포함됩니다.

• 운영 자금(FFO)은 부동산 투자 신탁(REIT)이 운영 현금 흐름을 정의하는 데 사용하는 수치를 나타냅니다.