Fondi rettificati dalle operazioni: AFFO
Quali sono i fondi rettificati dalle operazioni: AFFO?
I fondi rettificati dalle operazioni (AFFO) si riferiscono alla misura della performance finanziaria utilizzata principalmente nell'analisi dei fondi di investimento immobiliare (REIT). L'AFFO di un REIT, sebbene soggetto a diversi metodi di calcolo, è generalmente uguale ai fondi delle operazioni (FFO) del trust con aggiustamenti effettuati per le spese in conto capitale ricorrenti utilizzate per mantenere la qualità delle attività sottostanti del REIT. Il calcolo tiene conto dell'adeguamento alle quote costanti GAAP dell'affitto, dei costi di leasing e di altri fattori materiali.
Comprendere i fondi rettificati dalle operazioni: AFFO
Indipendentemente dal modo in cui i professionisti del settore scelgono di calcolare i fondi rettificati dalle operazioni (AFFO), è considerata una misura più accurata del flusso di cassa residuo per gli azionisti rispetto al semplice FFO. Sebbene FFO sia comunemente usato, non deduce le spese in conto capitale necessarie per mantenere il portafoglio esistente di proprietà , quindi non misura del tutto il vero flusso di cassa residuo. Gli analisti professionisti preferiscono AFFO perché prende in considerazione i costi aggiuntivi sostenuti dal REIT e anche fonti di reddito aggiuntive, come gli aumenti dell'affitto. Pertanto, fornisce un numero di base più accurato quando si stimano i valori attuali e un migliore predittore della futura capacità del REIT di pagare dividendi. Questa è una misura non GAAP.
Calcolo dei fondi rettificati dalle operazioni: AFFO
Prima di calcolare l'AFFO, un analista deve prima determinare i fondi del REIT dalle operazioni (FFO). L'FFO misura il flusso di cassa da un elenco specifico di attività . FFO riflette l'impatto dell'attività di leasing e acquisizione del REIT, nonché i costi per interessi. FFO tiene conto dell'utile netto del REIT inclusi ammortamenti e svalutazioni, ma esclude le plusvalenze da vendite immobiliari. Il motivo per cui questi guadagni non sono inclusi è che si tratta di eventi occasionali e generalmente non hanno un effetto a lungo termine sul potenziale di guadagno futuro del REIT.
La formula per FFO è:
FFO = utile netto + ammortamento + ammortamento - plusvalenze da vendita di immobili
Una volta determinato l'FFO, è possibile calcolare l'AFFO. Sebbene non esista una formula ufficiale, i calcoli per AFFO in genere sarebbero qualcosa del tipo:
AFFO = FFO + aumenti di affitto - spese in conto capitale - importi di manutenzione ordinaria
Le metriche tradizionali utilizzate nella valutazione delle azioni, come l'utile per azione (EPS) e il rapporto prezzo/utili (P/E), non sono affidabili nella stima del valore di un REIT.
Esempio di fondi rettificati dalle operazioni—
Calcolo AFFO
Come esempio del calcolo dell'AFFO, si supponga quanto segue: un REIT ha registrato un utile netto di 2 milioni di dollari nell'ultimo periodo di rendicontazione. Durante quel periodo, ha guadagnato $ 400.000 dalla vendita di una delle sue proprietà e ha perso $ 100.000 dalla vendita di un'altra. Ha riportato $ 35.000 di ammortamento e $ 50.000 di ammortamento. Durante il periodo, gli aumenti netti degli affitti sono stati di $ 40.000; le spese in conto capitale sono state di $ 75.000 e la manutenzione ordinaria è stata di $ 30.000.
Date queste informazioni l'FFO può essere calcolato come:
FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 - ($ 400.000 - $ 100.000) = $ 1.785.000
Da questo, l'AFFO è calcolato come:
AFFO = FFO + $ 40.000 - $ 75.000 - $ 30.000 = $ 1.720.000
Mette in risalto
Sebbene non esista una misura ufficiale, una formula AFFO è sulla falsariga di AFFO = FFO + aumenti di affitto - spese in conto capitale - importi di manutenzione ordinaria.
I fondi rettificati dalle operazioni (AFFO) sono una misura finanziaria utilizzata per stimare il valore di un fondo di investimento immobiliare (REIT).
AFFO si basa sui fondi delle operazioni (FFO), ma è considerato preferibile, perché tiene conto dei costi, stimando così in modo più accurato i valori attuali del REIT e la capacità di pagare i dividendi.
