Скорректированные средства от операций — AFFO
Что такое скорректированные средства от операционной деятельности — AFFO?
Скорректированные средства от операций (AFFO) относятся к показателю финансовых результатов, который в основном используется при анализе инвестиционных фондов недвижимости (REIT). AFFO REIT, хотя и подлежит различным методам расчета, обычно равен фондам траста от операций (FFO) с поправками на повторяющиеся капитальные затраты, используемые для поддержания качества базовых активов REIT. Расчет учитывает корректировку арендной платы, затрат на аренду и других существенных факторов в соответствии с GAAP.
Понимание скорректированных средств от операций — AFFO
Независимо от того, как профессионалы отрасли выбирают расчет скорректированных денежных средств от операций (AFFO), он считается более точным показателем остаточного денежного потока для акционеров, чем простой FFO. Хотя FFO обычно используется, он не вычитает капитальные затраты,. необходимые для поддержания существующего портфеля недвижимости, поэтому он не совсем измеряет истинный остаточный денежный поток. Профессиональные аналитики предпочитают AFFO, потому что он учитывает дополнительные расходы, понесенные REIT, а также дополнительные источники дохода, такие как увеличение арендной платы. Таким образом, он обеспечивает более точное базовое число при оценке текущей стоимости и лучший прогноз будущей способности REIT выплачивать дивиденды. Это показатель, не предусмотренный GAAP.
Расчет скорректированных средств от операций — AFFO
Перед расчетом AFFO аналитик должен сначала определить средства REIT от операций (FFO). FFO измеряет денежный поток от определенного списка видов деятельности. FFO отражает влияние деятельности REIT по аренде и приобретению, а также процентные расходы. FFO учитывает чистую прибыль REIT, включая амортизацию и амортизацию, но исключает прирост капитала от продажи недвижимости. Причина, по которой эти доходы не включены, заключается в том, что они являются разовыми событиями и, как правило, не оказывают долгосрочного влияния на будущий потенциальный доход REIT.
Формула для FFO:
FFO = чистая прибыль + амортизация + амортизация - прирост капитала от продажи недвижимости
После определения FFO можно рассчитать AFFO. Хотя единой официальной формулы не существует, расчеты для AFFO обычно выглядят примерно так:
AFFO = FFO + повышение арендной платы - капитальные затраты - суммы текущего обслуживания
Традиционные показатели, используемые при оценке акций, такие как прибыль на акцию (EPS) и отношение цены к прибыли (P/E), не являются надежными при оценке стоимости REIT.
Пример скорректированных средств от операционной деятельности—
Расчет AFFO
В качестве примера расчета AFFO предположим следующее: чистая прибыль REIT за последний отчетный период составила 2 миллиона долларов. За это время он заработал 400 000 долларов на продаже одного из своих объектов и потерял 100 000 долларов на продаже другого. Он сообщил о 35 000 долларов амортизации и 50 000 долларов амортизации. В течение периода чистое увеличение арендной платы составило 40 000 долларов США; капитальные затраты составили 75 000 долларов, а текущее техническое обслуживание - 30 000 долларов.
С учетом этой информации FFO можно рассчитать как:
FFO = 2 000 000 долларов США + 35 000 долларов США + 50 000 долларов США - (400 000 долларов США - 100 000 долларов США) = 1 785 000 долларов США.
Исходя из этого, AFFO рассчитывается как:
AFFO = FFO + 40 000 долл. США - 75 000 долл. США - 30 000 долл. США = 1 720 000 долл. США
Особенности
Хотя не существует какой-либо официальной меры, формула AFFO выглядит следующим образом: AFFO = FFO + повышение арендной платы - капитальные затраты - суммы текущего обслуживания.
Скорректированные средства от операций (AFFO) — это финансовый показатель, используемый для оценки стоимости инвестиционного фонда недвижимости (REIT).
AFFO основан на средствах от операционной деятельности (FFO), но считается предпочтительным, поскольку учитывает затраты, тем самым более точно оценивая текущую стоимость REIT и способность выплачивать дивиденды.
