Investor's wiki

Skorygowane fundusze z operacji — AFFO

Skorygowane fundusze z operacji — AFFO

Czym są skorygowane środki z operacji — AFFO?

Skorygowane fundusze z działalności operacyjnej (AFFO) odnoszą się do miary wyników finansowych stosowanej głównie w analizie funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości (REIT). AFFO REIT, choć podlegają różnym metodom obliczania, jest zasadniczo równe funduszom powierniczym z operacji (FFO) z korektami dokonanymi z tytułu powtarzalnych nakładów inwestycyjnych służących utrzymaniu jakości aktywów bazowych REIT. Kalkulacja uwzględnia korektę czynszu, kosztów leasingu i innych istotnych czynników według zasad GAAP.

Zrozumienie skorygowanych funduszy z operacji — AFFO

Niezależnie od tego, w jaki sposób profesjonaliści z branży zdecydują się obliczać skorygowane fundusze z operacji (AFFO), uważa się, że jest to dokładniejszy pomiar rezydualnych przepływów pieniężnych dla akcjonariuszy niż zwykłe FFO. Chociaż FFO jest powszechnie stosowane, nie odlicza nakładów kapitałowych wymaganych do utrzymania istniejącego portfela nieruchomości, więc nie mierzy do końca prawdziwego pozostałego przepływu pieniężnego. Profesjonalni analitycy preferują AFFO, ponieważ uwzględnia dodatkowe koszty ponoszone przez REIT – a także źródła dochodów, takie jak podwyżki czynszów. W ten sposób zapewnia dokładniejszą liczbę bazową przy szacowaniu wartości bieżących i lepszy predyktor przyszłej zdolności REIT do wypłaty dywidendy. Jest to miara niezgodna ze standardami GAAP.

Obliczanie skorygowanych środków z operacji — AFFO

Przed obliczeniem AFFO analityk musi najpierw określić fundusze REIT z działalności operacyjnej (FFO). FFO mierzy przepływy pieniężne z określonej listy działań. FFO odzwierciedla wpływ działalności leasingowej i akwizycyjnej REIT, a także koszty odsetek. FFO bierze pod uwagę dochód netto REIT z uwzględnieniem amortyzacji, ale nie uwzględnia zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości. Powodem, dla którego zyski te nie zostały uwzględnione, jest to, że są to zdarzenia jednorazowe i generalnie nie mają długoterminowego wpływu na potencjalne zyski REIT w przyszłości.

Wzór na FFO to:

FFO = dochód netto + amortyzacja + amortyzacja - zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości

Po określeniu FFO można obliczyć AFFO. Chociaż nie ma jednej oficjalnej formuły, obliczenia dla AFFO zwykle wyglądałyby mniej więcej tak:

AFFO = FFO + podwyżki czynszów - nakłady inwestycyjne - kwoty rutynowego utrzymania

Tradycyjne miary stosowane w ocenie akcji, takie jak zysk na akcję (EPS) i stosunek ceny do zysku (P/E), nie są wiarygodne przy szacowaniu wartości REIT.

Przykład skorygowanych środków z operacji —

Obliczanie AFFO

Jako przykład obliczenia AFFO załóżmy, że: REIT miał 2 miliony dochodu netto w ostatnim okresie sprawozdawczym. W tym czasie zarobił 400 000 USD na sprzedaży jednej ze swoich nieruchomości i stracił 100 000 USD na sprzedaży innej. Zgłosił 35 000 USD amortyzacji i 50 000 USD amortyzacji. W tym okresie podwyżki czynszu netto wyniosły 40 000 USD; nakłady inwestycyjne wyniosły 75 000 USD, a rutynowa konserwacja 30 000 USD.

Biorąc pod uwagę te informacje, FFO można obliczyć jako:

FFO = 2 000 000 $ + 35 000 $ + 50 000 $ - (400 000 $ - 100 000 $) = 1 785 000 $

Na tej podstawie AFFO oblicza się jako:

AFFO = FFO + 40 000 $ - 75 000 $ - 30 000 $ = 1 720 000 $

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

  • Chociaż nie istnieje żaden oficjalny środek, wzór AFFO jest podobny do AFFO = FFO + podwyżki czynszu - wydatki kapitałowe - kwoty rutynowych konserwacji.

  • Skorygowane środki z działalności operacyjnej (AFFO) to miara finansowa służąca do oszacowania wartości funduszu powierniczego (REIT).

  • AFFO opiera się na środkach z działalności operacyjnej (FFO), ale jest uważane za preferowane, ponieważ uwzględnia koszty, a tym samym dokładniej szacuje obecne wartości REIT i zdolność do wypłaty dywidendy.