Dana Dilaraskan Daripada Operasi—AFFO

Apakah Dana Dilaraskan Daripada Operasi—AFFO?

Dana terlaras daripada operasi (AFFO) merujuk kepada ukuran prestasi kewangan yang digunakan terutamanya dalam analisis amanah pelaburan hartanah (REIT). AFFO REIT, walaupun tertakluk kepada kaedah pengiraan yang berbeza-beza, secara amnya sama dengan dana amanah daripada operasi (FFO) dengan pelarasan yang dibuat untuk perbelanjaan modal berulang yang digunakan untuk mengekalkan kualiti aset pendasar REIT. Pengiraan mengambil pelarasan kepada garis lurus GAAP sewa, kos pajakan dan faktor material lain.

Memahami Dana Larasan Daripada Operasi—AFFO

Tidak kira bagaimana profesional industri memilih untuk mengira dana terlaras daripada operasi (AFFO), ia dianggap sebagai ukuran aliran tunai baki yang lebih tepat untuk pemegang saham berbanding FFO mudah. Walaupun FFO biasanya digunakan, ia tidak memotong perbelanjaan modal yang diperlukan untuk mengekalkan portfolio hartanah sedia ada, jadi ia tidak cukup mengukur aliran tunai baki sebenar. Penganalisis profesional memilih AFFO kerana ia mengambil kira kos tambahan yang ditanggung oleh REIT—dan sumber pendapatan juga, seperti kenaikan sewa. Oleh itu, Ia menyediakan nombor asas yang lebih tepat apabila menganggarkan nilai semasa dan peramal yang lebih baik tentang keupayaan masa depan REIT untuk membayar dividen. Ini ialah ukuran bukan GAAP.

Mengira Dana Dilaraskan Daripada Operasi—AFFO

Sebelum mengira AFFO, seorang penganalisis mesti terlebih dahulu menentukan dana REIT daripada operasi (FFO). FFO mengukur aliran tunai daripada senarai aktiviti tertentu. FFO mencerminkan kesan daripada aktiviti pemajakan dan pemerolehan REIT, serta kos faedah. FFO mengambil kira pendapatan bersih REIT termasuk pelunasan dan susut nilai, tetapi ia tidak termasuk keuntungan modal daripada jualan hartanah. Sebab keuntungan ini tidak disertakan adalah kerana ia adalah peristiwa sekali sahaja dan secara amnya tidak mempunyai kesan jangka panjang ke atas potensi pendapatan masa hadapan REIT.

Formula untuk FFO ialah:

FFO = pendapatan bersih + susut nilai + susut nilai - keuntungan modal daripada jualan hartanah

Setelah FFO ditentukan, AFFO boleh dikira. Walaupun tiada satu formula rasmi, pengiraan untuk AFFO biasanya adalah seperti:

AFFO = FFO + kenaikan sewa - perbelanjaan modal - jumlah penyelenggaraan rutin

Metrik tradisional yang digunakan dalam menilai ekuiti, seperti pendapatan sesaham (EPS) dan catuan harga kepada pendapatan (P/E), tidak boleh dipercayai dalam menganggar nilai REIT.

Contoh Dana Dilaraskan Daripada Operasi—

Pengiraan AFFO

Sebagai contoh pengiraan AFFO, anggap yang berikut: REIT mempunyai pendapatan bersih $2 juta sepanjang tempoh pelaporan yang lalu. Pada masa itu, ia memperoleh $400,000 daripada penjualan salah satu hartanahnya dan kehilangan $100,000 daripada penjualan yang lain. Ia melaporkan $35,000 pelunasan dan $50,000 susut nilai. Dalam tempoh tersebut, kenaikan sewa bersih ialah $40,000; perbelanjaan modal ialah $75,000 dan penyelenggaraan rutin berjumlah $30,000.

Memandangkan maklumat ini FFO boleh dikira sebagai:

FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 - ($400,000 - $100,000) = $1,785,000

Daripada ini, AFFO dikira sebagai:

AFFO = FFO + $40,000 - $75,000 - $30,000 = $1,720,000

##Sorotan

• Walaupun tiada satu langkah rasmi wujud, formula AFFO adalah mengikut garis AFFO = FFO + kenaikan sewa - perbelanjaan modal - jumlah penyelenggaraan rutin.

• Dana terlaras daripada operasi (AFFO) ialah ukuran kewangan yang digunakan untuk menganggar nilai amanah pelaburan hartanah (REIT).

• AFFO adalah berdasarkan dana daripada operasi (FFO), tetapi dianggap lebih baik, kerana ia mengambil kira kos, dengan itu menganggarkan nilai semasa dan keupayaan REIT untuk membayar dividen dengan lebih tepat.