Investor's wiki

Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonlar—AFFO

Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonlar—AFFO

İşlemlerden Düzeltilmiş Fonlar Nedir—AFFO?

Operasyonlardan elde edilen düzeltilmiş fonlar (AFFO), öncelikle gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO'lar) analizinde kullanılan finansal performans ölçüsünü ifade eder. Bir GYO'nun AFFO'su, değişen hesaplama yöntemlerine tabi olmakla birlikte, genellikle , GYO'nun temel varlıklarının kalitesini korumak için kullanılan yinelenen sermaye harcamaları için yapılan ayarlamalar ile tröstün faaliyetlerden sağlanan fonlarına (FFO) eşittir. Hesaplama, kira, kiralama maliyetleri ve diğer maddi faktörlerin GAAP'ye göre düzeltilmesini içerir.

Operasyonlardan Düzeltilmiş Fonları Anlama—AFFO

Sektör profesyonellerinin operasyonlardan kaynaklanan düzeltilmiş fonları (AFFO) nasıl hesaplamayı seçtiğine bakılmaksızın, hissedarlar için kalan nakit akışının basit FFO'dan daha doğru bir ölçüsü olduğu düşünülmektedir. FFO yaygın olarak kullanılmasına rağmen , mevcut mülk portföyünü sürdürmek için gereken sermaye harcamalarını düşürmez, bu nedenle gerçek kalan nakit akışını tam olarak ölçmez. Profesyonel analistler AFFO'yu tercih ediyor çünkü GYO'nun maruz kaldığı ek maliyetleri ve kira artışları gibi gelir kaynaklarını da dikkate alıyor. Böylece, mevcut değerleri tahmin ederken daha doğru bir temel sayı ve GYO'nun gelecekteki temettü ödeme kabiliyetinin daha iyi bir tahmincisi sağlar . Bu, GAAP dışı bir önlemdir.

İşlemlerden Düzeltilmiş Fonların Hesaplanması—AFFO

AFFO'yu hesaplamadan önce, bir analist öncelikle GYO'nun operasyonlardan elde ettiği fonları (FFO) belirlemelidir. FFO, belirli bir faaliyet listesinden nakit akışını ölçer. FFO, GYO'nun kiralama ve satın alma faaliyetinin yanı sıra faiz maliyetlerinin etkisini yansıtır. FFO, GYO'nun amortisman ve amortisman dahil net gelirini dikkate alır, ancak mülk satışlarından elde edilen sermaye kazançlarını hariç tutar. Bu kazançların dahil edilmemesinin nedeni, bunların tek seferlik olaylar olması ve genellikle GYO'nun gelecekteki kazanç potansiyeli üzerinde uzun vadeli bir etkisi olmamasıdır.

FFO'nun formülü:

FFO = net gelir + amortisman + amortisman - mülk satışlarından elde edilen sermaye kazançları

FFO belirlendikten sonra AFFO hesaplanabilir. Resmi bir formül olmamasına rağmen, AFFO hesaplamaları tipik olarak şuna benzer:

AFFO = FFO + kira artışları - sermaye harcamaları - rutin bakım tutarları

Hisse başına kazanç (EPS) ve fiyat-kazanç oranı (F/K) gibi hisse senetlerinin değerlendirilmesinde kullanılan geleneksel metrikler, bir GYO'nun değerini tahmin etmede güvenilir değildir.

İşlemlerden Düzeltilmiş Fon Örneği—

AFFO Hesaplaması

AFFO hesaplamasına bir örnek olarak, aşağıdakileri varsayalım: Bir GYO'nun son raporlama döneminde 2 milyon ABD doları net geliri vardı. Bu süre zarfında, mülklerinden birinin satışından 400.000 dolar kazandı ve diğerinin satışından 100.000 dolar kaybetti. 35.000 $ amortisman ve 50.000 $ amortisman bildirdi. Dönem boyunca, net kira artışları 40.000 dolardı; sermaye harcamaları 75.000 dolardı ve rutin bakım 30.000 dolardı.

Bu bilgi göz önüne alındığında, FFO şu şekilde hesaplanabilir:

FFO = 2.000.000 ABD Doları + 35.000 ABD Doları + 50.000 ABD Doları - (400.000 ABD Doları - 100.000 ABD Doları) = 1.785.000 ABD Doları

Bundan, AFFO şu şekilde hesaplanır:

AFFO = FFO + 40.000 ABD Doları - 75.000 ABD Doları - 30.000 ABD Doları = 1.720.000 ABD Doları

##Öne çıkanlar

  • Hiçbir resmi önlem olmamasına rağmen, AFFO = FFO + kira artışları - sermaye harcamaları - rutin bakım miktarları doğrultusunda bir AFFO formülü vardır.

  • Operasyonlardan düzeltilmiş fonlar (AFFO), bir gayrimenkul yatırım ortaklığının (GYO) değerini tahmin etmek için kullanılan finansal bir ölçüdür.

  • AFFO, operasyonlardan elde edilen fonlara (FFO) dayanmaktadır, ancak maliyetleri dikkate aldığı ve dolayısıyla GYO'nun mevcut değerlerini ve temettü ödeme kabiliyetini daha doğru bir şekilde tahmin ettiği için tercih edilir olarak kabul edilir.