Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)

Hvad er en Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?

Udtrykket "real estate real estate investment conduit" (REMIC) refererer til et special purpose vehicle (SPV) eller et gældsinstrument, der samler realkreditlån og udsteder pantesikrede værdipapirer (MBS'er).

Forstå Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs)

REMIC'er er investeringskomplekser, der genererer indtægter for udstedere og investorer. Realkreditpuljer opdeles generelt i trancher,. ompakkes og markedsføres til investorer som individuelle værdipapirer. REMIC'er kan antage flere forskellige former og betragtes generelt som pass-through-enheder. Som sådan er de fritaget for at blive beskattet direkte.

Real estate realkreditinvesteringskanaler (REMIC'er) blev først godkendt ved vedtagelsen af Tax Reform Act af 1986. De besidder kommercielle og boliglån i trust og udsteder interesser i disse securitiserede realkreditlån til investorer. De anses for at være en sikker mulighed for investorer, der er risikovillige.

REMIC'er samler individuelle realkreditlån i puljer baseret på risiko og løbetid, ligesom collateralized realkreditobligationer (CMO'er). De er opdelt i obligationer eller andre værdipapirer, som derefter sælges til investorer. Disse værdipapirer handles på det sekundære realkreditmarked.

Nogle af branchens mest fremtrædende udstedere af realkreditinvesteringer i fast ejendom omfatter Fannie Mae og Freddie Mac. Disse virksomheder er støttet af den føderale regering. Selv om de faktisk ikke udsteder realkreditlån, garanterer de boliglån udstedt af andre långivere på det sekundære marked. Andre REMIC-udstedere omfatter realkreditinstitutter og forsikringsselskaber samt opsparingsinstitutioner.

Fannie Mae og Freddie Mac er nogle af de mere fremtrædende udstedere af REMICs.

REMIC'er kan være organiseret som partnerskaber, truster,. selskaber eller foreninger og er føderalt skattefritaget enheder. Investorer, der ejer disse værdipapirer, er dog stadig underlagt individuel indkomstbeskatning. Skattelove forhindrede REMIC'er i at foretage ændringer i deres realkreditlån. Som sådan kan enheden miste sin skattefritagelsesstatus, hvis et lån inden for dens pulje ombyttes til et andet lån. Det skyldes, at føderale regler kræver, at lån i en given pulje er konstante. Lånene kan med andre ord ikke ændres væsentligt eller ombyttes til forskellige lån med nye vilkår.

Ændringer til REMICs

Adskillige ændringer blev enten foreslået eller foretaget for at beskytte strukturen og skattefritagelsesstatus for REMIC'er.

Kongressen indførte Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act i 2009 for at lette begrænsningerne på kommercielle ejendomslån securitiseret af REMICs. Ejere af urolige ejendomme med kommercielle lån var ikke i stand til at foretage ændringer i deres aktiver, fordi deres planer ville ændre værdien af den sikkerhed,. der sikrede lånet.

Den foreslåede lov vil give ejendomsejere med kommercielle lån securitiseret af REMIC'er mulighed for at foretage forbedringer og forbedringer, der vil gøre deres ejendomme mere attraktive for markedet. Lovgivningen indeholdt en erklæring om, at ejendomsændringer under sådanne vilkår ikke ville blive betragtet som forbudte transaktioner som beskrevet af Internal Revenue Service (IRS).

Interessen i REMIC vil fortsat blive behandlet som almindelige renter, og provenu, der blev genereret ved ændringer af ejendommen, ville blive håndteret på samme måde, som hvis de blev modtaget gennem kvalificerede realkreditlån.

Loven blev henvist til Udvalget for Bank-, Bolig- og Byanliggender, men er ikke flyttet længere.

Den føderale regering ydede en vis lettelse for folk med kommercielle lån og boliglån, der led under vanskeligheder på grund af COVID-19-pandemien. Husejere, der ikke var i stand til at foretage betalinger, fik overbærenhed, først i henhold til loven om Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES), som blev underskrevet af tidligere præsident Donald Trump i 2020, og derefter igen, da Biden-administrationen udvidede bestemmelserne.

Fordi lettelsen i sidste ende ville ændre strukturen af disse lån, ville det også have en effekt på, hvordan REMIC'er er struktureret. IRS har sikret, at disse investeringer og deres udstedere forbliver sikre mod eventuelle skattemæssige konsekvenser, hvis låntagere drager fordel af disse nødforanstaltninger.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Collateralized Mortgage Obligation (CMO)

Industrien betragter almindeligvis REMIC'er som CMOS, som er en række realkreditlån, der er bundtet sammen og solgt til investorer som investeringer. Men der er nogle forskelle mellem de to.

CMO'er findes inden for REMIC'er, selvom CMO'er er separate juridiske enheder til skattemæssige og juridiske formål. En REMIC er på den anden side fritaget for føderal skat. Men det er kun på den indkomst, investorerne henter fra de underliggende realkreditlån på virksomhedsniveau. Enhver indkomst, der genereres og udbetales til investorer, er skattepligtig ved at bruge formular 1066, når du indgiver en REMIC.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)

Både REMIC'er og ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) investerer i fast ejendom i en eller anden form, men mens REMIC'er samler realkreditlån og sælger dem ud som investeringer til investorer, er REIT'er et helt andet boldspil.

REIT'er er virksomheder, der ejer og driver en portefølje af indkomstskabende ejendomme, såsom kontor- og butikslokaler, ejerlejligheder og ejendomme med blandet anvendelse. Investorer kan købe aktier i REIT'er, der handles på børser ligesom aktier. Virksomheder leaser eller udlejer deres ejendomme, og denne indkomst udbetales derefter til investorerne som udbytte.

Ligesom REMIC'er er REIT'er dog ikke beskattet. Men investorer skal indberette enhver indtjening fra disse investeringer på deres årlige selvangivelser,. hvilket betyder, at de beskattes efter deres egen skattesats.

##Højdepunkter

REMIC'er blev først godkendt ved vedtagelsen af Tax Reform Act af 1986.
En realkreditinvesteringskanal i fast ejendom (REMIC) er et specialformål, der bruges til at samle realkreditlån og udstede realkreditsikrede værdipapirer.
En investeringskanal i fast ejendom kan være organiseret som et partnerskab, en trust, et selskab eller en forening og er fritaget for føderale skatter.