Justerade medel från verksamheten—AFFO
Vad Ă€r justerade medel frĂ„n verksamhetenâAFFO?
Justerade medel frÄn verksamheten (AFFO) avser det finansiella resultatmÄttet som frÀmst anvÀnds i analysen av fastighetsinvesteringsfonder (REIT). AFFO för en REIT, Àven om den Àr föremÄl för olika berÀkningsmetoder, Àr i allmÀnhet lika med trustens medel frÄn verksamheten (FFO) med justeringar gjorda för Äterkommande kapitalutgifter som anvÀnds för att upprÀtthÄlla kvaliteten pÄ REIT:s underliggande tillgÄngar. BerÀkningen tar in justeringen till GAAP-line av hyra, leasingkostnader och andra vÀsentliga faktorer.
FörstĂ„ justerade medel frĂ„n verksamhetenâAFFO
Oavsett hur branschproffs vĂ€ljer att berĂ€kna justerade medel frĂ„n verksamheten (AFFO), anses det vara ett mer korrekt mĂ„tt pĂ„ kvarvarande kassaflöde för aktieĂ€gare Ă€n enkel FFO. Ăven om FFO ofta anvĂ€nds, drar det inte av för investeringar som krĂ€vs för att behĂ„lla den befintliga portföljen av fastigheter, sĂ„ det mĂ€ter inte riktigt det verkliga kvarvarande kassaflödet. Professionella analytiker föredrar AFFO eftersom det tar hĂ€nsyn till extra kostnader som REIT Ă„dragit sig â och Ă€ven inkomstkĂ€llor, som hyreshöjningar. SĂ„ledes ger det ett mer exakt bastal vid uppskattning av nuvĂ€rden och en bĂ€ttre prediktor för REIT:s framtida förmĂ„ga att betala utdelning. Detta Ă€r ett icke-GAAP-mĂ„tt.
BerĂ€kna justerade medel frĂ„n verksamhetenâAFFO
Innan man berÀknar AFFO mÄste en analytiker först faststÀlla REIT:s medel frÄn verksamheten (FFO). FFO mÀter kassaflödet frÄn en specificerad lista över aktiviteter. FFO Äterspeglar effekten frÄn REIT:s leasing- och förvÀrvsverksamhet samt rÀntekostnader. FFO tar hÀnsyn till REIT:s nettointÀkter inklusive avskrivningar och avskrivningar, men det exkluderar kapitalvinster frÄn fastighetsförsÀljningar. Anledningarna till att dessa vinster inte ingÄr Àr att de Àr engÄngshÀndelser och generellt sett inte har en lÄngsiktig effekt pÄ REIT:s framtida intjÀningspotential.
Formeln för FFO Àr:
FFO = nettoresultat + avskrivningar + avskrivningar - realisationsvinster frÄn fastighetsförsÀljningar
NĂ€r FFO har bestĂ€mts kan AFFO berĂ€knas. Ăven om det inte finns nĂ„gon officiell formel, skulle berĂ€kningar för AFFO vanligtvis vara nĂ„got i stil med:
AFFO = FFO + hyreshöjningar - kapitalutgifter - belopp för rutinunderhÄll
Traditionella mÀtvÀrden som anvÀnds vid utvÀrdering av aktier, sÄsom vinst per aktie (EPS) och pris-till-vinst-kvot (P/E), Àr inte tillförlitliga för att uppskatta vÀrdet pÄ en REIT.
Exempel pĂ„ justerade medel frĂ„n verksamhetenâ
AFFO-berÀkning
Som ett exempel pÄ AFFO-berÀkningen, anta följande: en REIT hade 2 miljoner USD i nettovinst under den senaste rapporteringsperioden. Under den tiden tjÀnade den 400 000 dollar pÄ försÀljningen av en av sina fastigheter och förlorade 100 000 dollar pÄ försÀljningen av en annan. Det rapporterade $35 000 av amorteringar och $50 000 av avskrivningar. Under perioden var nettohyreshöjningarna 40 000 USD; Kapitalutgifterna var 75 000 USD och rutinunderhÄll uppgick till 30 000 USD.
Med denna information kan FFO berÀknas som:
FFO = 2 000 000 USD + 35 000 USD + 50 000 USD - (400 000 USD - 100 000 USD) = 1 785 000 USD
FrÄn detta berÀknas AFFO som:
AFFO = FFO + 40 000 USD - 75 000 USD - 30 000 USD = 1 720 000 USD
##Höjdpunkter
- Ăven om det inte finns nĂ„gon officiell Ă„tgĂ€rd, Ă€r en AFFO-formel i linje med AFFO = FFO + hyreshöjningar - kapitalutgifter - belopp för rutinunderhĂ„ll.
â Justerade medel frĂ„n verksamheten (AFFO) Ă€r ett finansiellt mĂ„tt som anvĂ€nds för att uppskatta vĂ€rdet av en fastighetsinvesteringsfond (REIT).
- AFFO Àr baserat pÄ medel frÄn verksamheten (FFO), men anses vara att föredra, eftersom det tar hÀnsyn till kostnader, och dÀrmed mer exakt uppskattar REIT:s nuvÀrden och förmÄga att betala utdelningar.
