Fundos Ajustados das Operações - AFFO

O que são fundos ajustados de operações—AFFO?

Os fundos de operações ajustados (AFFO) referem-se à medida de desempenho financeiro utilizada principalmente na análise de fundos de investimento imobiliário (REITs). O AFFO de um REIT, embora sujeito a vários métodos de cálculo, geralmente é igual aos fundos de operações do trust (FFO) com ajustes feitos para despesas de capital recorrentes usadas para manter a qualidade dos ativos subjacentes do REIT. O cálculo leva em conta o ajuste para GAAP linear de aluguel, custos de arrendamento e outros fatores relevantes.

Entendendo os Fundos Ajustados das Operações—AFFO

Independentemente de como os profissionais do setor optam por calcular os fundos ajustados das operações (AFFO), é considerado uma medida mais precisa do fluxo de caixa residual para os acionistas do que o simples FFO. Embora o FFO seja comumente usado, ele não deduz os gastos de capital necessários para manter o portfólio existente de propriedades, portanto, não mede o verdadeiro fluxo de caixa residual. Analistas profissionais preferem o AFFO porque leva em consideração os custos adicionais incorridos pelo REIT – e também as fontes de renda, como aumentos de aluguel. Assim, fornece um número base mais preciso ao estimar os valores presentes e um melhor preditor da capacidade futura do REIT de pagar dividendos. Esta é uma medida não-GAAP.

Calculando Fundos Ajustados de Operações—AFFO

Antes de calcular o AFFO, um analista deve primeiro determinar os fundos das operações do REIT (FFO). O FFO mede o fluxo de caixa de uma lista especificada de atividades. O FFO reflete o impacto da atividade de arrendamento e aquisição do REIT, bem como os custos de juros. O FFO considera o lucro líquido do REIT incluindo amortização e depreciação, mas exclui os ganhos de capital da venda de imóveis. A razão pela qual esses ganhos não são incluídos é que eles são eventos únicos e geralmente não têm um efeito de longo prazo sobre o potencial de ganhos futuros do REIT.

A fórmula do FFO é:

FFO = lucro líquido + depreciação + depreciação - ganhos de capital na venda de imóveis

Uma vez que o FFO é determinado, o AFFO pode ser calculado. Embora não exista uma fórmula oficial, os cálculos para AFFO normalmente seriam algo como:

AFFO = FFO + aumentos de aluguel - despesas de capital - valores de manutenção de rotina

Métricas tradicionais usadas na avaliação de ações, como lucro por ação (EPS) e relação preço/lucro (P/L), não são confiáveis para estimar o valor de um REIT.

Exemplo de fundos ajustados de operações—

Cálculo AFFO

Como exemplo do cálculo do AFFO, suponha o seguinte: um REIT teve US$ 2 milhões em lucro líquido no último período do relatório. Durante esse tempo, ganhou $ 400.000 com a venda de uma de suas propriedades e perdeu $ 100.000 com a venda de outra. Ele relatou $ 35.000 de amortização e $ 50.000 de depreciação. Durante o período, os aumentos líquidos de aluguel foram de $ 40.000; as despesas de capital foram de $ 75.000 e a manutenção de rotina totalizou $ 30.000.

Com essas informações, o FFO pode ser calculado como:

FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 - ($ 400.000 - $ 100.000) = $ 1.785.000

A partir disso, o AFFO é calculado como:

AFFO = FFO + $ 40.000 - $ 75.000 - $ 30.000 = $ 1.720.000

##Destaques

Embora não exista uma medida oficial, uma fórmula AFFO segue as linhas de AFFO = FFO + aumentos de aluguel - despesas de capital - valores de manutenção de rotina.
Os fundos ajustados das operações (AFFO) são uma medida financeira usada para estimar o valor de um fundo de investimento imobiliário (REIT).
O AFFO é baseado em fundos de operações (FFO), mas é considerado preferível, pois leva em consideração os custos, estimando assim com mais precisão os valores presentes e a capacidade de pagamento de dividendos do REIT.