Bereinigte Funds From Operations – AFFO

Was sind bereinigte Funds from Operations – AFFO?

Adjusted Funds from Operations (AFFO) bezieht sich auf die finanzielle Leistungskennzahl, die hauptsächlich bei der Analyse von Real Estate Investment Trusts (REITs) verwendet wird. Obwohl der AFFO eines REIT unterschiedlichen Berechnungsmethoden unterliegt, entspricht er im Allgemeinen den Funds from Operations (FFO) des Trusts, wobei Anpassungen für wiederkehrende Kapitalaufwendungen vorgenommen werden, die zur Aufrechterhaltung der Qualität der zugrunde liegenden Vermögenswerte des REIT verwendet werden. Die Berechnung berücksichtigt die Anpassung an die GAAP-Geradlinigkeit von Miete, Leasingkosten und anderen wesentlichen Faktoren.

Angepasste Funds from Operations verstehen – AFFO

Unabhängig davon, wie Branchenexperten die bereinigten Funds from Operations (AFFO) berechnen, gilt dies als genaueres Maß für den verbleibenden Cashflow für Aktionäre als der einfache FFO. Obwohl der FFO häufig verwendet wird, werden die für die Erhaltung des bestehenden Immobilienportfolios erforderlichen Kapitalausgaben nicht abgezogen , sodass der wahre Rest-Cashflow nicht ganz gemessen wird. Professionelle Analysten bevorzugen AFFO, weil es zusätzliche Kosten berücksichtigt, die durch den REIT entstehen – und auch zusätzliche Einnahmequellen, wie Mieterhöhungen. Somit bietet es eine genauere Basiszahl bei der Schätzung der Barwerte und einen besseren Indikator für die zukünftige Fähigkeit des REITs, Dividenden zu zahlen. Dies ist eine Nicht-GAAP-Kennzahl.

Berechnete bereinigte Funds from Operations – AFFO

Vor der Berechnung des AFFO muss ein Analyst zunächst die Funds from Operations (FFO) des REIT ermitteln. Der FFO misst den Cashflow aus einer bestimmten Liste von Aktivitäten. Der FFO spiegelt die Auswirkungen der Leasing- und Akquisitionsaktivitäten des REIT sowie die Zinskosten wider. Der FFO berücksichtigt den Nettoertrag des REITs einschließlich Abschreibungen, schließt jedoch die Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen aus. Der Grund, warum diese Gewinne nicht enthalten sind, ist, dass sie einmalige Ereignisse sind und im Allgemeinen keine langfristigen Auswirkungen auf das zukünftige Ertragspotenzial des REIT haben.

Die Formel für den FFO lautet:

FFO = Nettoertrag + Abschreibungen + Abschreibungen - Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen

Sobald der FFO bestimmt ist, kann der AFFO berechnet werden. Obwohl es keine offizielle Formel gibt, würden Berechnungen für AFFO normalerweise so aussehen:

AFFO = FFO + Mieterhöhungen - Investitionsausgaben - laufende Instandhaltungsbeträge

Herkömmliche Kennzahlen zur Bewertung von Aktien wie der Gewinn pro Aktie (EPS) und das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) sind für die Schätzung des Werts eines REITs nicht zuverlässig.

Beispiel eines bereinigten Funds from Operations—

AFFO-Berechnung

Nehmen Sie als Beispiel für die AFFO-Berechnung Folgendes an: Ein REIT hatte im letzten Berichtszeitraum einen Nettogewinn von 2 Millionen US-Dollar. Während dieser Zeit verdiente es 400.000 $ aus dem Verkauf eines seiner Grundstücke und verlor 100.000 $ aus dem Verkauf eines anderen. Es meldete 35.000 $ Abschreibungen und 50.000 $ Abschreibungen. Während des Zeitraums betrugen die Nettomieterhöhungen 40.000 $; Die Investitionsausgaben betrugen 75.000 $ und die routinemäßige Wartung belief sich auf 30.000 $.

Ausgehend von diesen Informationen kann der FFO wie folgt berechnet werden:

FFO = 2.000.000 $ + 35.000 $ + 50.000 $ - (400.000 $ - 100.000 $) = 1.785.000 $

Daraus errechnet sich der AFFO wie folgt:

AFFO = FFO + 40.000 $ - 75.000 $ - 30.000 $ = 1.720.000 $

Höhepunkte

• Obwohl es kein offizielles Maß gibt, ist eine AFFO-Formel ähnlich wie AFFO = FFO + Mieterhöhungen - Kapitalausgaben - Beträge für routinemäßige Instandhaltung.

• Adjusted Funds from Operations (AFFO) ist eine finanzielle Kennzahl, die zur Schätzung des Werts eines Real Estate Investment Trust (REIT) verwendet wird.

• AFFO basiert auf Funds from Operations (FFO), wird jedoch als vorzuziehen angesehen, da es die Kosten berücksichtigt und somit den Gegenwartswert und die Fähigkeit des REIT, Dividenden zu zahlen, genauer einschätzt.