Fondos ajustados de operaciones—AFFO
驴Qu茅 son los fondos ajustados de operaciones鈥擜FFO?
Los fondos de operaciones ajustados (AFFO) se refieren a la medida de rendimiento financiero que se utiliza principalmente en el an谩lisis de los fondos de inversi贸n en bienes ra铆ces (REIT). El AFFO de un REIT, aunque est谩 sujeto a diversos m茅todos de c谩lculo, generalmente es igual a los fondos de operaciones del fideicomiso (FFO) con ajustes realizados para los gastos de capital recurrentes utilizados para mantener la calidad de los activos subyacentes del REIT. El c谩lculo toma en cuenta el ajuste a GAAP lineal de alquiler, costos de arrendamiento y otros factores materiales.
Comprender los fondos ajustados de las operaciones鈥擜FFO
Independientemente de c贸mo elijan los profesionales de la industria calcular los fondos ajustados de las operaciones (AFFO), se considera que es una medida m谩s precisa del flujo de efectivo residual para los accionistas que el simple FFO. Aunque FFO se usa com煤nmente, no deduce los gastos de capital requeridos para mantener la cartera existente de propiedades, por lo que no mide del todo el verdadero flujo de caja residual. Los analistas profesionales prefieren AFFO porque tiene en cuenta los costos adicionales incurridos por el REIT y tambi茅n las fuentes de ingresos adicionales, como los aumentos de alquiler. Por lo tanto, proporciona un n煤mero base m谩s preciso al estimar los valores actuales y un mejor predictor de la capacidad futura del REIT para pagar dividendos. Esta es una medida no GAAP.
C谩lculo de los fondos ajustados de las operaciones鈥擜FFO
Antes de calcular el AFFO, un analista primero debe determinar los fondos de operaciones (FFO) del REIT. El FFO mide el flujo de efectivo de una lista espec铆fica de actividades. FFO refleja el impacto de la actividad de arrendamiento y adquisici贸n del REIT, as铆 como los costos de inter茅s. FFO tiene en cuenta los ingresos netos del REIT, incluida la amortizaci贸n y la depreciaci贸n, pero excluye las ganancias de capital de las ventas de propiedades. La raz贸n por la que estas ganancias no se incluyen es que son eventos 煤nicos y, por lo general, no tienen un efecto a largo plazo en el potencial de ganancias futuras del REIT.
La f贸rmula para FFO es:
FFO = utilidad neta + amortizaci贸n + depreciaci贸n - ganancias de capital por ventas de propiedades
Una vez que se determina el FFO, se puede calcular el AFFO. Aunque no existe una f贸rmula oficial, los c谩lculos para AFFO normalmente ser铆an algo as铆 como:
AFFO = FFO + aumentos de alquiler - gastos de capital - montos de mantenimiento de rutina
Las m茅tricas tradicionales utilizadas en la evaluaci贸n de acciones, como las ganancias por acci贸n (EPS) y la relaci贸n precio-ganancias (P/E), no son confiables para estimar el valor de un REIT.
Ejemplo de fondos ajustados de operaciones:
C谩lculo AFFO
Como ejemplo del c谩lculo AFFO, suponga lo siguiente: un REIT tuvo $2 millones en ingresos netos durante el 煤ltimo per铆odo de informe. Durante ese tiempo, gan贸 $400 000 por la venta de una de sus propiedades y perdi贸 $100 000 por la venta de otra. Inform贸 $35,000 de amortizaci贸n y $50,000 de depreciaci贸n. Durante el per铆odo, los aumentos netos de renta fueron de $40,000; los gastos de capital fueron de $75,000 y el mantenimiento de rutina ascendi贸 a $30,000.
Dada esta informaci贸n, el FFO se puede calcular como:
FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 - ($400,000 - $100,000) = $1,785,000
A partir de esto, el AFFO se calcula como:
AFFO = FFO + $40 000 - $75 000 - $30 000 = $1 720 000
Reflejos
Aunque no existe una medida oficial, una f贸rmula AFFO es similar a AFFO = FFO + aumentos de alquiler - gastos de capital - montos de mantenimiento de rutina.
Los fondos de operaciones ajustados (AFFO) son una medida financiera utilizada para estimar el valor de un fondo de inversi贸n en bienes ra铆ces (REIT).
AFFO se basa en fondos de operaciones (FFO), pero se considera preferible, porque tiene en cuenta los costos, por lo que estima con mayor precisi贸n los valores actuales y la capacidad de pago de dividendos del REIT.
