Justerede midler fra driften—AFFO
Hvad er justerede midler fra driften – AFFO?
Justerede midler fra driften (AFFO) refererer til det finansielle resultatmål, der primært bruges i analysen af ejendomsinvesteringsforeninger (REIT'er). AFFO for en REIT, selvom den er underlagt forskellige beregningsmetoder, er generelt lig med trustens midler fra driften (FFO) med justeringer for tilbagevendende kapitaludgifter, der bruges til at opretholde kvaliteten af REIT's underliggende aktiver. Beregningen tager højde for justeringen af GAAP lineært af leje, leasingomkostninger og andre væsentlige faktorer.
Forståelse af justerede midler fra driften—AFFO
Uanset hvordan branchefolk vælger at beregne justerede midler fra driften (AFFO), anses det for at være et mere præcist mål for resterende pengestrøm for aktionærer end simpel FFO. Selvom FFO er almindeligt anvendt, trækker den ikke fra for kapitaludgifter, der kræves for at opretholde den eksisterende portefølje af ejendomme, så den måler ikke helt den sande resterende pengestrøm. Professionelle analytikere foretrækker AFFO, fordi det tager hensyn til ekstra omkostninger, som REIT pådrager sig – og også indtægtskilder, såsom huslejestigninger. Det giver således et mere nøjagtigt basistal ved estimering af nutidsværdier og en bedre forudsigelse for REIT's fremtidige evne til at betale udbytte. Dette er et ikke-GAAP-mål.
Beregning af justerede midler fra driften—AFFO
Før man beregner AFFO, skal en analytiker først bestemme REIT's midler fra driften (FFO). FFO'en måler pengestrømmen fra en specificeret liste over aktiviteter. FFO afspejler påvirkningen fra REIT's leasing- og opkøbsaktivitet samt renteomkostninger. FFO tager hensyn til REIT's nettoindtægt inklusive afskrivninger og afskrivninger, men den udelukker kapitalgevinster fra ejendomssalg. Årsagerne til, at disse gevinster ikke er inkluderet, er, at de er engangsbegivenheder og generelt ikke har en langsigtet effekt på REIT's fremtidige indtjeningspotentiale.
Formlen for FFO er:
FFO = nettoindkomst + afskrivninger + afskrivninger - kursgevinster fra ejendomssalg
Når først FFO er bestemt, kan AFFO beregnes. Selvom der ikke er én officiel formel, vil beregninger for AFFO typisk være noget som:
AFFO = FFO + huslejestigninger - anlægsudgifter - beløb for rutinevedligeholdelse
Traditionelle mĂĄlinger, der bruges til at vurdere aktier, sĂĄsom indtjening pr.
Eksempel på en justeret midler fra driften—
AFFO-beregning
Som et eksempel på AFFO-beregningen, antag følgende: en REIT havde $2 millioner i nettoindkomst i den sidste rapporteringsperiode. I løbet af den tid tjente den $400.000 på salget af en af dens ejendomme og tabte $100.000 på salget af en anden. Det rapporterede $35.000 af amortisering og $50.000 af afskrivninger. I perioden var nettolejestigningerne $40.000; anlægsudgifter var $75.000 og rutinemæssig vedligeholdelse beløb sig til $30.000.
Med disse oplysninger kan FFO beregnes som:
FFO = 2.000.000 USD + 35.000 USD + 50.000 USD - (400.000 USD - 100.000 USD) = 1.785.000 USD
Ud fra dette beregnes AFFO som:
AFFO = FFO + $40.000 - $75.000 - $30.000 = $1.720.000
##Højdepunkter
Selvom der ikke eksisterer en officiel foranstaltning, er en AFFO-formel i stil med AFFO = FFO + huslejestigninger - kapitaludgifter - rutinemæssige vedligeholdelsesbeløb.
Justerede midler fra driften (AFFO) er et finansielt mål, der bruges til at estimere værdien af en ejendomsinvesteringsfond (REIT).
AFFO er baseret på midler fra driften (FFO), men anses for at foretrække, fordi det tager omkostninger i betragtning, og dermed mere præcist estimerer REIT's nutidsværdier og evne til at betale udbytte.
