संचालन से समायोजित धन-AFFO

ऑपरेशंस से एडजस्टेड फंड्स क्या हैं—AFFO?

संचालन से समायोजित धन (AFFO) वित्तीय प्रदर्शन उपाय को संदर्भित करता है जिसका उपयोग मुख्य रूप से रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REITs) के विश्लेषण में किया जाता है। आरईआईटी का एएफएफओ, हालांकि गणना के अलग-अलग तरीकों के अधीन है, आम तौर पर आरईआईटी की अंतर्निहित परिसंपत्तियों की गुणवत्ता को बनाए रखने के लिए उपयोग किए जाने वाले आवर्ती पूंजीगत व्यय के लिए किए गए समायोजन के साथ संचालन (एफएफओ) से ट्रस्ट के फंड के बराबर होता है। गणना जीएएपी को सीधे किराए, पट्टे की लागत और अन्य भौतिक कारकों के समायोजन में लेती है।

संचालन से समायोजित निधि को समझना—AFFO

भले ही उद्योग के पेशेवर संचालन से समायोजित धन (AFFO) की गणना करने के लिए कैसे चुनते हैं, इसे साधारण FFO की तुलना में शेयरधारकों के लिए अवशिष्ट नकदी प्रवाह का अधिक सटीक उपाय माना जाता है। हालांकि एफएफओ आमतौर पर उपयोग किया जाता है, यह संपत्तियों के मौजूदा पोर्टफोलियो को बनाए रखने के लिए आवश्यक पूंजीगत व्यय के लिए कटौती नहीं करता है, इसलिए यह वास्तविक अवशिष्ट नकदी प्रवाह को काफी हद तक नहीं मापता है। पेशेवर विश्लेषक एएफएफओ को पसंद करते हैं क्योंकि यह आरईआईटी द्वारा किए गए अतिरिक्त लागतों को ध्यान में रखता है- और आय स्रोत भी, जैसे किराए में वृद्धि। इस प्रकार, यह वर्तमान मूल्यों का आकलन करते समय अधिक सटीक आधार संख्या प्रदान करता है और लाभांश का भुगतान करने के लिए आरईआईटी की भविष्य की क्षमता का एक बेहतर भविष्यवक्ता है । यह एक गैर-जीएएपी उपाय है।

संचालन से समायोजित धन की गणना-AFFO

AFFO की गणना करने से पहले, एक विश्लेषक को पहले REIT के फंड्स फ्रॉम ऑपरेशंस (FFO) का निर्धारण करना चाहिए। एफएफओ गतिविधियों की एक निर्दिष्ट सूची से नकदी प्रवाह को मापता है। एफएफओ आरईआईटी की लीजिंग और अधिग्रहण गतिविधि के प्रभाव के साथ-साथ ब्याज लागत को दर्शाता है। एफएफओ परिशोधन और मूल्यह्रास सहित आरईआईटी की शुद्ध आय को ध्यान में रखता है, लेकिन इसमें संपत्ति की बिक्री से पूंजीगत लाभ शामिल नहीं है। इन लाभों को शामिल नहीं करने का कारण यह है कि वे एक बार की घटनाएं हैं और आम तौर पर आरईआईटी की भविष्य की कमाई क्षमता पर दीर्घकालिक प्रभाव नहीं पड़ता है।

एफएफओ का सूत्र है:

एफएफओ = शुद्ध आय + मूल्यह्रास + मूल्यह्रास - संपत्ति की बिक्री से पूंजीगत लाभ

एक बार एफएफओ निर्धारित हो जाने के बाद, एएफएफओ की गणना की जा सकती है। हालांकि कोई एक आधिकारिक सूत्र नहीं है, AFFO के लिए गणना आमतौर पर कुछ इस तरह होगी:

**AFFO = FFO + किराया वृद्धि - पूंजीगत व्यय - नियमित रखरखाव राशि **

प्रति शेयर आय (ईपीएस) और मूल्य-से-आय राशन (पी/ई) जैसे इक्विटी के मूल्यांकन में उपयोग किए जाने वाले पारंपरिक मीट्रिक आरईआईटी के मूल्य का अनुमान लगाने में विश्वसनीय नहीं हैं।

संचालन से समायोजित धन का उदाहरण-

एएफएफओ गणना

एएफएफओ गणना के एक उदाहरण के रूप में, निम्नलिखित मान लें: पिछली रिपोर्टिंग अवधि में एक आरईआईटी की शुद्ध आय $ 2 मिलियन थी। उस समय के दौरान, उसने अपनी एक संपत्ति की बिक्री से $400,000 कमाए और दूसरे की बिक्री से $100,000 का नुकसान हुआ। इसने $ 35,000 परिशोधन और $ 50,000 मूल्यह्रास की सूचना दी। इस अवधि के दौरान, शुद्ध किराए में वृद्धि $40,000 थी; पूंजीगत व्यय $75,000 थे और नियमित रखरखाव की राशि $30,000 थी।

इस जानकारी को देखते हुए एफएफओ की गणना इस प्रकार की जा सकती है:

FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 - ($400,000 - $100,000) = $1,785,000

इससे AFFO की गणना इस प्रकार की जाती है:

AFFO = FFO + $40,000 - $75,000 - $30,000 = $1,720,000

##हाइलाइट

• हालांकि कोई एक आधिकारिक उपाय मौजूद नहीं है, एक AFFO सूत्र AFFO = FFO + किराया वृद्धि - पूंजीगत व्यय - नियमित रखरखाव राशियों की तर्ज पर है।

• संचालन से समायोजित धन (AFFO) एक वित्तीय उपाय है जिसका उपयोग रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) के मूल्य का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है।

• AFFO फंड्स फ्रॉम ऑपरेशंस (FFO) पर आधारित है, लेकिन इसे बेहतर माना जाता है, क्योंकि यह लागतों को ध्यान में रखता है, इस प्रकार REIT के वर्तमान मूल्यों और लाभांश का भुगतान करने की क्षमता का अधिक सटीक अनुमान लगाता है।