運用からの調整済み資金—AFFO

##運用からの調整済み資金とは何ですか—AFFO？

調整後運用資金（AFFO）とは、主に不動産投資信託（REIT）の分析に使用される財務実績指標を指します。 REITのAFFOは、さまざまな計算方法の対象となりますが、REITの原資産の質を維持するために使用される経常的な資本的支出を調整した、信託の運用資金（FFO）とほぼ同じです。計算には、GAAPによる家賃の定額法、リース費用、およびその他の重要な要素の調整が含まれます。

##運用からの調整済み資金の理解—AFFO

業界の専門家が運用から調整後の資金を計算する方法（AFFO）に関係なく、単純なFFOよりも株主の残余キャッシュフローのより正確な測定値であると考えられています。 FFOは一般的に使用されていますが、既存の不動産ポートフォリオを維持するために必要な資本的支出を差し引いていないため、真の残存キャッシュフローを正確に測定することはできません。プロのアナリストは、REITが負担する追加費用と、家賃の値上げなどの収入源も考慮に入れるため、AFFOを好みます。したがって、現在価値を見積もる際のより正確な基数と、REITの将来の配当能力のより良い予測を提供します。これは非GAAP指標です。

##運用からの調整後資金の計算—AFFO

AFFOを計算する前に、アナリストはまずREITの運用資金（FFO）を決定する必要があります。 FFOは、指定されたアクティビティのリストからキャッシュフローを測定します。 FFOは、REITのリースおよび買収活動による影響、ならびに支払利息を反映しています。 FFOは、償却と減価償却を含むREITの純利益を考慮に入れていますが、不動産売却からのキャピタルゲインは除外しています。これらの利益が含まれていない理由は、これらが1回限りのイベントであり、通常、REITの将来の収益の可能性に長期的な影響を与えないためです。

FFOの式は次のとおりです。

FFO=純利益+減価償却+減価償却-不動産売却によるキャピタルゲイン

FFOが決定されると、AFFOを計算できます。公式の公式は1つではありませんが、AFFOの計算は通常次のようになります。

** AFFO =FFO+家賃の増加-資本的支出-定期的なメンテナンス額**

1株当たり利益（EPS）や株価収益率（P / E）など、株式の評価に使用される従来の指標は、REITの価値を見積もるのに信頼性がありません。

##運用からの調整済み資金の例—

##AFFOの計算

AFFO計算の例として、次のことを想定します。REITの最後のレポート期間の純利益は200万ドルでした。その間、ある物件の売却で40万ドルを稼ぎ、別の物件の売却で10万ドルを失いました。それは35,000ドルの償却と50,000ドルの減価償却を報告しました。期間中の正味家賃の上昇は40,000ドルでした。資本的支出は75,000ドルで、定期保守は30,000ドルでした。

この情報が与えられると、FFOは次のように計算できます。

FFO = $ 2,000,000 + $ 35,000 + $ 50,000-（$ 400,000-$ 100,000）= $ 1,785,000

これから、AFFOは次のように計算されます。

AFFO = FFO + $ 40,000-$ 75,000-$ 30,000 = $ 1,720,000

##ハイライト

-公式の指標は1つもありませんが、AFFOの公式は、AFFO =FFO+家賃の増加-資本的支出-定期的なメンテナンス額の線に沿っています。

-調整後運用資金（AFFO）は、不動産投資信託（REIT）の価値を見積もるために使用される財務指標です。

-AFFOは運用資金（FFO）に基づいていますが、コストを考慮しているため、REITの現在価値と配当を支払う能力をより正確に見積もることができるため、好ましいと考えられています。