调整后的运营资金——AFFO

什么是调整后的运营资金——AFFO？

调整后的运营资金 (AFFO) 是指主要用于分析房地产投资信托(REIT) 的财务绩效指标。 REIT 的 AFFO 虽然采用不同的计算方法，但通常等于信托的运营资金(FFO)，并针对用于维持 REIT 基础资产质量的经常性资本支出进行了调整。该计算包括对租金、租赁成本和其他重要因素的 GAAP 直线调整。

了解运营中的调整后资金——AFFO

无论行业专业人士如何选择计算调整后的运营资金 (AFFO)，它都被认为比简单的 FFO 更准确地衡量股东的剩余现金流量。虽然 FFO 很常用，但它并没有扣除维持现有物业组合所需的资本支出，因此它不能完全衡量真实的剩余现金流量。专业分析师更喜欢 AFFO，因为它考虑了 REIT 产生的额外成本，以及额外的收入来源，如租金上涨。因此，它在估计现值时提供了更准确的基数，并更好地预测了 REIT 未来支付股息的能力。这是一个非公认会计原则的衡量标准。

从运营中计算调整后的资金——AFFO

在计算 AFFO 之前，分析师必须首先确定 REIT 的运营资金 (FFO)。 FFO 衡量来自指定活动列表的现金流量。 FFO 反映了 REIT 租赁和收购活动以及利息成本的影响。 FFO 考虑了房地产投资信托基金的净收入，包括摊销和折旧，但不包括房地产销售的资本收益。不包括这些收益的原因是它们是一次性事件，通常不会对 REIT 的未来盈利潜力产生长期影响。

FFO 的公式为：

FFO = 净收入 + 摊销 + 折旧 - 物业销售的资本收益

一旦确定了 FFO，就可以计算 AFFO。虽然没有一个官方公式，但 AFFO 的计算通常类似于：

AFFO = FFO + 租金增长 - 资本支出 - 日常维护金额

用于评估股票的传统指标，例如每股收益 (EPS) 和市盈率 (P/E)，在估计 REIT 的价值时并不可靠。

调整后的运营资金示例—

AFFO 计算

作为 AFFO 计算的一个示例，假设如下：REIT 在上一个报告期间的净收入为 200 万美元。在此期间，它通过出售其中一处房产赚取了 400,000 美元，并从出售另一处房产中损失了 100,000 美元。它报告了 35,000 美元的摊销和 50,000 美元的折旧。在此期间，净租金增加了 40,000 美元；资本支出为 75,000 美元，日常维护为 30,000 美元。

鉴于此信息，FFO 可以计算为：

FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 - ($400,000 - $100,000) = $1,785,000

由此，AFFO 计算如下：

AFFO = FFO + $40,000 - $75,000 - $30,000 = $1,720,000

＃＃强调

虽然不存在任何官方衡量标准，但 AFFO 公式是按照 AFFO = FFO + 租金增长 - 资本支出 - 日常维护金额。
调整后的运营资金 (AFFO) 是一种用于估算房地产投资信托 (REIT) 价值的财务指标。
AFFO 基于运营资金 (FFO)，但被认为更可取，因为它考虑了成本，从而更准确地估计了 REIT 的现值和支付股息的能力。