Toiminnan mukautetut varat – AFFO
Mitä ovat operaatioista saadut mukautetut varat – AFFO?
Toiminnan oikaistuilla varoilla (AFFO) tarkoitetaan taloudellisen suorituskyvyn mittaa, jota käytetään ensisijaisesti kiinteistösijoitusrahastojen (REIT) analysoinnissa. REIT:n AFFO, vaikka siihen sovelletaan erilaisia laskentamenetelmiä, on yleensä yhtä suuri kuin säätiön operaatioista saadut varat (FFO) oikaisuilla, jotka on tehty toistuviin pääomamenoihin, joita käytetään REIT:n kohde-etuuden laadun ylläpitämiseen. Laskennassa otetaan huomioon vuokran, leasingkulujen ja muiden olennaisten tekijöiden oikaisu GAAP:n mukaan.
Toiminnan mukautettujen varojen ymmärtäminen – AFFO
Riippumatta siitä, kuinka alan ammattilaiset päättävät laskea oikaistuja varoja operaatioista (AFFO), sen katsotaan olevan tarkempi mittari jäännöskassavirrasta osakkeenomistajille kuin yksinkertainen FFO. Vaikka FFO:ta käytetään yleisesti, se ei vähennä olemassa olevan kiinteistöportfolion ylläpitämiseen tarvittavia pääomakustannuksia,. joten se ei mittaa todellista jäännöskassavirtaa. Ammattianalyytikot suosivat AFFO:ta, koska se ottaa huomioon REIT:lle aiheutuvat lisäkustannukset – ja myös tulolähteet, kuten vuokrankorotukset. Siten se tarjoaa tarkemman perusluvun arvioitaessa nykyarvoja ja paremmin ennustaa REIT:n tulevaa kykyä maksaa osinkoa. Tämä on ei-GAAP-mitta.
Oikaistujen varojen laskeminen operaatioista – AFFO
Ennen AFFO:n laskemista analyytikon on ensin määritettävä REITin operatiiviset varat (FFO). FFO mittaa tietyn toimintoluettelon kassavirtaa. FFO heijastaa REIT:n leasing- ja hankintatoiminnan vaikutusta sekä korkokuluja. FFO ottaa huomioon REIT:n nettotulon, mukaan lukien poistot, mutta se jättää pois kiinteistöjen myynnistä saadut myyntivoitot. Syy, miksi näitä voittoja ei ole otettu mukaan, on se, että ne ovat kertaluonteisia tapahtumia, eikä niillä yleensä ole pitkän aikavälin vaikutusta REIT:n tulevaan tuottopotentiaaliin.
FFO:n kaava on:
FFO = nettotulos + poistot + poistot - kiinteistöjen myyntivoitot
Kun FFO on määritetty, AFFO voidaan laskea. Vaikka yhtä virallista kaavaa ei ole, AFFO:n laskelmat olisivat yleensä jotain tällaista:
AFFO = FFO + vuokrankorotukset - pääomakustannukset - rutiinihuoltosummat
Perinteiset osakkeiden arvioinnissa käytetyt mittarit, kuten osakekohtainen tulos (EPS) ja hinta-tulossuhde (P/E), eivät ole luotettavia REIT:n arvon arvioinnissa.
Esimerkki operaatioiden mukautetuista varoista –
AFFO-laskenta
Esimerkkinä AFFO-laskelmasta oletetaan seuraavaa: REIT:llä oli 2 miljoonan dollarin nettotulot viimeisen raportointikauden aikana. Tuona aikana se ansaitsi 400 000 dollaria yhden kiinteistönsä myynnistä ja menetti 100 000 dollaria toisen kiinteistön myynnistä. Se raportoi 35 000 dollarin poistoista ja 50 000 dollarin poistoista. Kauden aikana nettovuokrankorotukset olivat 40 000 dollaria; pääomakustannukset olivat 75 000 dollaria ja rutiinihuolto 30 000 dollaria.
Näiden tietojen perusteella FFO voidaan laskea seuraavasti:
FFO = 2 000 000 $ + 35 000 $ + 50 000 $ - (400 000 - 100 000 $) = 1 785 000 $
Tästä AFFO lasketaan seuraavasti:
AFFO = FFO + 40 000 - 75 000 - 30 000 dollaria = 1 720 000 dollaria
##Kohokohdat
Vaikka mitään virallista toimenpidettä ei ole olemassa, AFFO-kaava on AFFO = FFO + vuokrankorotukset - pääomamenot - rutiinihuoltosummat.
Adjusted Funds from Operations (AFFO) on taloudellinen mittari, jolla arvioidaan kiinteistösijoitusrahaston (REIT) arvoa.
AFFO perustuu toiminnan varoihin (FFO), mutta sitä pidetään parempana, koska se ottaa huomioon kustannukset ja arvioi siten tarkemmin REIT:n nykyarvot ja osingonmaksukyvyn.
