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Fonds d'exploitation ajustés—AFFO

Fonds d'exploitation ajustés—AFFO

Que sont les fonds d'exploitation ajustés—AFFO ?

Les fonds d'exploitation ajustés (AFFO) font référence à la mesure de la performance financière principalement utilisée dans l'analyse des fiducies de placement immobilier (FPI). L'AFFO d'un FPI, bien que soumis à différentes méthodes de calcul, est généralement égal aux fonds provenant des opérations (FFO) de la fiducie avec des ajustements apportés pour les dépenses en capital récurrentes utilisées pour maintenir la qualité des actifs sous-jacents du FPI. Le calcul tient compte de l'ajustement à la linéarisation selon les PCGR du loyer, des frais de location et d'autres facteurs importants.

Comprendre les fonds d'exploitation ajustés—AFFO

Quelle que soit la manière dont les professionnels du secteur choisissent de calculer les fonds d'exploitation ajustés (AFFO), il est considéré comme une mesure plus précise des flux de trésorerie résiduels pour les actionnaires que le simple FFO. Bien que le FFO soit couramment utilisé, il ne déduit pas les dépenses en capital nécessaires pour maintenir le portefeuille existant de propriétés, de sorte qu'il ne mesure pas tout à fait le véritable flux de trésorerie résiduel. Les analystes professionnels préfèrent AFFO parce qu'il prend en compte les coûts supplémentaires encourus par le FPI, ainsi que des sources de revenus supplémentaires, comme les augmentations de loyer. Ainsi, il fournit un nombre de base plus précis lors de l'estimation des valeurs actuelles et un meilleur prédicteur de la capacité future du FPI à verser des dividendes. Il s'agit d'une mesure non conforme aux PCGR.

Calcul des fonds d'exploitation ajustés—AFFO

Avant de calculer l'AFFO, un analyste doit d'abord déterminer les fonds provenant des opérations (FFO) du FPI. Le FFO mesure les flux de trésorerie à partir d'une liste d'activités spécifiée. Les FFO reflètent l'incidence des activités de location et d'acquisition du FPI, ainsi que les charges d'intérêts. Le FFO prend en compte le revenu net du FPI, y compris l'amortissement et la dépréciation, mais il exclut les plus-values sur les ventes de propriétés. La raison pour laquelle ces gains ne sont pas inclus est qu'il s'agit d'événements ponctuels et qu'ils n'ont généralement pas d'effet à long terme sur le potentiel de bénéfices futurs du FPI.

La formule de FFO est :

FFO = résultat net + amortissements + dépréciations - plus-values de cessions immobilières

Une fois le FFO déterminé, l'AFFO peut être calculé. Bien qu'il n'y ait pas de formule officielle, les calculs pour AFFO ressembleraient généralement à :

AFFO = FFO + augmentations de loyer - dépenses d'investissement - montants d'entretien courant

Les paramètres traditionnels utilisés pour évaluer les actions, tels que le bénéfice par action (EPS) et le ratio cours/bénéfice (P/E), ne sont pas fiables pour estimer la valeur d'une FPI.

Exemple de fonds d'exploitation ajusté—

Calcul AFFO

À titre d'exemple de calcul AFFO, supposons ce qui suit : une FPI a réalisé un revenu net de 2 millions de dollars au cours de la dernière période de déclaration. Pendant ce temps, elle a gagné 400 000 $ de la vente d'une de ses propriétés et perdu 100 000 $ de la vente d'une autre. Il a rapporté 35 000 $ d'amortissement et 50 000 $ de dépréciation. Au cours de la période, les augmentations nettes de loyer ont été de 40 000 $; les dépenses en immobilisations s'élevaient à 75 000 $ et l'entretien courant à 30 000 $.

Compte tenu de ces informations, le FFO peut être calculé comme suit :

FFO = 2 000 000 $ + 35 000 $ + 50 000 $ - (400 000 $ - 100 000 $) = 1 785 000 $

À partir de là, l'AFFO est calculé comme suit :

AFFO = FFO + 40 000 $ - 75 000 $ - 30 000 $ = 1 720 000 $

Points forts

  • Bien qu'il n'existe aucune mesure officielle, une formule AFFO est du type AFFO = FFO + augmentations de loyer - dĂ©penses en capital - montants d'entretien courant.

  • Les fonds d'exploitation ajustĂ©s (AFFO) sont une mesure financière utilisĂ©e pour estimer la valeur d'une fiducie de placement immobilier (FPI).

  • L'AFFO est basĂ© sur les fonds provenant des opĂ©rations (FFO), mais est considĂ©rĂ© comme prĂ©fĂ©rable, car il tient compte des coĂ»ts, ce qui permet d'estimer plus prĂ©cisĂ©ment les valeurs actuelles du FPI et sa capacitĂ© Ă  verser des dividendes.