Justerte midler fra driften—AFFO
Hva er justerte midler fra driften – AFFO?
Justerte midler fra driften (AFFO) refererer til det økonomiske resultatmålet som primært brukes i analysen av eiendomsinvesteringsfond (REIT). AFFOen til en REIT, selv om den er underlagt ulike beregningsmetoder, er generelt lik trustens midler fra driften (FFO) med justeringer for tilbakevendende kapitalutgifter som brukes for å opprettholde kvaliteten på REITs underliggende eiendeler. Beregningen tar inn justeringen til GAAP lineæring av husleie, leasingkostnader og andre vesentlige faktorer.
Forstå justerte midler fra driften—AFFO
Uansett hvordan bransjefolk velger å beregne justerte midler fra driften (AFFO), anses det å være et mer nøyaktig mål på gjenværende kontantstrøm for aksjonærene enn enkel FFO. Selv om FFO ofte brukes, trekker den ikke fra for kapitalutgifter som kreves for å opprettholde den eksisterende porteføljen av eiendommer, så den måler ikke helt den sanne gjenværende kontantstrømmen. Profesjonelle analytikere foretrekker AFFO fordi den tar hensyn til ekstra kostnader som påløper av REIT – og inntektskilder også, som husleieøkninger. Dermed gir det et mer nøyaktig grunntall ved estimering av nåverdier og en bedre prediktor for REITs fremtidige evne til å betale utbytte. Dette er et ikke-GAAP-mål.
Beregning av justerte midler fra drift—AFFO
Før man beregner AFFO, må en analytiker først bestemme REITs midler fra driften (FFO). FFO måler kontantstrøm fra en spesifisert liste over aktiviteter. FFO reflekterer virkningen fra REITs leasing- og oppkjøpsaktivitet, samt rentekostnader. FFO tar hensyn til REITs nettoinntekt inkludert amortisering og avskrivninger, men den ekskluderer salgsgevinsten fra eiendomssalg. Årsakene til at disse gevinstene ikke er inkludert er at de er engangshendelser og generelt ikke har en langsiktig effekt på REITs fremtidige inntjeningspotensial.
Formelen for FFO er:
FFO = nettoinntekt + avskrivninger + avskrivninger - salgsgevinster fra eiendomssalg
Når FFO er bestemt, kan AFFO beregnes. Selv om det ikke er noen offisiell formel, vil beregninger for AFFO vanligvis være noe sånt som:
AFFO = FFO + husleieøkninger - kapitalutgifter - beløp for rutinemessig vedlikehold
Tradisjonelle beregninger som brukes til ĂĄ evaluere aksjer, som fortjeneste per aksje (EPS) og pris-til-inntjening (P/E), er ikke pĂĄlitelige for ĂĄ estimere verdien av en REIT.
Eksempel på justerte midler fra drift—
AFFO-beregning
Som et eksempel på AFFO-beregningen, anta følgende: en REIT hadde $2 millioner i nettoinntekt over siste rapporteringsperiode. I løpet av den tiden tjente den 400 000 dollar på salget av en av eiendommene og tapte 100 000 dollar på salget av en annen. Det rapporterte $35.000 i amortisering og $50.000 i avskrivninger. I løpet av perioden var netto leieøkninger $40.000; Kapitalutgiftene var $75.000 og rutinemessig vedlikehold beløp seg til $30.000.
Gitt denne informasjonen kan FFO beregnes som:
FFO = $2 000 000 + $35 000 + $50 000 - ($400 000 - $100 000) = $1 785 000
Fra dette beregnes AFFO som:
AFFO = FFO + USD 40 000 - USD 75 000 - USD 30 000 = USD 1 720 000
##Høydepunkter
- Selv om ingen offisielle tiltak eksisterer, er en AFFO-formel på linje med AFFO = FFO + husleieøkninger - kapitalutgifter - rutinemessig vedlikehold.
– Justerte midler fra driften (AFFO) er et finansielt mål som brukes til å anslå verdien av en eiendomsinvesteringsstiftelse (REIT).
- AFFO er basert på midler fra driften (FFO), men anses å være å foretrekke, fordi den tar kostnadene i betraktning, og dermed mer nøyaktig estimerer REITs nåverdier og evne til å betale utbytte.
