Leiðrétt fjármunir frá rekstri—AFFO
Hvað eru leiðréttir fjármunir frá rekstri—AFFO?
Leiðrétt fjármunir frá rekstri (AFFO) vísar til fjárhagslegrar árangursmælingar sem fyrst og fremst er notaður við greiningu á fasteignafjárfestingarsjóðum (REITs). AFFO REIT, þó háð mismunandi útreikningsaðferðum, er almennt jöfn fjármunum sjóðsins frá rekstri (FFO) með leiðréttingum fyrir endurteknar fjármagnsútgjöld sem notuð eru til að viðhalda gæðum undirliggjandi eigna REIT. Útreikningurinn tekur inn leiðréttingu á reikningsskilavenju á leigu, leigukostnaði og öðrum efnisþáttum.
Skilningur á leiðréttum fjármunum frá rekstri—AFFO
Óháð því hvernig sérfræðingar í iðnaði velja að reikna leiðrétta fjármuni frá rekstri (AFFO), er það talið vera nákvæmari mælikvarði á afgangssjóðstreymi fyrir hluthafa en einfalt FFO. Þó að FFO sé almennt notað, dregur það ekki frá fjármagnsútgjöldum sem þarf til að viðhalda núverandi eignasafni, svo það mælir ekki alveg hið raunverulega afgangssjóðstreymi. Sérfræðingar kjósa AFFO vegna þess að það tekur tillit til viðbótarkostnaðar sem REIT stofnar til - og tekjustofna líka, eins og leiguhækkanir. Þannig er kveðið á um nákvæmari grunntölu þegar núvirði er metið og betri spá um framtíðargetu REIT til að greiða arð. Þetta er mælikvarði sem ekki er GAAP.
Útreikningur á leiðréttum fjármunum úr rekstri—AFFO
Áður en AFFO er reiknað út verður sérfræðingur fyrst að ákvarða fjármuni REIT frá rekstri (FFO). FFO mælir sjóðstreymi frá tilteknum lista yfir starfsemi. FFO endurspeglar áhrifin af leigu- og yfirtökustarfsemi REIT, sem og vaxtakostnað. FFO tekur mið af hreinum tekjum REIT að meðtöldum afskriftum og afskriftum, en það útilokar söluhagnað fasteigna. Ástæðurnar fyrir því að þessi hagnaður er ekki innifalinn er sú að þeir eru einskiptisviðburðir og hafa almennt ekki langtímaáhrif á framtíðartekjumöguleika REIT.
Formúlan fyrir FFO er:
FFO = hreinar tekjur + afskriftir + afskriftir - söluhagnaður af fasteignasölu
Þegar FFO hefur verið ákvarðað er hægt að reikna AFFO út. Þó að það sé engin ein opinber formúla, þá væru útreikningar fyrir AFFO venjulega eitthvað eins og:
AFFO = FFO + húsaleiguhækkanir - fjármagnsútgjöld - venjubundið viðhaldsupphæðir
Hefðbundin mælikvarði sem notaður er við mat á hlutabréfum, svo sem hagnaður á hlut (EPS) og verð-til-tekjuhlutfall (V/H), eru ekki áreiðanlegar við mat á verðmæti REIT.
Dæmi um leiðrétta fjármuni frá rekstri—
AFFO útreikningur
Sem dæmi um AFFO útreikninginn, gerðu ráð fyrir eftirfarandi: REIT hafði $ 2 milljónir í nettótekjur á síðasta uppgjörstímabili. Á þeim tíma þénaði það $ 400.000 á sölu á einni af eignum sínum og tapaði $ 100.000 á sölu á annarri. Það tilkynnti $35.000 af afskriftum og $50.000 af afskriftum. Á tímabilinu voru nettó leiguhækkanir $40.000; Fjármagnsútgjöld voru $75.000 og venjubundið viðhald nam $30.000.
Miðað við þessar upplýsingar er hægt að reikna FFO sem:
FFO = $2.000.000 + $35.000 + $50.000 - ($400.000 - $100.000) = $1.785.000
Út frá þessu er AFFO reiknað sem:
AFFO = FFO + $40.000 - $75.000 - $30.000 = $1.720.000
##Hápunktar
Þó að engin opinber ráðstöfun sé til, er AFFO formúla í samræmi við AFFO = FFO + leiguhækkanir - fjármagnsútgjöld - venjubundið viðhaldsupphæðir.
Leiðrétt fjármunir frá rekstri (AFFO) er fjárhagslegur mælikvarði sem notaður er til að meta verðmæti fasteignafjárfestingarsjóðs (REIT).
AFFO er byggt á fjármunum frá rekstri (FFO), en er talið æskilegt, vegna þess að það tekur tillit til kostnaðar og metur þannig nákvæmara núvirði REIT og getu til að greiða arð.
